Juridiskt prisma — 2026-10-27

Efter en förhandling enligt förhandlingsordning som avslutats utan överenskommelse har både hyresvärden och hyresgästen rätt att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren.

Hyresnämndens beslut enligt hyresförhandlingslagen överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor enligt 31 §.

Kärnfråga

När hyresförhandlingarna i Värmland låst sig väntar parterna inte domstol utan hyresnämnd eller skiljeförfarande. Samma rätt gäller om förhandlingen inte kunde hållas på grund av hinder som inte berott av den sökande parten. Debattartikeln pekar på att regelverket saknar tvingande tidsgränser, vilket medför att besked kan komma retroaktivt långt in i året. Den konkreta rättsfrågan blir alltså när och med vilken verkan en hyra kan ändras när förhandling misslyckats. Avgörande regler är 24 § hyresförhandlingslagen, 12 kap. 55 f § jordabalken och för hyresnämndens förfarande lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Rättslig bedömning

Tillämpningen följer en fast ordning med flera villkor och steg:

• Förhandlingsordningen medför enlig 5 § hyresförhandlingslagen en skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyrehöjningar; begäran om förhandling är därmed en förutsättning.
• Efter misslyckad förhandling kan någon av parterna enligt 24 § väcka talan hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren.
• Enligt 11 a § lagen (1973:188) får hyresnämnden i hyrestvist inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra om inte förhandling ägt rum, om inte hinder mött som inte berott av värdens sida.
• Skiljeförfarande tillämpas enligt 23 c § hyresförhandlingslagen med stöd av lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.
• Nämnden kan enligt lagen (1973:188) avgöra stora tvistpaket utan sammanträde när ett lämpligt antal typfall prövats, vilket är den praktiska hanteringen av massfordringar om hyror. Artikelförfattaren kräver lagändring: att fastighetsvärden utan särskild överenskommelse ska kunna hänskjuta tvist till skiljeman, att förhandlingstiden begränsas och att handläggningen förenklas med beslut på objektiva ekonomiska kriterier. Underlaget innehåller ingen rättspraxis som kan åberopas för hur dessa gränsdragningar har avgjorts i praxis.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om gällande hyra under året och risk att en hyresnämndsbeslut får retroaktiv verkan, vilket slår direkt på privatekonomin.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året medan drift, underhåll och investeringskostnader löper, vilket enligt artikeln riskerar att fördröja underhåll och nybyggnation.
• För systemet: enligt artikeln återkommer låsningen runt om i landet, vilket tas som belägg för att det är hyresförhandlingslagen (1978:304) som behöver ses över, inte enskilda förhandlingar.
• Reformkraven är riktade till riksdagspartierna.
• Konkret nästa steg för Värmlands parter är att någon av dem ansöker hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren enligt 24 §.

Enligt KOVFS 2025:2 avsnitt 2.1 krävs en helhetsbedömning av framställningen, innehållet och utformningen på mediet.

Som jämförelse knöt Patent- och marknadsdomstolen i Advea-målet ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar ett civilrättsligt förbudsförfarande i Patent- och marknadsdomstolen, där Konsumentombudsmannen yrkar att en enskild Instagramreklam förbjuds med vite. Saken gäller därmed inte ett tillstånd eller en licens, utan om marknadsföringen överträder måttfullhetskravet i 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). Den exakta rättsfrågan är om filmen med regnande vinstcheckar, 101 miljoner kronor i guldfärgad text och ett tidsbegränsat halvprisbjudande är måttfull. Rättsläget för sociala medier är i underlaget beskrivet som praxismässigt tunn, vilket är KO:s uttalade skäl att driva målet.

Rättslig bedömning

KO:s invändning rör två förhållanden som råden tar upp separat: - att lotteriet framställs som socialt attraktivt, något var och en bör delta i — råden i KOVFS 2025:2 anger att marknadsföring inte bör förmedla intrycket att spel löser sociala problem eller är ett alternativ till anställning eller inkomst;

• att halvprisbjudandet med sista köpdatum skapar brådska — råden i avsnitt 2.2.2 anger att uppmanande budskap som kan leda till ett oöverlagt beslut inte bör anses förenligt med måttfullhetskravet. Spellagen kräver enligt nyheten att informationen begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt. Råden i avsnitt 2.2.1.1 förbjuder dessutom utformning som ger sken av större vinstchanser, exempelvis intryck av att det är enkelt att vinna stora summor. Vitebeloppet kopplas enligt KO:s yrkande till lottointäkterna på drygt 3,5 miljarder kronor enligt årsredovisningen för 2025. Riksdagen avslog hösten 2022 propositionen En förstärkt spelreglering med motiveringen att praxis höll på att etableras, varför domstolen nu får fylla luckan.

Följder

Vid bifall förbjuds reklamen, och förbudet kan enligt KO:s yrkande förenas med vite av förhållandevis hög nivå givet intäktsbasen på 3,5 miljarder kronor.

• Ett avgörande skulle väga tyngre än Konsumentverkets allmänna råd från 2025, som enligt nyheten bara är råd, och därmed sätta riktmärke för spelreklam i sociala medier.
• För licenshavare på spelmarknaden innebär det att korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format måste prövas mot helhetsbedömningen i KOVFS 2025:2 avsnitt 2.1.
• Postkodlotteriet ska nu svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Hyresgästen får alltså bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, trots att paret sagt upp kontraktet.

Kärnfråga

Rättsläget för Ibrahimovic och Seger är nu slutgiltigt: Högsta domstolen nekar prövningstillstånd, varför hovrättens dom står som slutligt avgjord. Det som avgjorde saken var inte hyresavtalets ordalydelse, utan bedömningen att ett mellanliggande uthyrningsföretag använts som bulvan. Domstolarna konstaterade en intressegemenskap mellan fastighetsägarna och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen. Den rättsliga frågan var om rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå hyreslagstiftningens skyddsregler. Avgörande är bestämmelserna i 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och skälig hyra, som är till förmån för hyresgästen.

Rättslig bedömning

Vid ett bulvanupplägg genombryts den formella avtalsstrukturen, så att hyresgästen ställs lika med en direkt hyresgäst hos den verkliga motparten.

• Tingsrätten i Stockholm slog fast att hyresgästen har samma rätt mot Ibrahimovic och Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.
• Hovrätten delade bedömningen om intressegemenskapen mellan paret och uthyrningsföretaget.
• Hyresgästen åberopade HD-praxis och hävdade att han betalat överhyra inom ett bulvanupplägg som gynnat fastighetsägaren.
• Det paret framförde i hovrätten förändrade inte domstolens bedömning. Reglerna om skydd mot sådana upplägg syftar till att avtalsvillkor och konstruktioner som är till nackdel för hyresgästen inte ska ha verkan, i linje med huvudprincipen i t.ex. 2 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad att nackdeliga avtalsvillkor är utan verkan mot hyresgästen. Praktiskt innebär domen att paret inte kan åberopa den uppsägning de delgivit hyresgästen.

Följder

Hyresgästen kvarstår i lägenheten med förstahandshyresgästens rättigheter, inklusive besittningsskydd enligt 12 kap. jordabalken.

• Ibrahimovic och Seger bär de kostnader och risker som en direkt uthyrningsrelation medför, inklusive krav på skälig hyra; hyresgästen har dessutom hävdat rätt till återbetalning av överhyra.
• Paret har inga ytterligare ordinära rättsmedel, eftersom HD nekat prövningstillstånd; domen är därmed verkställbar.
• För marknaden signalerar utgången att mellanmanskonstruktioner i bostadsuthyrning inte skyddar fastighetsägaren mot hyreslagstiftningens skyddsregler.
• Nästa steg enligt underlaget är att domen mot Ibrahimovic och Seger verkställs.

Huruvida en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagen, kan åberopa samma rättsskydd som en förstahandshyresgäst – och om den frågan, fastställd i tingsrätt och hovrätt, ska prövas av Högsta domstolen.

Rättslig grund: Underlaget saknar direkt lagtext, så resonemanget bygger på en allmän rättsprincip som är väl etablerad i svensk hyresrätt: vid bulvanupplägg – att hyresvärden låter ett uthyrningsföretag träda emellan för att undandra hyresgästen det skydd som följer av jordabalkens hyresregler – får hyresgästen behandlas som om hyresavtalet gällt direkt med den egentliga hyresvärden. Det innebär att uppsägning av sådan hyresgäst kan ske endast med stöd av de begränsade uppsägningsgrunder som gäller för förstahandshyresgäster, och att hyresgästen kan hänskjuta en uppsägningstvist till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen enligt jordabalken 58 kap. Det är just denna princip som tingsrätten och hovrätten tillämpade när de konstaterade att Ibrahimovic och Seger hyrt ut via mellanhand och därmed försökt runda hyreslagen.

Vad praxis säger: Rättsutgången visar att domstolarna i denna sak enhetligt tillämpade bulvanprincipen: tingsrätten slog fast att hyresgästen har rätt att bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, hovrätten fastställde domen och Högsta domstolen beviljade inte prövningstillstånd, varför hovrättens dom står fast. Att HD inte meddelar prövningstillstånd är inte en saklig bekräftelse av rättsläget, men eftersom hovrättsdomen nu är slutgiltig får den praktisk verkan som en stark referenspunkt i liknande bulvanmål i Stockholmstrakten. Rättegångskostnaderna på totalt 422 000 kronor, som paret ska ersätta, illustrerar den ekonomiska risken i att föra en sådan tvist till slutet.

Rättelse: Artikeln anger att hyresgästen är uppsagd i en parallell process i hyresnämnden, vilket kan ge intrycket att hyresnämnden prövar uppsägningsfrågor på eget initiatv. Det är ofullständigt: enligt jordabalken 58 kap. är det hyresgästen som inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, och hyresnämnden medlar därefter och prövar de frågor som förts dit enligt förordningen (1973:188) 9 §. Artikeln borde preciseras så att det framgår att hyresnämndens behörighet förutsätter en sådan hänskjutande i tid, och att medling är första steget i förfarandet. [PRAKTIKINE_REIKSME]: Argumentet att en andrahandshyresgäst i bulvanupplägg har förstahandshyresgästens skydd har nu förstärkts avslutningsvis genom att HD lät hovrättens dom stå fast, vilket ombudet i målet själv lyfter som en styrka i det pågående hyresnämndsförfarandet. I praktiken innebär det att fastighetsägare som hyr ut via uthyrningsföretag inte kan åberopa mellanhandens avtalsvillkor eller kortare uppsägningsregler mot hyresgästen, och att de riskerar både förlust i sak och full ersättning för motpartens rättegångskostnader. Den som företräder en hyresgäst ska samtidigt akta för den tvåmånadersfrist från uppsägningen inom vilken tvisten måste hänskjutas till hyresnämnden – en missad frist kan trots ett gott sakligt utgångsläge omintetgöra skyddet i uppsägningsledet.

Senast 1 juni för perioden januari–april, senast 1 oktober för perioden maj–augusti och senast 1 februari för perioden september–december.

Enligt 2 § omfattas kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen.

Kärnfråga

Riksdagens beslut innebär att tobakslobbyister och andra påverkansaktörer från den 1 juli 2027 omfattas av en registrerings- och redovisningsskyldighet enligt lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. För aktörer som Tobaksfakta efterlyst är nyhetens kärna att transparens nu blir lagstadgad, men i begränsad omfattning. Den exakta rättsfrågan är vilka kontakter som ska redovisas och till vem. Enligt 3 § omfattas riksdagsledamöter, statsråd samt medarbetare som politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga och utredningssekreterare.

• Registrering sker hos Kammarkollegiet, som även är tillsynsmyndighet.
• Lagen träder i kraft 2027-07-01 enligt lagens övergångsbestämmelse.

Rättslig bedömning

Redovisningsskyldigheten följer av 8 §: den registrerade ska lämna redovisning till Kammarkollegiet tre gånger per år. Innehållet regleras av 9 §: ämnen för påverkanskommunikationen samt namn på de politiska beslutsfattare med vilka kontakter skett, eller uppgift om departement, enhet eller utskott för medarbetarna. Kommunikation på uppdrag av annan ska anges, liksom uppdragsgivarens uppgifter. Den som endast gett råd eller stöd till annan omfattas av en lättare skyldighet enligt 9 §. Undantagen är väsentliga för avgränsningen. Enligt lagen gäller anmälningsskyldigheten inte sedvanliga kontakter inom myndighetsärenden eller deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper och utredningar där deltagandet dokumenteras. Inte heller kontakter med politiska partier med mandat, eller inom ramen för internationellt samarbete och diplomatiska relationer, omfattas. Bedriver den registrerade ingen påverkanskommunikation under en period ska detta ändå anges i redovisningen enligt 10 §. Underlaget innehåller ingen rättspraxis; avgörande blir därför lagtextens ordning, med 2–3 § som definitionsbestämmelser och 8–10 § som redovisningsregler. Kritiken från Miljöpartiets Annika Hirvonen gällde att kontakter utan koppling till ett specifikt ärende — exempelvis uppdrag i Tidöavtal eller Januariavtal — inte omfattas. Enligt lagens definition i 2 § krävs syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende, vilket avgränsar sådan politisk uppgörelse från registret.

Följder

För tobakslobbyister: från juli 2027 uppkommer en skyldighet att registrera sig och periodvis redovisa kontakter med riksdag och regering, med tillsyn hos Kammarkollegiet.

• För organisationer som Tobaksfakta: registret ger ett verktyg att spåra tobaksbranschens kontakter, men endast för ärenderelaterad påverkanskommunikation.
• För riksdagsledamöter och regeringskansliet: kontakter kan komma att publiceras med namn eller enhet, vilket ökar insynen men begränsas av undantagen.
• För Annika Hirvonen och förespråkare för bredare register: kritiken fick inte gehör, och en utvidgning till partipolitiska förhandlingar kräver framtida lagändring.
• Det nästa steget i förfarandet är att Kammarkollegiet förbereder registrering och tillsyn inför ikraftträdandet den 1 juli 2027.