Juridiskt prisma — 2026-09-20

Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för beloppets mottagande.

Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

Kärnfråga

Det rättsläge som väntar hyresvärdar och hyresgäster i Värmland är i praktiken ett skiljeförfarande: när parterna inte når en överenskommelse under årets hyresförhandlingar måste tvisten lämnas till en oberoende skiljeman, och under tiden gäller en osäker hyra som senare kan justeras retroaktivt. Debattartikeln, författad av Fastighetsägarna Värmlands näringspolitiskt ansvariga, driver att detta mönster är ett lagstiftningsproblem snarare än ett förhandlingsproblem. Den exakta rättsfrågan är hur förhandlingsprocessen och dess konsekvenser regleras när förhandling enligt en förhandlingsordning inte leder till förhandlingsöverenskommelse i tid. Avgörande regler finns i hyresförhandlingslagen (1978:304), särskilt 5 § om förhandlingsskyldigheten, 15 § om förhandlingens form och tidsram, 23 § om ogiltighet och återbetalning samt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder om hyresnämndens prövningstillstånd.

Rättslig bedömning

Enligt 5 § hyresförhandlingslagen medför en förhandlingsordning en skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om bland annat hyreshöjningar som inte avser ett tillval och som överstiger det pris förhandlingsordningens parter rekommenderat. En framställning om förhandling ska vara skriftlig, innehålla de frågor som begärs samt förslag på tid och plats, och ett förhandlingssammanträde ska hållas inom tre veckor från det att motparten fick del av framställningen (15 §, lag (2022:1658)). Enligt 23 § är ett avtal om hyreshöjning som hyresvärden träffar direkt med hyresgästen ogiltigt om förhandling enligt förhandlingsordningen inte har ägt rum, eller om avtalet avser höjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden är i så fall skyldig att betala tillbaka det för mycket uppburna beloppet jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för mottagandet. Hyresnämnden får vidare enligt 11 a § lagen (1973:188) inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen har ägt rum rörande tvistefrågan — utom när hyresvärden påkallat förhandling men mött hinder utan egen förskyllan. Vid retroaktiv höjning eller sänkning tillämpas 12 kap. 55 e §§ jordabalken, och ett beslut om återbetalning av hyra får enligt 18 kap.-hänvisad text i jordabalken (1970:994) inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

Följder

Hyresgäster i Värmland får räkna med att en sen skiljemannabeslut kan medföra retroaktiv hyrehöjning med efterföljande betalningsskyldighet för månader som redan förflutit.

• Fastighetsvärdar som slutter direkta hyresavtal utan genomförd förhandling riskerar att avtalen är ogiltiga enligt 23 § och att höjda belopp ska återbetalas med ränta.
• Hyresnämnden kan inte ta upp hyresvärdens höjningsyrkan utan genomförd förhandling, vilket gör förhandlingsframställningen enligt 15 § till en formell nyckelhandling.
• För riksdagspartierna ligger förslaget i att ge hyresvärdar lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskild överenskommelse samt att begränsa förhandlingstiden — detta kräver lagändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).
• Uppföljningspunkt: någon bestämd frist för skiljemannaförfarandet eller besked anges inte i underlaget; det närmaste konkreta steget är att parterna lämnar in frågan till skiljeman, varefter beskedet kan komma långt efter årets inledning — en politisk behandling av en reform av lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar väntas först om riksdagspartierna tar upp förslaget, vilket underlaget inte daterar.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar ett processuellt läge som svarande i ett marknadsföringsmål i Patent- och marknadsdomstolen, där Konsumentombudsmannen (KO) yrkar förbud mot en specifik Instagram-reklam förenat med vite. Nyheten är att stämningsansökan lämnats in; det som avgör utfallet är om filmen med regnande vinstcheckar, 101 miljoner i guldfärgad text och tidsbegränsat halvprisbjudande bryter mot måttfullhetskravet. Rättsfrågan är hur spellagens (2018:1138) 15 kap. 1 § krav på måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter ska tolkas i sociala medier. Enligt 15 kap. 4 § spellagen anses marknadsföring som strider mot 1 § vara otillbörlig mot konsumenter vid tillämpning av 5, 23 och 26 §§ marknadsföringslagen (2008:486), vilket är den brott mot regeln KO bygger yrkandet på. Spellagen kräver enligt KO att informationen begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt.

Rättslig bedömning

KO:s invändning är dubbel och ska vägas samman i en helhetsbedömning:

• Filmen framställer lotteriet som socialt attraktivt, något var och en bör delta i.
• Erbjudandet med sista köpdatum skapar intryck av att det brådskar att köpa lott.
• Om helhetsbedömningen slår ut är marknadsföringen inte måttfull och ska förbjudas. Vitesfrågan knyter KO till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025, som visar lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor; det talar enligt myndigheten för ett förhållandevis högt vite. Som jämförelse kopplade Patent- och marknadsdomstolen i KO-målet mot kreditförmedlaren Advea ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet, vilket visar att domstolen är villig att sätta kännbara nivåer. Rättsläget är praxismässigt tunt: riksdagen avslog hösten 2022 förslaget i propositionen En förstärkt spelreglering om justerat måttfullhetskrav, med motiveringen att praxis höll på att etableras. Konsumentverkets allmänna råd om marknadsföring av spel från 2025 är endast råd och väger lättare än ett domstolsavgörande. Ett avgörande i Patent- och marknadsdomstolen skulle därför få genomslag långt utöver den enskilda annonsören, i likhet med målet där en advokatbyrå fälldes för vilseledande platsannonser.

Följder

För Postkodlotteriet står förbud mot den aktuella reklamen på spel, förenat med vite vars nivå domstolen sätter; enligt KO:s yrkande ska vitesnivån styras av miljardintäkterna.

• För spelmarknaden i stort kan en dom slå fast vad måttfullhet innebär för korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format i sociala medier, där praxis hittills är tunn.
• För KO skulle ett bifall stärka verktyget att agera mot övriga licenshavare utan ny lagstiftning, eftersom riksdagen redan avslagit den politiska vägen.
• Postkodlotteriet ska nu svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Kärnfråga

Hyresgästen står som slutlig vinnare: med HD:s vägran att lämna prövningstillstånd gäller hovrättens dom, som ger honom kvarhållen besittning med förstahandsgästens rättigheter. För Ibrahimovic och Seger är processen därmed avslutad – deras uppsägning av hyresavtalet har inte genomförts och kan inte längre angripas. Den exakta rättsfrågan var om ett bulvanupplägg – där fastighetsägarna hyrde ut via ett uthyrningsföretag med vilket de stod i intressegemenskap – kan åsidosättas till förmån för hyresgästen. Avgörande är 12 kap. jordabalken, särskilt reglerna om besittningsskydd och skälig hyra som gäller vid direkt upplåtelse. Domstolarnas linje är att när rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå dessa gästvänliga bestämmelser, behandlas hyresgästen som om avtalet ingåtts direkt med fastighetsägarna. Tingsrätten formulerade det så att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.

Rättslig bedömning

Tingsrätten konstaterade att hyresgästen har ”samma rätt i förhållande till Zlatan och Helena Seger som han skulle haft om de upplåtit hyresrätten direkt till honom”.

• Hovrätten delade bedömningen och fann en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen.
• Hovrätten ansåg att upplägget kringgick lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra; det paret framförde där ändrade inte bedömningen.
• HD har nu beslutat att inte lämna prövningstillstånd, varvid hovrättens dom vinner laga kraft.

Följder

Hyresgästen får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, inklusive besittningsskydd och skydd mot överhyra.

• Ibrahimovic och Seger bär sina processkostnader och kan inte få hyresgästen vräkt med stöd av den sagda uppsägningen.
• Uthyrare som använder mellanliggande bolag i liknande syfte får räkna med att domstolar genomborrar upplägget när en intressegemenskap kan visas.

paret ålades att ersätta hyresgästens rättegångskostnader med totalt 422 000 kronor.

Genom att domstolarna erkände hyresgästen förstahandsstatus utlöses dessa skyddsregler fullt ut mot paret.

Kärnfråga

Zlatan Ibrahimovic och Helena Seger står som slutligt förlorande part i hyrestvisten om lägenheten på Östermalm, eftersom Högsta domstolen inte beviljat prövningstillstånd och hovrättens därmed vunna laga kraft. Det juridiska läget som väntar paret är dels en betalningsskyldighet på 422 000 kronor i rättegångskostnader, dels en starkt försvagad position i det pågående hyresnämndsmålet där hyresgästen är uppsagd. Den centrala rättsfrågan som prövats är huruvida en hyresgäst som hyrt av en mellanhand i ett bulvanupplägg har samma rättigheter som en förstahandshyresgäst. Tingsrätten och hovrätten konstaterade att paret hyrt ut via mellanhand och därmed försökt kringgå hyreslagen. Utdragen ur Jordabalken (1970:994), i synnerhet bestämmelserna om hyrestid, uppsägning och hyresgästens besittningsskydd, avgör frågan; omtalad bulvandom från Högsta domstolen är prejudikatet som hyresgästen åberopat. Enligt uppsägningsreglerna i Jordabalken ska uppsägning av hyresavtal för obestämd tid ges viss uppsägningstid (månadsskifte tidigast tre månader från uppsägningen), och en uppsägning av hyresgästen får endast ske med stöd av lagrummens särskilda förverkandereglor.

Rättslig bedömning

Tingsrätten konstaterade att utgångna via bulvan (uthyrningsföretaget) inte var ett godtagbart upplägg, varför hyresgästen ska jämställas med förstahandshyresgäst.

• Högsta domstolen prövade inte saken — inget prövningstillstånd — varför hovrättsdomen är slutlig.
• Hyresgästföreningens ombud Roland Sjölin anger att domen innebär att hyresgästen får samma skydd som en förstahandshyresgäst, vilket stärker dennes ställning i hyresnämnden. Den parallella processen i hyresnämnden, där hyresgästen är uppsagd, är ännu inte avgjord. I hyresnämnden prövas enligt Jordabalken förlängning av hyresavtal och hyresvillkor (45–52 §§, 53–55 f §§), bestämmelser som enligt Lag (2026:843) om hyrköp av bostad får särskild tillämpning i vissa fall. Hyresgästens uppsägningsstatus ska alltså nu prövas mot bakgrund av att han erkänts förstahandsrättigheter. Uthyrningsföretagets roll är juridiskt avgörande: det är den konstellationen — värd–bulvan–hyresgäst — som domstolarna bedömt som ett kringgående av hyreslagens skyddsregler. Domen slår fast att denna struktur inte fristäcker fastighetsägaren, oavsett när i kedjan denne tillträdde (Utsökningsbalken (1981:774) tydliggör att hyresavtal gäller mot köparen om uppsägning inte sker inom en månad från tillträdet).

Följder

Paret ska betala 422 000 kronor i rättegångskostnader till hyresgästen; beloppet är slutligt fastställt.

• Hyresgästen har vunnit rätt att bo kvar med förstahandsrättigheter, vilket innebär att paret inte kan avhysa honom utan att förverkandevillkoren i Jordabalken är uppfyllda.
• I hyresnämnden bedöms uppsägningen nu med förstahandsreglerna som utgångspunkt; ombudet Sjölin uppskattar att hyresgästens vinstchans ökat väsentligt.
• För andra fastighetsägare med bulvanupplägg signalerar domen att dylika strukturer kan ge hyresgäster fullt besittningsskydd, med kostnadsrisk för motsidans rättegångskostnader som följd.

Kärnfråga

Företag och näringsidkare som driver tobakslobbying och annan påverkankommunikation mot riksdag och regering väntas från den 1 juli 2027 en anmälningsskyldighet och en återkommande redovisningsskyldighet till Kammarkollegiet. Riksdagens beslut innebär att kontakter som syftar till att påverka beredning eller beslut i ett ärende inte längre kan ske utan spår i ett offentligt register. Den centrala rättsfrågan för de berörda organisationerna är om deras kontakter faller under definitionen av påverkanskommunikation i lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut, och om några av undtagen från anmälningsskyldigheten i lagens 5 § är tillämpliga. Definitionen i 2 § omfattar kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen för att främja ett visst intresse eller utfall, samt att på uppdrag ge råd eller stöd till någon med sådan kontakt.

Rättslig bedömning

Registreringsskyldiga är juridiska personer och enskilda näringsidkare som bedriver påverkanskommunikation (4 §); en fysisk persons kontakt tillskriven juridisk person om personen är företrädare eller anställd och agerar i den egenskapen (2 §).

• Undantag enligt 5 § gäller bl.a. enskilda näringsidkare utan kommunikation som huvudsaklig verksamhet, myndigheter, andra stater och EU, samt politiska parti med mandat eller dess sidoorganisation.
• Skyldigheten gäller inte sedvanliga kontakter inom myndighetsärenden eller deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper och utredningar där dokumentationen är allmän (5 § andra stycket).
• Redovisningen ska per ämne innehålla ämnesområdet, namn på berörda beslutsfattare eller departement/enhet/utskott, huvudsakliga kontaktsätt och omfattning, samt uppdragsgivare om kontakten skett på uppdrag — 9 §.
• Har ingen påverkanskommunikation bedrivits under perioden ska även detta redovisas (10 §), vilket innebär en löpande rapporteringsskyldighet även för tysta perioder.
• Lagens syfte är att trygga allmänhetens insyn (1 §); Kammarkollegiet är både registreringsorgan och tillsynsmyndighet. Underlaget innehåller inte angivna sanktioner som böter eller vite, och ingen rättspraxis i ämnet redovisas.

Följder

Tobaksindustrin och andra intresseorganisationer som riktar sig till riksdagsledamöter eller statsråd enligt 3 § får från juli 2027 sina kontaktytor dokumenterade i ett register som kan ge folkhälsoorganisationer underlag i debatten.

• Lobbying riktad mot förberedande partiförhandlingar, som Tidöavtal, omfattas inte eftersom sådana kontakter inte avser beredning eller beslut i ett ärende hos riksdag eller regering — kritiken från Annika Hirvonen (MP) om ett heltäckande register fick inte gehör.
• Organisationer måste från ikraftträdandet bygga rutiner för att dokumentera kontakter, kontaktsätt och uppdragsgivare i tid för den första redovisningsperioden.