Juridiskt prisma — 2026-10-02

Enligt 23 § samma lag är ett avtal som hyresvärden träffar direkt med hyresgästen ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte har ägt rum.

Ett beslut om återbetalning av hyra får enligt 12 kap. 18 § jordabalken inte avse längre tid tillbaka än två år före ansökningsdagen.

Kärnfråga

Värmlands fastighetsägare pekar på ett system där utdragna hyresförhandlingar saknar tvingande tidsgränser, men underlaget visar att lagen ändå innehåller flera tvingande moment. Rättsläget för parterna i Värmland är att de ingår i förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), och att nästa steg vid låsning är skiljeförfarande eller prövning i hyresnämnden. Den juridiska kärnfrågan är när och hur en hyreshöjning får tillämpas mot hyresgästen, och vilka regler som gäller om förhandlingen inte leder till överenskommelse i tid.

• Enligt 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) är hyresvärden skyldig att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen om hyreshöjning, om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat.
• Samma paragraf gör avtalet ogiltigt om det avser hyreshöjning utöver vad förhandlingsöverenskommelsen medger; hyresvärden ska då betala tillbaka det uppburna beloppet jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från mottagandet.
• 15 § kräver att en part som vill förhandla gör en skriftlig framställning med frågorna samt förslag på tid och plats; ett förhandlingssammanträde ska hållas inom tre veckor från det att motparten fick framställningen.
• Enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder får hyresnämnden inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte har ägt rum rörande tvistefrågan.

Rättslig bedömning

Regelverket binder hyresvärden på två sätt: förhandlingsplikt och ogiltighetssanktion. Det begränsar dock inte förhandlingens längd – underlaget innehåller ingen frist för att nå överenskommelse, endast fristen på tre veckor för att hålla första sammanträdet enligt 15 §. Parterna kan avvika från dessa regler genom skriftligt avtal.

• Hyresgästen behåller oberoende av förhandlingsordningen rätten att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken (enligt 3 § hyresförhandlingslagen).
• Vid retroaktiv höjning eller sänkning tillämpas 12 kap. 55 e §§ femte–åttonde stycken jordabalken; ett beslut om återbetalning av hyra får enligt 12 kap.
• Hyresnämnden kan bestämma att ett beslut om ändring av hyresvillkoren gäller omedelbart, när det finns skäl till det.

Följder

För hyresgästerna i Värmland innebär rättsläget att ingen ny hyra kan tillämpas utan att förhandling ägt rum, men att en sen överenskommelse kan få retroaktiv verkan inom tvåårsgränsen. För fastighetsägaren innebär det att direkt avtal med hyresgästen utan förhandling är ogiltigt och kan medföra återbetalningsskyldighet med ränta.

• Skiljemannafrågan som debattinlägget föreslår förutsätter enligt underlaget att parterna når dit genom förhandlingsordningen; inlägget kräver lagändring för att hyresvärdar ska kunna hänskjuta tvist till skiljeman utan särskilda överenskommelser.
• Om förhandling inte ägt rum men hyresvärden påkallat den och mött hinder utan egen förskyllan, kan yrkandet ändå tas upp till prövning enligt 11 a § lagen (1973:188).
• För riksdagspartierna är debattinlägget en uppmaning att reformera hyresförhandlingslagen (1978:304) med begränsad förhandlingstid, förenklad handläggning i hyresnämnden och objektiva ekonomiska kriterier.

Rättsfrågan är om filmen – med regnande vinstcheckar, 101 miljoner i guldfärgad text och tidsbegränsat halvpris – bryter mot måttfullhetskravet i 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138).

I KO-målet mot kreditförmedlaren Advea kopplade Patent- och marknadsdomstolen ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar nu ett civilrättsligt förbudsmål i Patent- och marknadsdomstolen, där Konsumentombudsmannen yrkar att en enskild Instagram-reklam förbjuds med vite. Det som står på spel är ett domstolsförelagtande marknadsföringsförbud med ett vite vars nivå kan kalibreras efter lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor för 2025. 1 § spellagen (2018:1138). Enligt spellagen 4 § ska marknadsföring som strider mot 1 § vid tillämpning av 5, 23 och 26 §§ marknadsföringslagen (2008:486) anses otillbörlig mot konsumenter, vilket är den bro som KO åberopar.

Rättslig bedömning

KO:s invändning är dubbel: lotteriet framställs som socialt attraktivt och erbjudandet skapar brådska att köpa, vilket vid en helhetsbedömning inte är måttfullt.

• KOVFS 2025:2 preciserar kravet: marknadsföring av spel får inte vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet, och informationen ska begränsas till fakta om lotteriet, presenterat så sakligt som möjligt.
• Råden slår fast att helhetsbedömningen omfattar framställningen i sig, innehållet och utformningen på det valda mediet – här ett kort, visuellt och algoritmiskt distribuerat socialt medium.
• Ett tidsbegränsat erbjudande med sista köpdatum kan falla under rådens förbud mot uppmanande budskap som uppmuntrar ett oöverlagt beslut.
• Praxis är tunn, särskilt för sociala medier; Riksdagen avslog hösten 2022 det förstärkta måttfullhetskravet i propositionen En förstärkt spelreglering just för att praxis höll på att etableras.
• Konsumentverket gav 2025 ut allmänna råd om marknadsföring av spel, men råden är inte bindande; ett domstolsavgörande får väsentligt större genomslag.

Följder

För Postkodlotteriet kan ett medgivande eller en fällande dom innebära förbud mot den aktuella filmen, förenat med vite, och en normativ mall för hur hela branschens sociala medier-reklam bedöms.

• Vitesnivån kan bli förhållandevis hög eftersom KO hänvisar till årsredovisningens 3,5 miljarder i lottointäkter.
• För övriga licenshavare väger ett avgörande tyngre än Konsumentverkets allmänna råd och kan i praktiken definiera måttfullhetskravet för korta, visuella annonser i sociala medier.

”Följden enligt tingsrätten: hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimović och Seger som om de upplåtit hyresrätten direkt till honom.”

”HD:s vägran om prövningstillstånd innebär ingen prövning av sakfrågan, men hovrättens dom blir gällande mellan parterna.”

Kärnfråga

Rättsläget för Zlatan Ibrahimović och Helena Seger är nu slutligt: hovrättens dom står fast, eftersom Högsta domstolen vägrat ta upp fallet. Det innebär i praktiken att hyresgästen får bo kvar med samma besittningsskydd och hyresrättsliga skydd som en förstahandshyresgäst, trots att paret sagt upp kontraktet. Den exakta rättsfrågan var om ett upplägg med ett uthyrningsföretag som mellanhed – där hyresgästen betalat överhyra – kan användas för att kringgå hyreslagstiftningens skyddsregler. Avgörande är 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och skälig hyra, tillämpat genom den så kallade bulvandoktrinen: när ett rättsförhållande utnyttjas för att kringgå tvingande bestämmelser till hyresgästens förmån, behandlas hyresgästen som om upplåtelsen skett direkt från den egentlige ägaren. Underlaget visar också att lagstiftaren nyligen kodifierat liknande skydd, bl.a. i lagen (2026:772) om privatuthyrning och lagen (2026:843) om hyrköp, där 12 kap. jordabalken får uttalad tillämpning.

Rättslig bedömning

Stockholms tingsrätt konstaterade att det ”kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.

• Hovrätten delade detta och fann dessutom en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen.
• Underlaget innehåller inget rättsfall utöver dessa instansdomar; hyresgästen åberopade dock HD-praxis om bulvanupplägg, vilket domstolarna följde.

Följder

Ibrahimović och Seger måste nu acceptera hyresgästen som hyresgäst med förstahandsstatus: uppsägningen är verkningslös och hyran ska prövas enligt reglerna om skälig hyra i 12 kap. jordabalken.

• Hyresgästen kan i fortsättningen vända sig till hyresnämnden enligt lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder för tvist om hyresvillkor eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § jordabalken.
• För fastighetsägare som hyr ut via mellanhed visar målet att bulvanupplägg med överhyra inte skyddar mot besittningsskydd – strukturen i stället förlorar sitt syfte.
• Praktisk betydelse: parter som vill avsluta ett hyresförhållande måste använda de lagliga vägarna, t.ex. överenskommelse om avstående från besittningsskydd enligt förordningen (2005:1148), som kräver särskild formulär och underskrift.

Paret ska även betala hyresgästens rättegångskostnader i tingsrätten och hovrätten, totalt 422 000 kronor.

Genom HD-domen ökar hyresgästens chans att vinna i hyresnämnden, tack vare att domen innebär att han får samma skydd som en förstahandshyresgäst.

Kärnfråga

Rättsläget för hyresgästen är nu slutgiltigt gynnsamt i den civilrättsliga tvisten: eftersom Högsta domstolen inte beviljar prövningstillstånd får hovrättens dom laga kraft, och hyresgästen har rätt att bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst. Det som väntar är i stället den parallella processen i hyresnämnden, där hyresgästen är uppsagd och ärendet ännu inte är avgjort. Den exakta rättsfrågan var om ett andrahandsupplåtelseupplägg via ett uthyrningsföretag ska betraktas som bulvanupplägg, så att hyresgästen direkt mot ägaren kan åberopa skyddet i jordabalken (1970:994). Domstolarna konstaterade att paret hyrt ut via mellanhand för att runda hyresreglerna, vilket enligt den omtalade bulvandomen i Högsta domstolen innebär att hyresgästen behandlas som förstahandshyresgäst. HD:s beslut innebär ingen prövning i sak; hovrättens fastställande av tingsrättens dom blir slutligt och paret ska betala hyresgästens rättegångskostnader på totalt 422 000 kronor.

Rättslig bedömning

Tingsrätten och hovrätten slog fast att utgående från bulvanupplägget hyresgästen har samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, med stöd av HD:s tidigare bulvanpraxis.

• Uppsägningen av uthyrningsföretaget 2023 medförde enligt paret att alla hyresgäster sägs upp; domstolarna godtog inte det mot hyresgästen i denna tvist.
• Hyresgästen drev målet via Hyresgästföreningen region Stockholm, vars jurist Roland Sjölin var ombud.
• I hyresnämnden pågår ett separat ärende om uppsägning, där HD-domen enligt ombudet ökar hyresgästens chanser eftersom han nu åberopar förstahandsskydd.

Följder

För hyresgästen: slutgiltig rätt att bo kvar i lägenheten, ersättning för rättegångskostnader (422 000 kronor) och ett stärkt utgångsläge i hyresnämnden.

• För paret Ibrahimovic/Seger: domstolsförlust i tre instanser, kostnadsansvar och kvarvarande tvist i hyresnämnden.
• För marknaden: beskedet bekräftar att bulvanupplägg via uthyrningsföretag inte skyddar ägaren mot hyresgästers förstahandsanspråk, vilket är vägledande för ägare som hyr ut via mellanhand.
• Uppföljning: hyresnämndens avgörande i uppsägningsärendet väntas; Hem & Hyra har sökt parets ombud för kommentar utan framgång.

Den registrerade ska enligt 8 § lämna redovisning senast den 1 juni för perioden januari–april, senast den 1 oktober för maj–augusti och senast den 1 februari för september–december.

3 § begränsar kretsen av politiska beslutsfattare till riksdagsledamot och statsråd.

Kärnfråga

Lobbyister och intresseorganisationer väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet, men först från och med den 1 juli 2027. Nyheten är riksdagens godkännande av lagen (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Den centrala rättsfrågan är alltså inte om registret införs, utan hur snävt anmälnings- och redovisningsskyldigheten blir i förhållande till lagens definition av påverkanskommunikation.

• 2 § lagen (2026:1459) definierar påverkanskommunikation som kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall.

politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.

• Kontakter som saknar koppling till ett specifikt ärende i riksdag eller regering faller utanför definitionen — därför fick Annika Hirvonen (MP) inte gehör för sitt krav på ett heltäckande register som även fångar partier som gör upp i Tidö- eller Januariavtalsliknande överenskommelser.

Rättslig bedömning

Tillämpningen bygger på en anmälningsskyldighet för registrering följt av periodisk redovisning till Kammarkollegiet, som också är tillsynsmyndighet.

• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för påverkanskommunikationen och, per ämne, namn på de politiska beslutsfattare med vilka kontakter skett (eller departement, enhet, utskott) samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontakternas ungefärliga omfattning.
• Om påverkanskommunikationen skett på uppdrag av annan ska detta anges, och uppdragsgivarens uppgifter ska redovisas; den som endast gett råd eller stöd till annan är befriad från dessa uppgiftskrav.
• Enligt 10 § ska den registrerade som inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden ange detta i redovisningen — skyldigheten kvarstår alltså även vid inaktivitet.
• Anmälningsskyldigheten gäller inte enligt lagtexten för bl.a. sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden, deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras, kontakter med mellanstatliga organisationer inom ramen för diplomatiska relationer, samt politiska partier med mandat i riksdag, region eller kommun eller deras sidoorganisationer.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis om lagen (2026:1459); lagen är ny och träder i kraft först 2027, så prejudikat kan inte åberopas.
• Registret kompletterar det befintliga systemet i lag (1996:810) om registrering av riksdagsledamöters åtaganden och ekonomiska intressen, där Riksdagsförvaltningen för det ekonomiska registret.

Följder

För tobakslobbyister, preventionsorganisationer och andra aktörer som riktar sig till riksdag och regering innebär lagen att deras ärenderiktade kontakter blir offentligt spårbara från andra halvåret 2027.

• Företag och organisationer med anställda som bedriver sådan kommunikation måste anmäla sig för registrering; den fysiska personens kontakt räknas enligt 2 § som bedriven av den juridiska personen eller enskilda näringsidkaren när personen är företrädare eller anställd och agerar i den egenskapen.
• Partier och deras sidoorganisationer, samt sedvanliga myndighetskontakter, omfattas inte — det begränsar registrets täckning jämfört med vad MP efterfrågade.
• Kammarkollegiet får som tillsynsmyndighet en löpande granskningsroll över de periodiska redovisningarna; underlaget anger inga sanktionsbestämmelser, så påföljdsfrågan kan inte bedömas utifrån de tillhandahållna källorna.