Juridiskt prisma — 2026-10-04

Enligt 23 § samma lag är ett avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte har ägt rum eller om höjningen strider mot en förhandlingsöverenskommelse.

Enligt 12 kap. 55 f § (som återges i underlaget om återbetalning) får beslut om återbetalning av hyra inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

Kärnfråga

Det rättsläge som väntar Värmlands hyresgäster och fastighetsägare när förhandlingarna låser sig är att frågan till slut avgörs av en skiljeman eller hyresnämnd, och att beskedet därmed kan komma långt in i året. Nyheten, en debattartikel från Fastighetsägarna Värmland, handlar om att systemet saknar tvång om tidpunkt — retroaktiva hyreshöjningar är därför formellt tillåtna. Den exakta rättsfrågan är när och hur en hyra får ändras för bostadlägenheter som omfattas av en förhandlingsordning, och vilka konsekvenser utebliven förhandling får. Grundregeln finns i hyresförhandlingslagen (1978:304): enligt 5 § första stycket är hyresvärden skyldig att på eget initiativ förhandla om hyreshöjning, om höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat. Har hyresvärden ändå tagit ut för mycket, är han enligt 23 § skyldig att betala tillbaka beloppet jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för mottagandet.

Rättslig bedömning

Reglerna ger parterna klara processuella skyldigheter, men ingen sanktion för att förhandlingen drar ut på tiden i sig:

• En part som vill förhandla ska göra en skriftlig framställning till motparten med frågorna och förslag på tid och plats, enligt 15 § hyresförhandlingslagen.
• Ett förhandlingssammanträde ska hållas inom tre veckor från det att motparten fick del av framställningen; parterna får dock avvika från detta genom skriftligt avtal.
• Hyresnämnden får enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres nämnder inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling har ägt rörande tvistefrågan — nämnden blir alltså låst bakom förhandlingens resultat.
• Hyresnämnden prövar dock tvist om hyresvillkor enligt 22 och 23 §§ hyresförhandlingslagen och om återbetalningsskyldighet enligt 23 §, enligt 9 § första stycket 2 a lagen (1973:188). Debattartikeln innehåller ingen rättspraxis. Artikelförfattaren önskar i stället lagstiftningsändringar: lagstadgad rätt för hyresvärdar att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskilda överenskommelser, begränsad förhandlingstid samt förenklad handläggning i hyresnämnden med beslut grundade på objektiva ekonomiska kriterier. Vid retroaktiv prövning av hyran gäller jordabalkens regler: enligt 12 kap. 55 f § får beslut om återbetalning av hyra inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 e § femte–åttonde styckena enligt samma bestämmelse.

Följder

Realistiska scenarier framåt:

• Om parterna inte når överenskommelse kan frågan hänskjutas till skiljeman eller tas upp i hyresnämnden; beskedet kan då gälla retroaktivt, vilket innebär att hyresgäster som betalat enligt tidigare hyra får betala mellanskillnaden med ränta.
• En hyresgäst som anser sig ha betalat för mycket kan kräva återbetalning enligt 23 § hyresförhandlingslagen, med två års tillbakablick enligt 12 kap. 55 f § jordabalken.
• Fastighetsägare som höjer hyran utan att förhandling enligt förhandlingsordningen har ägt rum riskerar att avtalet är ogiltigt enligt 23 § och att de måste återbetala det uppburna beloppet jämte ränta.
• Politiskt ligger frågan hos riksdagens partier; artikeln uppmanar till reform av hyresförhandlingslagen.

Bestämmelsen i 15 kap. 1 § kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter, och enligt 15 kap. 4 § ska marknadsföring som strider mot 1 § vid tillämpning av marknadsföringslagen anses otillbörlig mot konsumenter.

Som förebild anför KO Advea-målet, där Patent- och marknadsdomstolen knöt ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet mot kreditförmedlaren.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar nu en huvudrättegång i Patent- och marknadsdomstolen, där Konsumentombudsmannen yrkar förbud mot en enskild Instagram-reklamfilm förenat med vite. Det som står på spel är inte bara annonsen, utan en principiell avklaring av vad måttfullhetskravet i 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138) innebär för marknadsföring i sociala medier. KO:s stämningsansökan gäller en film med regnande vinstcheckar, 101 miljoner kronor i guldfärgad text och ett tidsbegränsat halvprisbjudande med sista köpdatum. Den exakta rättsfrågan är om framställningen – lotteriet som socialt attraktivt och erbjudandet som tidsbrådskande – vid en helhetsbedömning strider mot måttfullhetskravet. Bestämmelsen i 15 kap. Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 preciserar kravet: marknadsföring får inte vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet, bör vara saklig och balanserad, och bör inte innehålla uppmanande budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt spelbeslut.

Rättslig bedömning

KO:s invändning är dubbel: filmen framställer lotteriet som socialt attraktivt, något var och en bör delta i, och skapar intryck av att det brådskar att köpa lott.

• Enligt KOVFS 2025:2 ska informationen begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt; helhetsbedömningen omfattar framställningen, innehållet och utformningen på det valda mediet.
• Råden anger också att marknadsföring inte bör ge sken av större vinstchanser eller framställa spelet som riskfritt.
• KO yrkar förbud med vite och hänvisar för storleken till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025, som visar lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor.
• Riksdagen avslog hösten 2022 propositionen En förstärkt spelreglering med ett justerat måttfullhetskrav, med motiveringen att praxis höll på att etableras.
• Konsumentverkets allmänna råd om marknadsföring av spel från 2025 är inte bindande; ett domstolsavgörande skulle väga tyngre.

Följder

För Postkodlotteriet kan förbudet medföra att filmen inte längre får spridas, med vite om överträdelse; vitebeloppet har KO inte offentliggjort.

• Ett avgörande skulle skapa prejudicerande vägledning för hela licenshavarbranschen om hur måttfullhet bedöms i korta, visuella och algoritmiskt distribuerade sociala-medier-format.
• För KO skulle en vinst stärka verktyget mot spelreklam i sociala medier, där praxis hittills är tunn.
• Postkodlotteriet ska nu svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Kärnfråga

Rättsläget för Ibrahimovic och Seger är att tvisten nu är slutgiltigt avgjord till hyresgästens förmån: HD nekar prövningstillstånd, och hovrättens dom står som slutligt avgjord rättslig utgång. Den exakta rättsfrågan var om ett upplägg via ett uthyrningsföretag kan motverka hyresgästens besittningsskydd och rätt till skälig hyra. Avgörande är 12 kap. jordabalken, i synnerhet reglerna om besittningsskydd och skälig hyra, tillämpade genom domstolarnas bulvanbedömning av intressegemenskap mellan fastighetsägarna och uthyrningsföretaget. Tingsrätten och hovrätten tillämpade den linje att när rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå hyreslagstiftningens skyddsbestämmelser, jämställs hyresgästen med en direkt hyresgäst.

Rättslig bedömning

Domstolarnas tillämpning i målet kan sammanfattas i tre steg:

• Stockholms tingsrätt konstaterade att hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimovic och Seger som om de upplåtit hyresrätten direkt till honom.
• Tingsrätten fann att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.
• Hovrätten delade bedömningen och fann en intressegemenskap mellan Ibrahimovic och Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan i förhållande till hyresgästen. Hyresgästen hänvisade till HD-praxis och hävdade att han betalat överhyra i ett bulvanupplägg som syftat till att gynna fastighetsägaren. Paret argumenterade i hovrätten, men domstolen konstaterade att deras invändningar inte förändrade bedömningen.

Följder

Hyresgästen kan bo kvar i lägenheten med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, inklusive skyddet mot uppsägning enligt 12 kap. jordabalken.

• Ibrahimovic och Seger har förlorat möjligheten att genom uppsägning tvinga fram avflyttning.
• Domslutet signalerar till marknaden att upplägg via uthyrningsföretag med intressegemenskap med fastighetsägaren inte kan användas för att kringgå besittningsskydd och skälig hyra.
• För andra hyresgäster i liknande bulvanupplägg har domen praktisk betydelse som stöd för samma argumentation i framtida tvister.

Högsta domstolens vägran att bevilja prövningstillstånd bekräftar frågan om en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg kan åberopa fullt hyresrättsligt skydd som förstahandshyresgäst, när fastighetsägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag.

Rättslig grund: Underlaget saknar direkt regelstöd, så resonemanget bygger på en allmän rättsprincip: den som upplåter en lägenhet i andra hand i syfte att kringgå hyreslagens skyddsbestämmelser (bulvanupplägg) kan inte åberopa mellanhänderna för att hyresgästen ska mista sitt skydd – hyresförhållandet anses då i praktiken gälla direkt mellan ägaren och den faktiska hyresgästen. Denna princip är förankrad i HD:s tidigare bulvandoktrin, som tingsrätten och hovrätten åberopade och som HD nu indirekt stadfäster genom att inte bevilja prövningstillstånd. Viktigt är dock att principen inte är obegränsad: enligt jordabalkens bestämmelser om blockhyra gäller skyddet inte för lägenheter som upplåtits i andra hand i överensstämmelse med tillstånd till blockhyra eller, där tillstånd inte behövs, ett avtal om blockhyra – gränsdragningen mellan tillåten blockhyra och otillåtet bulvanupplägg är därför den avgörande bedömningen i denna typ av tvist.

Rättelse: Artikeln framställer det som att en andrahandshyresgäst generellt har rätt till samma rättigheter som en förstahandshyresgäst när ägaren "försöker runda hyreslagen", men underlåter att nämna den väsentliga begränsningen: skyddet gäller inte en lägenhet som upplåtits i andra hand i överensstämmelse med tillstånd till blockhyra eller, om tillstånd inte behövs, ett avtal om blockhyra (jordabalk 1970:994). Mer precist borde artikeln säga att skyddet förutsätter att upplåtelsen inte skett med blockhyrtillstånd eller giltigt blockhyresavtal, och att domstolarna i detta fall funnit att upplägget utgjorde ett otillåtet bulvanupplägg snarare än tillåten blockhyra. Vidare anger artikeln att paret "ska" betala hyresgästens rättegångskostnader på 422 000 kronor, men i hyrestvister är huvudregeln enligt privatuthyrningslagen (2026:772) att varje part står för sina egna kostnader; kostnadsersättning kan ådömas endast om parten handlat på sätt som avses i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Artikeln borde därför förklara att kostnadspåföljden förutsätter bedömning av parternas processförande, inte att förlorande part i hyrestvist automatiskt ersätter motpartens kostnader.

Praktisk betydelse: HD:s avslag på prövningstillståndet gör bulvanargumentet till ett väsentligt starkare verktyg för hyresgäster och deras ombud i tvister med fastighetsägare som hyrt ut via uthyrningsföretag – argumentet har nu överlevt tre instanser och kan åberopas som i praktiken fast praxis i Stockholmsrättskipningen. För ägare är risken konkret: ett bulvanupplägg innebär inte bara att hyresgästen får förstahandsstatus, utan även processrisk att svara för motpartens rättegångskostnader om det egna processförandet bedöms som otillbörligt, här 422 000 kronor. Den som överväger upplåtelse via mellanhänder bör säkerställa att upplåtelsen sker i överensstämmelse med blockhyrtillstånd eller giltigt blockhyresavtal, eftersom det enligt jordabalkens blockhyresbestämmelser är den väg som bevarar ägarens möjlighet att säga upp hyresgäster – och parallellt bör man i pågående hyresnämndprocesser notera att en fastställd dom om förstahandsstatus väsentligt försvagar grunderna för ett uppsägningsbeslut.

Kärnfråga

Lobbyister och deras uppdragsgivare väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet från och med den 1 juli 2027, när Lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut träder i kraft. Skyldigheten gäller endast kommunikation som syftar till att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen; kontakter i annat syfte omfattas inte. Den legala definitionen finns i lagens 2 §: påverkanskommunikation är kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare för att främja ett visst intresse eller utfall, inklusive att på uppdrag ge råd eller stöd till någon som har sådan kontakt. Vilka som räknas som beslutsfattare följer av 3 §: riksdagsledamöter och statsråd, samt medarbetare som politiska sekreterare, Riksdagsförvaltningens anställda, statssekreterare, politiskt sakkunniga och utredningssekreterare.

Rättslig bedömning

Tillämpningen bygger på tre pelare i lagen (2026:1459):

• Anmälningsskyldighet för registrering hos Kammarkollegiet, som också är tillsynsmyndighet.
• Löpande redovisningsskyldighet enligt 8 §: redovisning senast den 1 juni (perioden januari–april), senast den 1 oktober (maj–augusti) och senast den 1 februari (september–december).
• Innehåll enligt 9 §: ämnen för kommunikationen, namn på de politiska beslutsfattare eller uppgift om departement, enhet eller utskott, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontaktens ungefärliga omfattning.
• Har uppdragsgivare använts ska detta anges, med uppgifter om uppdragsgivaren enligt 6 § andra stycket.
• En registrerad som endast gett råd eller stöd till annan slipper uppgifterna i 9 § första stycket 1 och 2.
• Ingen påverkanskommunikation under perioden ska enligt 10 § särskilt anges i redovisningen. Lagen innehåller även viktiga undantag: anmälningsskyldigheten gäller inte kommunikation med mellanstatliga organisationer inom internationellt samarbete, sedvanliga diplomatiska relationer, politiska partier med mandat eller dess sidoorganisationer. Undantag gäller också för sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden och för deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras med möjlighet för allmänheten att ta del av dokumentationen. Gränsdragningen var politiskt omstridd: Miljöpartiets Annika Hirvonen krävde ett mer heltäckande register som också fångar lobbying innan den formella processen startar, exempelvis uppgörelser som Tidöavtal eller Januariavtal, men kritiken fick inte gehör. Registret kompletterar det befintliga ekonomiska registret enligt Lag (1996:810), där riksdagsledamöter anmäler åtaganden och ekonomiska intressen till Riksdagsförvaltningen.

Följder

Tobakslobbyister och andra intresseorganisationer måste registrera sig hos Kammarkollegiet och inrätta rutiner för att dokumentera kontakter med riksdag och regering i beslutsärenden.

• Företag och branschorganisationer som anlitar byråer eller konsulter får indirekt transparens, eftersom uppdragsgivare ska redovisas i byråns redovisning.
• Folkhälsorganisationer som Tobaksfakta får ett verktyg för att spåra tobaksindustrins kontakter, men endast för ärendebundna kontakter — tidiga påverkansförsök utanför formell beredning syns inte.
• Kammarkollegiet får tillsynsansvar och behöver bereda sig på registrerings- och granskningsförfarandet innan ikraftträdandet.
• Det är okänt ur underlaget vilka sanktioner som gäller vid underlåtenhet att registrera sig eller redovisa.
• Nästa steg: lagen träder i kraft 2027-07-01; därefter förfaller den första redovisningen enligt 8 § senast den 1 februari 2028 för perioden september–december 2027.