Juridiskt prisma — 2026-10-09

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen har hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren, när förhandling enligt förhandlingsordningen har avslutats utan överenskommelse.

31 § hyresförhandlingslagen: hyresnämndens beslut överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor.

Kärnfråga

Värmlands fastighetsägare och hyresgäster befinner sig i ett system utan tvingande frister: när den lokala förhandlingsordningen inte leder framåt kan endera parten ta tvisten vidare, men inget i regelverket förfaller. Det rättsläge som väntar är att förhandlingen avslutas utan överenskommelse, varefter hyresvärden eller hyresgästen ansöker hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren. Annars gäller den gamla hyran tills besked kommer, och en senare beslutad höjning kan få retroaktiv effekt. Nyhetens artikeldebatt vill därför förändra själva tvistlösningslagstiftningen. Den centrala rättsfrågan är när och hur en hyrestvist kan hänskjutas till tvångslösning, och vilken myndighet som då avgör hyran. Reglerna finns i hyresförhandlingslagen (1978:304) och i lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 30 § samma lag ger hyresnämnden behörighet att pröva frågor enligt lagen, medan organisationer inte är part i ärende enligt 22 §.

Rättslig bedömning

Tillämpningen följer en fast ordning:

• 5 § hyresförhandlingslagen: en förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyrehöjningar (om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger rekommenderat pris) samt om hyresvillkoren, husets skick och gemensamma anordningar.
• Parterna förhandlar inom ramen för den lokala förhandlingsordningen; ingen frist för avslut framgår av underlaget, vilket är just debattinläggets klagomål.
• 24 § hyresförhandlingslagen: efter avslutad förhandling utan överenskommelse kan endera parten ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett.
• 11 a § lagen (1973:188): hyresnämnden får inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan – förhandling är alltså en processuell förutsättning.
• 23 c § hyresförhandlingslagen: i vissa tvister utses skiljeman, och handläggningen ska då ske enligt lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.

Debattinlägget vill att hyresvärdar ska få lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskilda överenskommelser, att förhandlingstiden begränsas och att handläggningen i hyresnämnden förenklas med beslut på objektiva ekonomiska kriterier – detta är reformkrav, inte gällande rätt.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om gällande hyra under pågående förhandling, med risk för retroaktiv höjning när nämnd eller skiljeman beslutar.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter stora delar av året trots ökande drifts- och underhållskostnader, vilket försvårar planering och kan påverka investeringar.
• Processuellt: tvisten kan gå vidare till hyresnämnden enligt 24 § hyresförhandlingslagen eller, i kollektiva tvister, till skiljeman enligt 23 c §; beslut kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor.
• Politiskt: debattinlägget riktar krav till riksdagspartierna om reform av lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar.
• Nästa steg för parterna i Värmland: antingen en förnyad överenskommelse eller en ansökan hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren.

Bestämmelsen kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter och förbjuder riktning till personer under 18 år.

I KO:s mål mot kreditförmedlaren Advea knöts ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar ett huvudprövning i Patent- och marknadsdomstolen efter att Konsumentombudsmannen stämt företaget för en reklamfilm på Instagram, och det som står på spel är ett prejudikat om vad måttfullhetskravet betyder i sociala medier. Ett förbud skulle enligt KO:s yrkande förenas med vite, och vitesnivån kopplas till lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor enligt årsredovisningen för 2025. Den exakta rättsfrågan är om filmen — med regnande vinstcheckar, 101 miljoner kronor i guldfärgad text och ett tidsbegränsat halvprisbjudande — är "måttfull" enligt 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 preciserar kravet: marknadsföring får inte vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet (avsnitt 2.2.1), inte ge sken av att vinstchanserna är större än de är (avsnitt 2.2.1.1) och inte innehålla uppmanande budskap som kan leda till oöverlagda beslut (avsnitt 2.2.2).

Rättslig bedömning

KO:s invändning är dubbel och prövas genom en helhetsbedömning, som enligt KOVFS 2025:2 omfattar framställningen i sig, innehållet och utformningen på det valda mediet.

• KO anser att filmen framställer lotteriet som socialt attraktivt, något var och en bör delta i; råden förbjuder intryck att spel är lösning på sociala problem (avsnitt 2.2 i KOVFS 2025:2).
• Det tidsbegränsade erbjudandet med sista köpdatum skapar enligt KO ett intryck av att det brådskar att köpa lott, vilket träffar förbudet mot uppmanande budskap.
• KO:s utgångspunkt är att informationen ska begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt.
• Postkodlotteriet får svara på invändningarna inför domstolen; målet avgörs av Patent- och marknadsdomstolen. Praxis är tunn, särskilt för sociala medier. Riksdagen avslog hösten 2022 förslaget i propositionen En förstärkt spelreglering om ett justerat måttfullhetskrav, motiverat med att praxis höll på att etableras. Konsumentverkets allmänna råd från 2025 är inte bindande; ett domstolsavgörande skulle väga tyngre.

Följder

För Postkodlotteriet kan ett förbud medföra att filmen inte längre får spridas, och ett vite av förhållandevis hög nivå skulle enligt KO:s resonemang styras av de drygt 3,5 miljarder kronorna i lottointäkter.

• För övriga licenshavare som marknadsför spel i sociala medier skulle ett avgörande skapa vägledande praxis om måttfullhet i korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format.
• För KO skulle en seger stärka verktygslådan i kommande mål mot spelreklam.
• Konsumentverkets råd kvarstår som icke-bindande vägledning tills domstolen förtydligar kravet.

Hovrätten ansåg att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra.

HD beslutade att inte lämna prövningstillstånd; hovrättens dom blir därmed laga kraft.

Kärnfråga

Tvisten är nu slutligt avgjord: HD nekar Ibrahimović och Seger prövningstillstånd, och hovrättens dom står därmed som rättslig slutpunkt. Det praktiska utfallet är att hyresgästen får bo kvar med samma ställning som en förstahandshyresgäst, trots att paret sägt upp kontraktet. Rättsfrågan gällde om ett upplåtelseförhållande via ett uthyrningsföretag kan åsidosättas när det utnyttjats för att kringgå hyreslagstiftningens skyddsregler. Avgörande är bestämmelserna i 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och skälig hyra, tillämpade genom bulvanbedömning enligt mönstret i lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden.

Rättslig bedömning

Tingsrätten konstaterade att hyresgästen har samma rätt mot Ibrahimović och Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.

• Tingsrätten skrev att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.
• Hovrätten delade bedömningen och fann en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen.
• Det paret framförde i hovrätten förändrade inte bedömningen.

Följder

Hyresgästen kan bo kvar i lägenheten med förstahandshyresgästs rättigheter, inklusive skyddet mot uppsägning enligt 12 kap. jordabalken.

• Ibrahimović och Seger har förlorat möjligheten att genom uppsägning få hyresgästen att flytta.
• Bedömningen om intressegemenskap och överhyra kan få betydelse för hur paret fortsättningsvis måste hantera uthyrningen, eftersom domstolarna sett igenom bolagskonstruktionen.
• För andra fastighetsägare som hyr ut via egna bolag visar målet att kringgående av besittningsskydd och skälig hyra kan ogillas i domstol.

Huruvida en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där ägaren hyrt ut bostäder via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagens skyldigheter, skall ställas lika med en förstahandshyresgäst och därmed kan motsätta sig uppsägning – en fråga som nu fått slutligt svar genom HD:s vägran att bevilja prövningstillstånd.

Rättslig grund: Eftersom databasen saknar konkret regelunderlag stödjer sig analysen på den allmänna rättsprincip som utvecklats kring 12 kap. jordabalken (lagen om upplåtelse av bostäder) och HD:s s.k. bulvandoktrin: när en hyresvärd använder en mellanhand för att hyra ut i andra hand och därmed gömmer sig bakom ett konstlat mellanled, skall det verkliga äganderättsförhållandet läggas till grund, varvid slutkonsumenten av bostaden jämställs med en förstahandshyresgäst med fullt besittningsskydd. Det är just denna konstruktion som tingsrätten och hovrätten tillämpade när de fastslog att hyresgästen på Östermalm inte kunde sägas upp i kraft av att Ibrahimovic under 2023 sade upp uthyrningsföretaget.

Vad praxis säger: Hovrättens dom, som nu vunnit laga kraft eftersom HD inte beviljade prövningstillstånd, bekräftar enhetlig praxis i linje med den omtalade bulvandom i Högsta domstolen som hyresgästen åberopade i stämningsansökan. Att HD avslår överklagandet utan prövning innebär inte att domstolen fastställt en ny norm, men signalerar starkt att rättsläget inte anses oklart eller av allmänt intresse att pröva – tvärtom ses bulvanupplägget som tillräckligt väletablerat för att lägre instansers tillämpning skall stå sig.

Praktisk betydelse: Det praktiska genomslaget ligger i den parallella processen i hyresnämnden, där hyresgästen är uppsagd: eftersom rättegången nu slutligt fastslagit att han äger samma ställning som en förstahandshyresgäst, är hans besittningsskydd inte längre beroende av mellanhandens avtal – uppsägningen från fastighetsägaren kan endast prövas enligt de stränga vilkor som gäller förstahandskontrakt, vilket väsentligt försvårar en verkställighet av uppsägningen. För fastighetsägare som använder uthyrningsföretag är lärdomen att bulvanupplägget inte skapar något extra skydd: köpare av fastigheter med sådana upplägg förvärvar de rättsliga riskerna, och ett direkt uppsägningsbeslut gentemot mellanhanden träffar inte slutliga hyresgästerna. I stället för att säga upp mellanhanden i förväg måste ägaren genomföra en korrekt uppsägningsprocess direkt mot varje hyresgäst med förstahandskontraktens krav på saklig grund, annars riskeras inte bara förlust i hyresnämnden utan även rättegångskostnader – här 422 000 kronor – liksom skadeståndsansvar för otillåten uppsägning.

Kärnfråga

Lagen (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut träder i kraft den 1 juli 2027. Den första redovisning enligt 8 § som faktiskt ska lämnas är den för perioden maj–augusti 2027, senast den 1 oktober 2027. Nyhetens kärna är att riksdagen godkänt ett begränsat register: skyldigheten gäller endast kontakter med syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen. Den exakta rättsfrågan för varje intressent är om dennes kontakter kvalificerar sig som "påverkanskommunikation" enligt 2 §, och om mottagaren är politisk beslutsfattare eller medarbetare enligt 3 §. Vilka regler som gäller framgår av lag (2026:1459), där Kammarkollegiet både för registret och är tillsynsmyndighet.

Rättslig bedömning

Registreringsskyldiga är fysiska eller juridiska personer som har kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall (2 §).

• Även att på uppdrag ge råd eller stöd till någon som har eller avser ha sådan kontakt omfattas (2 § andra stycket); kommunikationen tillskrivs juridisk person eller enskild näringsidkare när kontaktpersonen är företrädare eller anställd och agerar i den egenskapen (2 § tredje stycket).
• Som politiska beslutsfattare räknas riksdagsledamöter och statsråd; som medarbetare räknas bland annat politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen (3 §).
• Redovisning enligt 8 § ska lämnas till Kammarkollegiet senast den 1 juni för perioden januari–april, senast den 1 oktober för maj–augusti och senast den 1 februari för september–december.
• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för kommunikationen samt namn på de beslutsfattare som kontakten avsett, eller uppgift om departement, enhet eller utskott för kontakten med medarbetare, och huvudsakliga sätt att hålla kontakt med ungefärlig omfattning.
• Har kommunikationen skett på uppdrag av annan ska detta anges, och uppdragsgivarens uppgifter enligt 6 § andra stycket 1 och 2 ska redovisas; den som endast gett råd eller stöd slipper uppgifterna enligt 9 § första stycket 1 och 2.
• Har den registrerade inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden ska detta ändå anges i redovisningen, enligt 10 § — nollredovisning är obligatorisk.
• Viktiga undantag begränsar registrets omfattning: anmälningsskyldigheten gäller inte sedvanliga kontakter inom myndighetsärenden, inte heller deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras allmänheten tillgängligt, och inte kommunikation med politiska partier med mandat eller deras sidoorganisationer (undantagsbestämmelserna, jfr källan med 4 §-koppling).
• Att Hirvonens krav på ett heltäckande register — även för kontakter om partiöverenskommelser som Tidöavtal — inte vann gehör innebär att lobbying före den formella beredningen faller utanför definitionen i 2 §.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis om lagen; den har inte trätt i kraft och tillsynspraxis från Kammarkollegiet föreligger ännu inte.

Följder

För tobakslobbyister och andra branschorganisationer innebär lagen att varje kontaktkvartal måste dokumenteras med ämnen, mottagare och omfattning; underlåtenhet kan föranleda tillsyn av Kammarkollegiet.

• Företag och intresseorganisationer som anlitar byråer drabbas indirekt: uppdragsgivaruppgifter ska redovisas, vilket gör den slutliga uppdragsgivaren synlig i registret.
• För riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare blir kontakterna spårbara i efterhand, men de har ingen egen anmälningsskyldighet under denna lag — anmälan om egna åtaganden regleras av lag (1996:810) om ekonomiska registret.
• Organisationer med ren partsinfluenspolitik, exempelvis partiernas förhandlingsmöten om avtal, omfattas inte — därmed är registret ett transparent fönster för en snävare del av lobbyingen än preventionsorganisationerna önskat.
• Den praktiska betydelsen för marknaden är att påverkanskommunikation mot riksdag och regering efter den 1 juli 2027 blir allmänt dokumenterad i efterhand, periodvis, medan påverkan utanför ärenden inte registreras.
• Nästa steg i förfarandet är att lagen träder i kraft den 1 juli 2027. Vilka närmare föreskrifter Kammarkollegiet kommer att meddela framgår inte av underlaget.