Juridiskt prisma — 2026-11-01

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen har både hyresvärd och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren, när förhandling enligt förhandlingsordningen avslutats utan överenskommelse.

Hyresnämndens beslut enligt lagen överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor enligt 31 § hyresförhandlingslagen.

Kärnfråga

När förhandlingsordningens parter inte når överenskommelse väntar hyresgästerna i Värmland inte rättslös utan en prövning hos hyresnämnden eller, i vissa fall, skiljeman. Nyheten är en debattartikel från Fastighetsägarna Värmland; det juridiska läget bestäms av hyresförhandlingslagen (1978:304) och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Den exakta rättsfrågan är vilka vägar till bindande hyresbesked som öppnas när förhandlingen avslutats utan resultat.

• Samma rätt gäller om förhandlingen mött hinder som inte berott av den som begärt ändringen eller dennes organisation.
• Frågor enligt lagen prövas av hyresnämnd enligt 30 § hyresförhandlingslagen; organisationerna är inte part i sådana ärenden.
• Enligt 11 a § lagen (1973:188) får hyresnämnden i hyrestvist inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan.

Rättslig bedömning

Regelverket ger ingen tidsgräns för själva förhandlingen – däri ligger debattartikelns kärna. Tillämpningen ser ut så här:

• Hyresvärden har enligt 5 § hyresförhandlingslagen skyldighet att på eget initiativ förhandla om hyreshöjningar som inte avser tillval och inte överstiger förhandlingsordningens rekommenderade pris, samt enligt 3 kap. 14 § samma lags systematik om hyresvillkoren, husets skick och gemensamma anordningar.
• Efter avslutad förhandling prövar hyresnämnden tvisten; förfarandet regleras av lagen (1973:188), där nämnden kan förelägga vite för utebliven inställelse och vid likartade mass tvister avgöra övriga ärenden utan sammanträde efter prövade typfall.
• Alternativt kan tvisten hänskjutas till skiljeman; vid skiljemannens handläggning tillämpas enligt 23 c § hyresförhandlingslagen lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis, så inga konkreta rättsfall kan åberopas. Artikelns förslag – lagstadgad rätt för hyresvärdar att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskild överenskommelse, begränsad förhandlingstid och förenklad handläggning – är lagstiftningskrav, inte gällande rätt. I dag krävs alltså att parterna når fram till nämnd eller skiljeman via de befintliga spåren.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller, med risk för retroaktiva höjningar när nämnd eller skiljeman slutligen beslutar.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året, vilket enligt artikeln försvårar planering av drift, underhåll och investeringar.
• För parterna gemensamt: nästa reella steg är att någon av dem ansöker hos hyresnämnden enligt 24 § eller parterna överlåter frågan till skiljeman.
• För riksdagspartierna: artikeln är en uppmaning att reformera lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar.

Vitet kan enligt KO:s argumentation sättas i nivå med företagets ekonomiska storlek — lottointäkterna uppgick 2025 till drygt 3,5 miljarder kronor.

Patent- och marknadsdomstolen knöt ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till sitt beslut.

Kärnfråga

Postkodlotteriet väntar nu ett huvudförhandlingsskäde i Patent- och marknadsdomstolen, där risken är ett förbud mot den aktuella Instagram-reklamen förenat med vite. Rättsfrågan är om en reklamfilm med pengaregn, guldfärgad vinsttext om 101 miljoner kronor och tidsbegränsat halvprisbjudande bryter mot måttfullhetskravet i spellagen (2018:1138) 15 kap. 1 §. Därtill avgör Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2, som kräver saklig och balanserad marknadsföring och förbjuder uppmanande budskap och påträngande utformning.

Rättslig bedömning

KO bygger sin sak på en helhetsbedömning av filmen, vilket är den metod KOVFS 2025:2 avsnitt 2.1 föreskriver: såväl framställningen, innehållet som utformningen på det valda mediet ska vägas samman.

• KO:s första invändning är att filmen framställer lotteriet som socialt attraktivt, något var och en bör delta i.
• Den andra invändningen gäller tidspress: halvprisbjudandet med sista köpdatum ska skapa intryck av att det brådskar.
• KOVFS 2025:2 avsnitt 2.2.2 anvisar att marknadsföring inte bör innehålla uppmanande budskap som uppmuntrar ett oöverlagt beslut att spela.
• Avsnitt 2.2.1.1 tillåter inte utformning som ger sken av att vinstchanserna är större än de är, exempelvis att det är enkelt att vinna stora summor.
• Enligt nyheten kräver spellagen att informationen begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt.

Det visar enligt nyheten att domstolen är villig att sätta kännbara viten mot KO, även om beloppsmättnaden i det här målet saknar offentliggjort siffra. Politiskt avslog riksdagen hösten 2022 regeringens förslag om justerat måttfullhetskrav i propositionen En förstärkt spelreglering, med motiveringen att praxis höll på att etableras.

Följder

Ett fällande avgörande skulle först träffa Postkodlotteriet i form av förbud mot filmen och, om KO får igenom sitt yrkande, ett vite av för produktens intäkter anpassad storlek.

• För licenshavare inom spelbranschen skulle en dom slå fast vad måttfullhet i sociala medier innebär — format som är korta, visuella och algoritmiskt distribuerade.
• Konsumentverkets allmänna råd från 2025 är bara råd; en dom väger tyngre och kan vägleda både myndigheter och marknadsförare.
• Som nyheten påpekar kan marknadsföringsmål få genomslag långt utanför den enskilda annonsören, likt fällandet av en advokatbyrå för vilseledande platsannonser.
• Friar domstolen består luckan i praxis för sociala medier, som riksdagen 2022 uttryckligen lämnade till domstolarna att fylla.

Vid ett sådant kringgående har hyresgästen samma rätt i förhållande till Ibrahimovic och Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.

Hyresgästen får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, inklusive skydd mot uppsägning enligt 12 kap. jordabalken.

Kärnfråga

Hyresgästen står nu som vinnare: eftersom Högsta domstolen nekat prövningstillstånd vinner hovrättens dom laga kraft, och paret Ibrahimovic/Seger kan inte längre åstadkomma något ändrat utfall i målet. Det avgörande är att domstolarna funnit ett bulvanliknande upplägg – att rättsförhållandet med ett uthyrningsföretag utnyttjats för att kringgå hyresgästens besittningsskydd och rätt till skälig hyra. Den exakta rättsfrågan var huruvida hyresgästen, som fått kontraktet uppsagt av fastighetsägarna via mellanhanden, kan åberopa samma rättigheter som en förstahandshyresgäst direkt mot dem. Detta avgörs av 12 kap. jordabalken och dess skyddsregler till förmån för hyresgästen, tillämpade genom genomslagskraften mot kringgåenden av lagstiftningen.

Rättslig bedömning

Stockholms tingsrätt konstaterade att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.

• Hovrätten delade bedömningen och fann en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen.
• Hyresgästen hänvisade till praxis om att betald överhyra kan peka på ett bulvanupplägg.
• Hyresgästen åberopade HD-praxis om bulvanförhållanden.

Följder

jordabalken.

• Paret kan inte säga upp avtalet utan att i fortsättningen uppfylla de villkor som gäller mot en direkt förstahandshyresgäst.
• Frågan om betald överhyra kan återbetalas har inte prövats i detta mål, men hyresgästen har hävdat att överhyra betalats inom upplägget.
• För marknaden signalerar utgången att upplåtelse via mellanhanden med intressegemenskap med fastighetsägaren inte kan användas för att kringgå hyresgästens besittningsskydd.

Huruvida en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg – där fastighetsägaren hyr ut via ett uthyrningsföretag som mellanhand – kan ges samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, och om HD skulle bevilja prövningstillstånd i den frågan.

Rättslig grund: Eftersom inget direkt regelutdrag tillhandahållits utöver ett fragment ur jordabalken, måste jag utgå från en allmän rättsprincip: vid bulvanupplägg, där hyresvärden använder en mellanhand för att kringgå hyreslagens skyddsbestämmelser, kan hyresförhållandet jämställas med direkt uthyrning så att hyresgästen får förstahandshyresgästens skydd. Det markerade fragmentet ur jordabalken (1970:994) visar att en sådan genomslagning förutsätter att rättsförhållandet "kan antas utnyttjas för att kringgå bestämmelser i lag som är till förmån för arrendatorn eller hyresgästen" – dvs. det är ett kringgåendeförhållande mellan fastighetsägaren och upplåtaren som är avgörande, inte bara att en mellanhand formellt förekommer. Detta är en allmän princip om kringgående (omtalande bulvandomspraxis i HD), inte en direkt tillämpbar paragraf i underlaget.

Vad praxis säger: Underlaget innehåller inget rättsfallsutdrag, men nyheten beskriver att tingsrätten och hovrätten enhetligt ansåg att bulvanupplägget innebar att hyresgästen skulle behandlas som förstahandshyresgäst, med stöd av en "omtalande bulvandom" i HD. HD:s vägran att bevilja prövningstillstånd innebär att denna linje nu står ogripad och får vägledande kraft i liknande mellanhandsupplägg.

Rättelse: Artikeln framställer det som att hyresgästen automatiskt "får samma skydd som en förstahandshyresgäst" enbart på grund av bulvanupplägget. Enligt det markerade regelutdraget ur jordabalken krävs dessutom att det mellan fastighetsägaren och upplåtaren föreligger ett förhållande som kan antas utnyttjas för att kringgå hyresgästen till förmånliga lagbestämmelser – villkoret är alltså ett kringgående, inte mellanhandens blotta existens. Vidare anger artikeln att paret "ska betala" rättegångskostnaderna på 422 000 kronor som en självklarhet; enligt 5 § privatuthyrningslagen (2026:772) gäller i tvist om hyra enligt 2 kap. 5 § att varje part i hovrätten normalt står för sin egen rättegångskostnad, så kostnadsansvaret kan vara villkorat eller trappstegat och bör inte presenteras som obetingat.

Praktisk betydelse: HD:s avslag på prövningstillstånd gör argumentet om bulvanupplägg betydligt starkare i kommande hyresnämndsmål: den som hyrt ut via ett uthyrningsföretag kan inte åberopa att hyresgästen "bara" är andrahandshyresgäst, eftersom domstolarna nu konsekvent slagit fast att kringgåendeupplägg ger hyresgästen förstahandsstatus. För fastighetsägare är den konkreta risken dels kostnadsrisken (här 422 000 kronor i rättegångskostnader), dels att uppsägningar i parallella hyresnämndsärenden faller eftersom hyresgästen åtnjuter förstahandsskydd – vilket är just den process som nu pågår i hyresnämnden och där HD:s ställningstagande väger tungt. Den som upplåter bostadslägenheter via mellanhand bör därför utreda i förväg om upplägget kan antas kringgå hyreslagens skyddsbestämmelser, i stället för att förlita sig på den formella andrahandskonstruktionen.

Med påverkanskommunikation avses i lagen att en fysisk eller juridisk person har kontakt med en politisk beslutsfattare eller en medarbetare till en politisk beslutsfattare, i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen.

Kärnfråga

Lobbyister väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet från och med den 1 juli 2027, enligt lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Frågan som avgörs är vilka kontakter som omfattas, och det är definitionen av påverkanskommunikation i lagens 2 § som styr omfattningen. Enligt 2 § omfattas kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall. Även att på uppdrag ge råd eller stöd till någon som har eller avser att ha sådan kontakt räknas som påverkanskommunikation.

• Politiska beslutsfattare enligt 3 § är riksdagsledamot och statsråd.
• Medarbetare enligt 3 § omfattar bland annat politisk sekreterare, anställd i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunnig samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.
• Lagen träder i kraft 2027-07-01 enligt lagens ikraftträdandebestämmelse. Register blir begränsat: kontakter som rör partipolitisk strategi före den formella processen, exempelvis uppgörelser av typen Tidöavtal, omfattas inte. Miljöpartiets kritik om ett mer heltäckande register fick inte gehör hos riksdagen.

Rättslig bedömning

Den registrerade ska enligt 4 § anmäla sig för registrering, och redovisningsskyldigheten följer av 8 §.

• Enligt 9 § ska redovisningen innehålla ämnen för påverkanskommunikationen och, per ämne, namn på de politiska beslutsfattare som kontakts eller uppgift om departement, enhet eller utskott för kontakta medarbetare, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontaktens ungefärliga omfattning.
• Om kommunikationen skett på uppdrag av annan ska detta anges, med uppgifter om uppdragsgivaren.
• Den som endast gett råd eller stöd till annan behöver inte ange dessa uppgifter.
• Har ingen påverkanskommunikation bedrivits under perioden ska även detta redovisas enligt 10 §. Vissa undantag gäller enligt 4 §: sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden samt deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras och blir allmänt tillgängligt. Även kontakter med politiska partier med mandat, mellanstatliga organisationer inom diplomatiska relationer m.m. omfattas inte. Kammarkollegiet är både registreringsorgan och tillsynsmyndighet. Underlaget innehåller ingen rättspraxis om lagen, som ännu inte träder i kraft.

Följder

Tobakslobbyister och andra intresseorganisationer måste från juli 2027 registrera sig och följa de kvartalsvisa redovisningsfristerna, annars riskerar de tillsyn hos Kammarkollegiet.

• Organisationer som Tobaksfakta får ett verktyg för att spåra vilka riksdagsledamöter och statsråd som kontakts i tobaksrelaterade ärenden, men inte partipolitiska förhandlingar.
• Riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare blir identifierbara i redovisningarna när de mottagit påverkanskommunikation.
• Företag och konsulter som ger råd på uppdrag omfattas och måste redovisa uppdragsgivare.
• Nästa steg: lagen tillämpas från 2027-07-01; vilka föreskrifter Kammarkollegiet meddelar om registreringsförfarandet fram till dess framgår inte av underlaget.