Juridiskt prisma — 2026-10-06

24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) ger både hyresvärd och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett.

Retroaktiv prövning begränsas dock av att beslut om återbetalning enligt samma bestämmelse inte får avse längre tid än två år före dagen för ansökan.

Kärnfråga

Det rättsläge som väntar parterna i Värmland är inte skiljemannaförfarande i första hand, utan fortsatt förhandling med möjlighet att låsa tvisten hos hyresnämnden. Nyheten beskriver att årets hyresförhandlingar låst sig; enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) har parterna efter avslutad förhandling rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Den exakta rättsfrågan är vilken väg till bindande besked som står öppen när förhandlingsöverenskommelse inte nås. Samma rätt gäller om mot förhandling mött hinder som inte berott av den som påkallar ändringen. Underlaget visar också att skiljemannaalternativet regleras i 23 c §, som hänvisar till lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.

Rättslig bedömning

Förhandlingsordningen medför enligt 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjning, om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger parternas rekommenderade pris.

• En framställning om förhandling ska vara skriftlig och innehålla frågorna samt förslag på tid och plats; 15 § kräver att ett förhandlingssammanträde hålls inom tre veckor från det att motparten fick del av framställningen.
• Parterna kan enligt 15 § avvika från dessa regler genom skriftligt avtal.
• Hyresnämnden kan enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling rörande tvistefrågan ägt rum.
• Yrkandet får ändå tas upp, om hyresvärden påkallat förhandling men mött hinder som inte berott av honom eller av fastighetsägarorganisation som är part.
• 23 § hyresförhandlingslagen gör avtal som hyresvärden träffar enskilt med hyresgäst ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte ägt rum.
• Hyresvärden är då skyldig att betala tillbaka det uppburna beloppet jämte ränta enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för mottagandet.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis.
• Artikelförfattarens förslag — lagstadgad rätt för hyresvärdar att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskild överenskommelse och begränsad förhandlingstid — är ändringar av gällande rätt, inte tillämpliga regler idag.

Följder

För hyresgästerna innebär låsningen fortsatt osäkerhet om gällande hyra och risk för retroaktiva höjningar när besked kommer, eftersom beslut enligt 14 § jordabalken (1970:994) kan medföra att hyran höjs eller sänks retroaktivt.

• För fastighetsägarna innebär osäkerheten att drifts-, underhålls- och investeringskostnader måste planeras med oklara intäkter under stora delar av året.
• En hyresvärd som höjer hyran utan föregående förhandling riskerar ogiltigt avtal och återbetalningsskyldighet med ränta enligt 23 § hyresförhandlingslagen.
• Nämndbeslut kan överklagas enligt 31 § hyresförhandlingslagen (1978:304).
• Artikeln riktar krav till riksdagspartierna om reformering av lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar; nästa steg i förfarandet är i underlaget okänt.

15 kap. 1 § spellagen kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter och förbjuder riktning till personer under 18 år.

Där kopplade Patent- och marknadsdomstolen ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar nu ett huvudmål i Patent- och marknadsdomstolen, där Konsumentombudsmannen yrkar förbud mot en enskild Instagram-reklam med vite. Kärnan är inte filmen i sig utan att skapa prejudikat för vad spellagens (2018:1138) 15 kap. 1 § krav på måttfullhet betyder i sociala medier. Riksdagen avslog hösten 2022 det föreslagna justerade måttfullhetskravet i propositionen En förstärkt spelreglering, med motiveringen att praxis höll på att etableras. Den praxisen är fortfarande tunn, särskilt för korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format som Instagram. Rättsfrågan är om filmen — vinstcheckar som regnar över villakvarter, 101 miljoner kronor i guldfärgad text och tidsbegränsat halvpris med sista köpdatum — är icke måttfull. 15 kap. KOVFS 2025:2 preciserar kravet: helhetsbedömning av framställning, innehåll och utformning på mediet; marknadsföring får inte vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet (avsnitt 2.2.1) eller innehålla uppmanande budskap som kan leda till oöverlagt beslut (avsnitt 2.2.2).

Rättslig bedömning

KO:s invändning är dubbel och kopplar till två bestämmelser i de allmänna råden:

• Filmen ska enligt KO framställa lotteriet som socialt attraktivt, något var och en bör delta i — detta möter rådens krav på saklig och balanserad marknadsföring (avsnitt 2.2.2.1).
• Det tidsbegränsade erbjudandet skapar enligt KO intryck av brådska, vilket råden behandlar som uppmanande utformning som kan påverka konsumenten att fatta oöverlagt beslut.
• Vid en helhetsbedömning ska marknadsföringen därför förbjudas, yrkar KO. KO yrkar att förbudet förenas med vite och hänvisar för storleken till årsredovisningen 2025, som visar lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor. Konsumentverkets allmänna råd från 2025 är endast råd; ett domstolsavgörande väger tyngre och kan få genomslag långt utanför den enskilda annonsören.

Följder

För Postkodlotteriet står förbud med vite på spel; vitebeloppet kan enligt KO:s argumentation skala mot miljardintäkterna, men beloppet avgörs av domstolen.

• För hela spelbranschen gäller att ett avgörande fyller luckan efter riksdagens nej 2022 och blir vägledande för sociala mediers format, där Konsumentverkets råd inte binder.
• För KO är målet ett medel att få rättslig förtydligning av måttfullhetskravet, oavsett utfall i den enskilda reklamen.
• Postkodlotteriet ska nu svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Hovrätten ansåg att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra, som är till förmån för hyresgästen.

HD:s nekan till prövningstillstånd innebär ingen saklig prövning i HD, men gör hovrättens dom laga kraft.

Kärnfråga

Zlatan Ibrahimović och Helena Seger har nu förlorat hyrestvisten i sista instans: HD nekar prövningstillstånd, varför hovrättens dom står som slutligt avgjord. Det rättsläge som väntar paret är att hyresgästen får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, trots att paret sagt upp kontraktet. Den exakta rättsfrågan var om ett upplåtelseupplägg via ett uthyrningsföretag kan åsidosättas, så att hyresgästen ändå får besittningsskydd mot fastighetsägarna själva. Avgörande är 12 kap. jordabalken (1970:994), särskilt reglerna om besittningsskydd och skälig hyra i 12 kap. 46 § och om överhyra vid andrahandsupplåtelse. Domstolarna tillämpade principen att när ett rättsförhållande utnyttjas för att kringgå hyreslagstiftningens skyddsbestämmelser, behandlas hyresgästen som om hyresrätten upplåtits direkt till honom. Detta är en kringgåendebedomning, inte en fråga om de formella avtalspartierna.

Rättslig bedömning

Stockholms tingsrätt konstaterade att hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimović och Seger som om de upplåtit hyresrätten direkt till honom. Tingsrätten skrev att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”. Hovrätten delade denna bedömning och fann en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen. Hyresgästen hänvisade till HD-praxis och hävdade att han betalat överhyra inom ett bulvanupplägg till förmån för fastighetsägaren.

• Paret hade skyldighet att visa att upplägget inte kringgick skyddsreglerna; deras invändningar i hovrätten förändrade inte bedömningen.
• Hyresgästen har rätt att åberopa skyddsbestämmelserna mot fastighetsägarna, inte bara mot uthyrningsföretaget.

Reglerna i lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad och privatuthyrningslagen (2026:772), som begränsar besittningsskydd vid egenbostads- och privatuthyrning, kom inte till användning eftersom domstolarna ansåg att upplägget var ett kringgående av just sådana begränsningar.

Följder

Hyresgästen kan bo kvar i lägenheten med förstahandshyresgästs rättigheter, inklusive besittningsskydd enligt 12 kap. 46 § jordabalken.

• Paret kan inte verkställa uppsägningen; en ny uppsägning måste grundas på de begränsade förutsättningar som gäller för en förstahandshyresgäst, t.ex. förverkande enligt 12 kap. 42 § jordabalken.
• För hyresmarknaden signalerar utgången att mellanhandupplägg med överhyra inte skyddar fastighetsägaren från besittningsskydd.
• För Ibrahimović och Seger är tvisten slutligt avgjord; inga ytterligare rättsmedel står till buds efter HD:s beslut.

Får en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagen, behandlas som förstahandshyresgäst med full besittningsskydd – och bekräftar Högsta domstolens avslag på prövningstillstånd att denna praxis gäller även när ägaren byter ut och säger upp mellanhanden?

Rättslig grund: Underlaget innehåller ingen citerad bestämmelse, så analysen vilar på allmän rättsprincip och den i nyheten åberopade bulvandomen i Högsta domstolen: när hyresvärden låter ett uthyrningsföretag träda emellan för att kringgå hyreslagens skyldigheter, genombryts mellanhandens ställning och den faktiske hyresgästen jämställs med förstahandshyresgäst enligt 12 kap. jordabalkens besittningsskydd. Tingsrätten och hovrätten tillämpade denna linje konsekvent på paret Ibrahimovic/Segers upplägg, och HD:s avslag på prövningstillstånd (oktober 2026) fastställer hovrättens dom slutligt.

Vad praxis säger: Rättspraxis är här enhetlig i instanserna – tingsrätt vid Stockholms tingsrätt och hovrätten gav hyresgästen rätt med hänvisning till den omtalade bulvandomen i HD, och HD fann inget skäl att pröva frågan på nytt. Det signalerar att bulvanprincipen anses uttömd som prövningsskick och att lägre instansers tillämpning inte uppfattats som tveksam.

Praktisk betydelse: Argumentet om bulvanupplägg är nu väsentligt förstärkt i praktiken: en hyresgäst som kan visa att fastighetsägaren hyrt ut via mellanhand kan åberopa hovrättens fastställda dom och HD:s avslag för att kräva förstahandsstatus, vilket direkt påverkar det parallella hyresnämndsärendet där hyresgästen är uppsagd – uppsägningen mot en andrahandshyresgäst utan förstahandsstatus faller sannolikt om jämställandet gäller. Fastighetsägare som använder uthyrningsföretag bör inse att uppsägning av mellanhanden inte avslutar hyresförhållandena med de faktiska hyresgästerna, och att risken inte bara är förlorad tvist utan även ersättningsskyldighet för motpartens rättegångskostnader – här 422 000 kronor i tingsrätt och hovrätt.

enligt 8 § ska redovisning lämnas till Kammarkollegiet senast den 1 juni (perioden januari–april), senast den 1 oktober (maj–augusti) och senast den 1 februari (september–december).

lagen träder i kraft den 1 juli 2027.

Kärnfråga

Lobbyister och organisationer som påverkar riksdag och regering väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet från och med den 1 juli 2027, enligt lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Registret blir begränsat: det omfattar bara kontakter som syftar till att påverka beredning eller beslut i ett konkret ärende, inte den mer heltäckande transparens som Miljöpartiets Annika Hirvonen krävde, exempelvis inflytande över överenskommelser som Tidöavtal eller Januariavtal. Den centrala rättsfrågan för varje aktör blir huruvida en kontakt uppfyller definitionen av påverkanskommunikation i 2 § – kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att främja ett visst intresse eller utfall i ett ärende hos riksdagen eller regeringen. Avgörande är också undantagen i 4 § och 6 §, som begränsar anmälnings- och redovisningsskyldigheten.

Rättslig bedömning

Vem som omfattas: enligt 3 § avser "politisk beslutsfattare" riksdagsledamot och statsråd; "medarbetare" omfattar politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.

• Redovisningens innehåll: enligt 9 § ska anges ämnen för påverkanskommunikationen samt namn på de politiska beslutsfattare – eller departement, enhet eller utskott för medarbetare – med vilka kontakter skett, och huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontakternas ungefärliga omfattning.
• Uppdrag: har kommunikationen skett på uppdrag av annan ska detta anges, med uppgifter om uppdragsgivaren; den som endast gett råd eller stöd till annan behöver inte ange dessa uppgifter (9 §).
• Ingen kommunikation: har den registrerade inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden ska detta ändå anges i redovisningen (10 §).
• Undantag: enligt 6 § gäller skyldigheten inte för sedvanliga kontakter inom myndighetsärenden, deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras för allmänheten, kontakter med mellanstatliga organisationer inom diplomatiska relationer, eller politiska partier med mandat i riksdag, region, kommun eller Europaparlamentet samt deras sidoorganisationer.
• Registret kompletterar den befintliga transparensreglering: lag (1996:810) om registrering av riksdagsledamöters åtaganden och ekonomiska intressen kräver att ledamöter anmäler åtaganden och ekonomiska intressen till Riksdagsförvaltningen inom fyra veckor, men det registret visar ledamotens intressen – inte vilka som aktivt sökt påverka beslut. Underlaget innehåller ingen rättspraxis om den nya lagen; den har ännu inte trätt i kraft.

Följder

För tobakslobbyister och andra intresseorganisationer innebär lagen att varje kontakt med riksdagsledamöter, statsråd eller deras medarbetare i ett konkret ärende blir offentligt redovisad, med namn på beslutsfattare och ämne.

• För aktörer som hittills verkat utan transparens – det som Tobaksfakta velat synliggöra – blir påverkansarbete spårbar i tre återkommande redovisningsperioder per år.
• För partier och deras sidoorganisationer gäller undantaget i 6 §, vilket innebär att den lobbying Hirvonen beskrev – att få in frågor i Tidöavtal eller Januariavtal innan den formella processen – förblir utanför registret.
• Kammarkollegiet blir både registreringsorgan och tillsynsmyndighet; underlaget anger inte vilka sanktioner som gäller vid underlåtenhet att anmäla sig eller redovisa.
• Nästa steg: lagen träder i kraft den 1 juli 2027; därefter väntar den första anmälan för registrering hos Kammarkollegiet och den första redovisningen senast den 1 februari 2028 för perioden september–december 2027.