Juridiskt prisma — 2026-10-07

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) har både hyresvärden och hyresgästen efter en avslutad förhandling rätt att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett.

31 § ger rätt att överklaga nämndens beslut till Svea hovrätt inom tre veckor, men beslut om att utse eller entlediga en skiljeman får inte överklagas.

Kärnfråga

För parterna i Värmland väntar inte fler förhandlingsrundor, utan ett val mellan två tvistlösningsvägar: hyresnämnd eller skiljeman. Eftersom förhandlingarna avslutats utan överenskommelse är den kollektiva fasen slut, och frågan om hyran övergår till nämndens eller skiljemannens avgörande. Grundregeln står i 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304): har förhandling enligt förhandlingsordningen avslutats utan överenskommelse, har både hyresvärden och hyresgästen rätt att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett. Detsamma gäller om mot förhandlingen mött hinder, som inte berott av den som begär ändringen. Avgörande är också 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder: nämnden får inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. För skiljevägen gäller 23 c § hyresförhandlingslagen, som hänvisar till lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning enligt 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjning, om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat.

• Förhandlingsplikten omfattar även hyresvillkoren, lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar och övriga gemensamma boendeförhållanden.
• 11 a § lagen (1973:188) gör förhandlingen till en processuell förutsättning: utan genomförd förhandling är hyresvärdens yrkande om högre hyra otillåtet i nämnden.
• Efter låsningen öppnar 24 § nämndvägen; ansökan kan göras av hyresvärden eller hyresgästen, och hinder som den sökande inte ansvarar för jämställs med avslutad förhandling.
• Enligt 30 § hyresförhandlingslagen prövas frågan av hyresnämnden, och varken fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är part i ärende enligt 22 §.
• Skiljemannen tillämpar vid sin handläggning lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar enligt 23 c §.
• Handläggningen kan effektiviseras genom typförfarande enligt 15 § lagen (1973:188): efter prövning av ett lämpligt antal typfall får nämnden avgöra övriga likartade tvister utan sammanträde.
• Artikelns krav — lagstadgad hänskjutning till skiljeman utan särskilda överenskommelser, begränsad förhandlingstid och objektiva ekonomiska kriterier — är politiska förslag till ändring av lagstiftningen, inte gällande regler.

Följder

För hyresgästerna innebär förloppet en period utan känt hyresläge, och underlaget beskriver risken för retroaktiva höjningar när beskedet kommer.

• För fastighetsägaren innebär samma förlopp oklara intäkter under stora delar av året, medan drift-, underhålls- och investeringskostnader löper vidare.
• Nämndvägen enligt 24 § är öppen omedelbart efter den avslutade förhandlingen; skiljevägen förutsätter i gällande rätt de överenskommelser som artikelns förslag vill ersätta med lagstadgad hänskjutning.
• Politiskt ligger uppföljningen hos riksdagspartierna, som artikeln uppmanar att reformera lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar; varken lagförslag eller tidpunkt för en sådan reform anges i underlaget.

Bestämmelsen kräver att måttfullhet iakttas vid marknadsföring av spel till konsumenter, och samma paragrafs andra stycke förbjuder riktning till personer under 18 år.

Som jämförelse kopplade Patent- och marknadsdomstolen i målet mot kreditförmedlaren Advea ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Postkodlotteriet väntar nu ett huvudrättsligt avgörande i Patent- och marknadsdomstolen, där en enskild Instagram-reklam kan leda till ett förbud förenat med vite av en nivå som kopplas till lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor 2025. Målet handlar om en film med regnande vinstcheckar, 101 miljoner kronor i guldfärgad text och ett tidsbegränsat halvprisbjudande med sista köpdatum. Den rättsliga frågan är om denna marknadsföring uppfyller måttfullhetskravet i 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). KO:s invändning är dubbel: lotteriet framställs som socialt attraktivt, något var och en bör delta i, och erbjudandet skapar intryck av brådska. Enligt myndigheten ska informationen begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt.

Rättslig bedömning

Bedömningen görs genom en helhetsbedömning av framställningen, innehållet och utformningen på det valda mediet, enligt Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 om marknadsföring av spel.

• Råden slår fast att marknadsföring inte bör innehålla uppmanande budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut att spela (avsnitt 2.2.2).
• Marknadsföring bör vara saklig och balanserad och inte få spelet att framstå som riskfritt (avsnitt 2.2.2.1).
• Marknadsföring får inte ge sken av att vinstchanserna är större än de är (avsnitt 2.2.1.1).
• Tidsbegränsade erbjudanden som skapar brådska kan vägas in i helhetsbedömningen, liksom att villkor presenteras klart och tydligt i den inledande annonsen.
• Råden är dock inte bindande; ett domstolsavgörande väger tyngre än Konsumentverkets allmänna råd från 2025.

Praxis är tunn, särskilt för sociala medier. Riksdagen avslog hösten 2022 propositionen En förstärkt spelreglering med motiveringen att praxis höll på att etableras och att det var för tidigt att ändra reglerna. KO yrkar förbud med vite och hänvisar för beloppets storlek till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025; något belopp har inte offentliggjorts.

Följder

Vid bifall riskerar Svenska Postkodföreningen ett förbud mot den aktuella reklamfilmen, förenat med vite vars nivå domstolen prövar mot miljardintäkterna.

• Ett avgörande skulle fungera som prejudikat för hela spelmarknadens marknadsföring i sociala medier, eftersom domstolspraxis väger tyngre än Konsumentverkets allmänna råd.
• För övriga licenshavare innebär ett bifall att korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format måste anpassas till kravet på saklighet och måttfullhet.
• Postkodlotteriet får nu svara på KO:s invändningar inför domstolen.

I sådant fall har hyresgästen samma rätt som om hyresrätten hade upplåtits direkt till honom.

Dess påföljd i 2 § — böter eller fängelse högst ett år — avser det spåret och är inte den norm som hyrestvisten byggts på.

Kärnfråga

Rättsläget för Ibrahimovic och Seger är nu slutligt: hovrättens dom står fast, eftersom HD nekat prövningstillstånd. Hyresgästen har därmed samma ställning som en förstahandshyresgäst och kan inte tvingas lämna lägenheten genom det uppsägningsförfarande paret försökte genomföra. Kärnan i saken är att parterna inte kan gömma sig bakom ett uthyrningsföretag när företaget i realiteten agerar för ägarnas räkning. Den avgörande rättsfrågan har varit om det finns en intressegemenskap mellan fastighetsägarna och uthyrningsföretaget, och om förhållandet utnyttjats för att kringgå lagstiftning till hyresgästens förmån. Regeln som avgör detta är 12 kap. 45 a § jordabalken (1970:994), som träder in när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå bestämmelser till förmån för hyresgästen.

Rättslig bedömning

Tillämpningen i målet följde två steg enligt 12 kap. 45 a §:

• För det första krävs intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren; hovrätten fann en sådan gemenskap mellan Ibrahimovic och Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan.
• För det andra krävs att rättsförhållandet kan antas utnyttjas för att kringgå bestämmelser om besittningsskydd och skälig hyra; hovrätten delade tingsrättens bedömning på denna punkt.
• Undantagen i samma paragraf — blockhyra med tillstånd eller att fastighetsägaren vidtagit rimliga åtgärder för att förhindra stridande upplåtelse — åberopades inte med framgång. Tingsrätten konstaterade att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”. Hyresgästen hade betalat överhyra och hänvisade till HD-praxis om bulvanupplägg som syftade till att gynna fastighetsägaren. Överhyran är ett centralt bevisfaktum: den pekar mot att den verkliga hyresvärden är ägaren, inte mellanhanden. Tvisten har avgjorts civilrättsligt genom jordabalkens kringgåenderegel. Paret överklagade tingsrättens dom, men hovrätten konstaterade att det paret fört fram inte förändrade bedömningen. HD:s beslut att inte lämna prövningstillstånd innebär att hovrättens tillämpning av 12 kap. 45 a § får stå som slutlig utgång i målet.

Följder

För Ibrahimovic och Seger: uppsägningen är verkningslös i den meningen att hyresgästen får bo kvar med förstahandsrättigheter.

• För hyresgästen: besittningsskyddet och rätten till skälig hyra gäller fullt ut; den betalda överhyran kan i praktiken ligga till grund för krav om hyresprövning.
• För marknaden: upplägg där fastighetsägare hyr ut via ett närstående uthyrningsföretag riskerar att genomträngas, om en intressegemenskap kan konstateras enligt 12 kap. 45 a §.

Huvudfrågan är huruvida en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg – där hyresvärden låter ett uthyrningsföretag upplåta lägenheter i andra hand – kan åberopa fullt förstahandskontrakts skydd enligt jordabalken, och om denna fråga var av sådan vikt att Högsta domstolen skulle meddela prövningstillstånd.

Rättslig grund: Utan direkt underlag i databasen måste jag stödja mig på en allmän rättsprincip: vid bulvanupplägg, där hyresvärden medvetet använder en mellanhand för att kringgå hyreslagens skyldigheter, har praxis utvecklats mot att den verkliga hyresgästen kan ges förstahandskontrakts ställning, eftersom mellanhanden saknar självständigt hyresbehov. Detta är den omtalade bulvandomslinjen i Högsta domstolen som åberopades i stämningsansökan. Samtidigt visar den citerade lagtexten (jordabalk 12 kap.) att ordinarie andrahandsuthyrning har en strängare norm: en hyra som överstiger vad hyresvärden själv betalar, med tillägg för möbler och nyttigheter, "aldrig anses som skälig". Skillnaden mellan dessa två spår – bulvanupplägg med fullt skydd kontra ordinär andrahandsuthyrning med hyrestak – är kärnan i tvisten.

Praktisk betydelse: HD:s vägran att meddela prövningstillstånd innebär att hovrättens fastställande av tingsrättens dom nu är prejudicerande i den meningen att bulvanargumentet har vunnit ytterligare styrka i tillämpad praxis på två instanser utan HD:s korrigering. För ombud som företräder hyresvärden med mellanhandsupplägg är det centrala misstaget att tro att ett formellt andrahandsavtal automatiskt begränsar hyresgästens skydd till andrahandsreglerna – domstolarna ser igenom upplägget när mellanhanden saknar eget hyresbehov. Argumentet som nu blivit starkare är att peka på att hyresvärden medvetet valde strukturen och därmed får bära riskerna; åberopa bulvandomslinjen med stöd av de två vunna instanserna. Samtidigt bör man skilja på processerna: domslutet om besittningsskydd avgör inte nödvändigtvis den parallella hyresnämndfrågan om uppsägning, även om ombudet i artikeln menar att domen stärker hyresgästens position där – nämndprövningen ska ändå föras fram och avgöras på egen hand.

Rättelse: Artikeln ger en förenklad bild på två punkter. För det första framställs det som att andrahandshyresgästen "får samma rättigheter som en förstahandshyresgäst" generellt när bulvanupplägg används – men enligt jordabalkens regel om andrahandsuthyrning gäller för ordinär andrahandsuthyrning en begränsning där en hyra som överstiger hyresvärdens egen hyra med tillägg för möbler och nyttigheter aldrig anses skälig; det fulla förstahandsskyddet förutsätter just ett bulvanupplägg där mellanhanden saknar eget behov, inte andrahandsuthyrning i allmänhet. För det andra anges att den förlorande parten "ska" betala motpartens rättegångskostnader – enligt rättegångsbalkens huvudregel är det dock "om ej annat är stadgat", dvs. utgångspunkten kan frångås, och artikeln redovisar inte under vilka förutsättningar kostnadsansvaret här fastställdes. För det tredje antyds att hyresgästen kunde få bo kvar genom tingsrättsdom trots att hyresavtalet sagts upp, medan jordabalken samtidigt ger hyresgästen möjlighet att hänskjuta tvist till hyresnämnden inom angiven tid – den parallella nämndprocessen är alltså en självständig spår som artikeln själv noterar men inte förklarar rättsligt.

Anmälan för registrering ska lämnas in till Kammarkollegiet senast 30 dagar efter att den anmälningsskyldiga började bedriva påverkanskommunikation (6 §).

Har den registrerade inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden, ska även detta anges i redovisningen (10 §).

Kärnfråga

Riksdagen har godkänt en ny transparenslagstiftning, och det rättsläge som väntar lobbyister och deras uppdragsgivare är en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet med ikraftträdande i juli 2027. Den exakta rättsfrågan är vem som måste anmäla och redovisa vilken påverkanskommunikation, och det avgörs av lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Enligt lagens 4 § är anmälningsskyldighet förenad med kommunikation i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende. Det innebär att register blir begränsat: kontakter som syftar till att få ett parti att driva en fråga, eller frågor i överenskommelser som Tidöavtal eller Januariavtal, omfattas inte. Annika Hirvonen (MP) kritiserade just denna avgränsning, men fick inte gehör.

• Anmälan ska innehålla namn, organisationsnummer eller personnummer samt kontaktuppgifter (6 §).
• Vissa kontakter är undantagna, bland annat juridisk rådgivning med advokats tystnadsplikt och kontakter vars röjande hotar rikets säkerhet (5 §).

Rättslig bedömning

Tillsynsmyndigheten är Kammarkollegiet, som både tar emot anmälningar och ansvarar för tillsynen. Den registrerade ska därefter redovisa kontakter med politiska beslutsfattare och deras medarbetare, inklusive vilka medarbetare kontakterna skett med och kontakternas huvudsakliga sätt och ungefärliga omfattning. Om påverkanskommunikationen skett på uppdrag av annan, ska uppdragsgivaren anges med samma uppgifter som i anmälan (6 § andra stycket 1 och 2).

• Den som endast gett råd eller stöd till annan behöver inte ange uppgifter om kontakterna (9 §).
• Redovisningen behöver inte innehålla uppgift om undantagen påverkanskommunikation enligt 5 § första och andra stycket.
• Anmälningsskyldigheten gäller inte när kommunikationen sker på uppdrag av någon som inte själv är anmälningsskyldig (5 §). Underlaget innehåller ingen rättspraxis i frågan, eftersom lagen ännu inte trätt i kraft. Som jämförelse finns redan lag (1996:810) om registrering av riksdagsledamöters åtaganden och ekonomiska intressen, där Riksdagsförvaltningen för det ekonomiska registret. Även lag (2016:1117) om registrering och hantering av gåvor mottagna av riksdagsledamöter föreskriver ett gåvoregister hos Riksdagsförvaltningen. Dessa register omfattar ledamöternas egna intressen, inte lobbyisters kontakter, och kompletterar snarare än ersätter det nya registret.

Följder

För tobakslobbyister och andra aktörer som regelbundet kontaktar riksdagsledamöter och ministrar innebär lagen en dokumentationsskyldighet: berörda organisationer behöver inför juli 2027 identifiera vilka av sina kontakter som kvalificerar som påverkanskommunikation. För tobakspreventionsorganisationer som Tobaksfakta är registret ett verktyg för att synliggöra motpartens kontakter, men begränsningen till beslutsrelaterade kontakter innebär att strategisk påverkan utanför formell beredning förblir osynlig. Kammarkollegiet får en ny tillsynsroll, och dess tillämpning av undantagen i 5 § — särskilt advokatsekretessen — blir avgörande för registrets faktiska omfattning.