Juridiskt prisma — 2026-10-11

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) har både hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett.

Enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder får hyresnämnden i hyrestvist inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan.

Kärnfråga

När förhandlingsordningens parter inte når en överenskommelse väntar hyresgästerna och fastighetsägarna i Värmland inte ett rättsligt tomrum, utan en reglerad tvistlösningskedja: förhandling, därefter hyresnämnd eller skiljeman. Det innebär att hyran kan fastställas retroaktivt av en nämnd eller skiljeman, långt efter att året börjat. Debattartikeln, som är en uppmanning från Fastighetsägarna Värmland, vill ändra just denna ordning genom lagstiftning. Den exakta rättsfrågan är vilka vägar som står öppna när förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats utan överenskommelse. Frågan avgörs alltså av hyresförhandlingslagen, lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och, vid skiljemannaärenden, lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar enligt 23 c § hyresförhandlingslagen.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning medför enligt 5 § hyresförhandlingslagen skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjningar, med vissa undantag.

• Parterna har enligt samma lag skyldighet att på begäran förhandla om hyresvillkoren, husets skick, gemensamma anordningar och övriga boendeförhållanden.
• Hyresnämnden prövar frågor enligt lagen enligt 30 § hyresförhandlingslagen; fastighetsägar- och hyresgästorganisationer är inte part i ärenden enligt 22 §.
• Handläggningen kan förenklas: nämnden får vid ett stort antal likartade tvister avgöra övriga tvister utan sammanträde efter prövade typfall, enligt lagen (1973:188).
• Skiljemannaförfarandet bygger på att parterna hänskjuter tvisten; debattartikeln vill lagstadga att hyresvärdar ska kunna hänskjuta tvist till skiljeman utan särskild överenskommelse och begränsa förhandlingstiden – detta är föreslagna ändringar, inte gällande rätt.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller, med risk för retroaktiva höjningar när nämnd eller skiljeman beslutar.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året, vilket försvårar planering av drift, underhåll och investeringar.
• För systemet: återkommande behov av extern tvistlösning gör enligt artikelförfattaren att lagstiftningen bör ses över, inte enskilda förhandlingar.
• Praktiskt nästa steg för parterna i Värmland är att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren enligt 24 § hyresförhandlingslagen, eller att överenskomma hänskjutande till skiljeman.

Bestämmelsen kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter och förbjuder marknadsföring särskilt riktad till personer under 18 år.

När KO stämde kreditförmedlaren Advea kopplade Patent- och marknadsdomstolen ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar ett processuellt läge som stämd näringsidkare: svaromål i Patent- och marknadsdomstolen mot Konsumentombudsmannens stämningsansökan, där det på spel står ett marknadsföringsförbud förenat med vite. Ett vite mot ett företag med lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor (2025) kan enligt KO:s argumentation sättas förhållandevis högt; domstolen har tidigare kopplat 3,5 miljoner kronor i interimistiskt vite till ett beslut i Advea-målet. Den exakta rättsfrågan är om en enda Instagramfilm — med regnande vinstcheckar, guldfärgad text om 101 miljoner kronor och tidsbegränsat halvprisbjudande — bryter mot måttfullhetskravet i 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). Tillämpningen styrs av Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2, som kräver helhetsbedömning av framställning, innehåll och utformning på det valda mediet.

Rättslig bedömning

KO:s två invändningar motsvarar konkreta moment i råden:

• Framställningen av lotteriet som socialt attraktivt, något var och en bör delta i, kolliderar med rådens krav på saklig och balanserad marknadsföring; marknadsföring bör inte framställa spelet som riskfritt eller förmedla att spel löser sociala behov.
• Tidsbegränsat erbjudande med sista köpdatum kan enligt råden utgöra uppmanande budskap som uppmuntrar ett oöverlagt köpbeslut.
• Guldfärgad vinsttext och regnande checkar kan prövas mot förbudet mot marknadsföring som ger sken av större vinstchanser eller intrycket att det är enkelt att vinna stora summor.
• Råden kräver vidare att informationen begränsas till fakta om lotteriet, presenterat så sakligt som möjligt. Praxis är tunn, särskilt för sociala medier. Riksdagens avslog hösten 2022 förslaget till justerat måttfullhetskrav i propositionen En förstärkt spelreglering, med motiveringen att praxis höll på att etableras — luckan ska alltså fyllas av domstol, inte lagstiftaren. Konsumentverkets råd från 2025 binder inte domstolen men väger i bedömningen.

Följder

För Postkodlotteriet: förbud mot filmen, i kombination med vite, skulle skapa prejudikat som begränsar hela spelbranschens sociala medier-marknadsföring — korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format är just det område där praxis saknas.

• För övriga licenshavare: ett avgörande i Patent- och marknadsdomstolen väger tyngre än Konsumentverkets allmänna råd och blir de facto-riktlinje för vad måttfullhet innebär på Instagram och liknande plattformar.
• För KO: ett vite skalat efter lottointäkterna (drygt 3,5 miljarder kronor) skulle ge myndigheten ett avskräckande verktyg mot övrig spelmarknadsföring.
• Vitesnivån prövas mot företagets intäkter enligt KO:s yrkande; beloppet är inte offentliggjort.

Kärnfråga

Hyresgästen står som slutlig vinnare: han behåller lägenheten med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, eftersom HD nu nekat Ibrahimovic och Seger prövningstillstånd och hovrättens dom därmed står igen. Det som avgjorde saken var inte hyresavtalets formella parter, utan domstolarnas bedömning att en intressegemenskap föreligger mellan fastighetsägarna och uthyrningsföretaget. Den rättsliga frågan var om upplåtelsen via ett mellanled — ett så kallat bulvanupplägg — kunde användas för att kringgå hyresgästens besittningsskydd och rätt till skälig hyra. Tillämpbara regler är 12 kap. jordabalken om bostadshyra, inklusive besittningsskydd enligt 12 kap. 46 § jordabalken, samt reglerna om skälig hyra. Underlaget hänvisar också till lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, där 8 § stadgar att mål tas upp av den tingsrätt där bulvanen svarar i tvist om äganderätt.

Rättslig bedömning

Stockholms tingsrätt konstaterade att hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimovic och Seger som om de upplåtit hyresrätten direkt till honom.

• Tingsrätten skrev att "det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N".
• Hovrätten delade bedömningen och fann en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen.
• Hovrätten ansåg att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra.
• Hyresgästen hävdade att han betalat överhyra och att avtalssituationen ingick i ett bulvanupplägg till fastighetsägarens förmån. För fastighetsägarna innebär det att uppsägningen inte får den avsedda verkan. Skyldigheten att fullgöra hyresförhållandet på normala villkor kvarstår, och paret kan inte via mellanled åstadkomma det som direkt upplåtelse inte tillåter.

Följder

Hyresgästen får bo kvar i lägenheten med förstahandshyresgästens rättigheter; Ibrahimovic och Seger har inte längre någon rättslig väg att framtvinga avflyttning i denna tvist.

• För parterna innebär utfallet att deras uthyrningsstruktur erkändes som kringgående av hyreslagstiftningen — ett prejudikatavslut som begränsar liknande upplägg.
• För hyresmarknaden signalerar utgången att bulvanupplägg inte skyddar fastighetsägare från besittningsskyddsreglerna; hyresgäster kan åberopa samma princip.
• En praktisk konsekvens är att hyresgästen kan komma att kräva omprövning av hyran enligt skälighetsreglerna i 12 kap. jordabalken, om överhyran består.
• Uppföljning: exekutionstitel för avhysning vinner aldrig laga kraft; nästa steg för paret är i förekommande fall att reglera hyresvillkoren med hyresgästen.

Ger en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagens skyldigheter, rätt att stanna kvar i lägenheten med samma starka besittningsskydd som en förstahandshyresgäst – och får frågan inte prövas av Högsta domstolen?

Rättslig grund: Underlaget innehåller ingen konkret lagtext eller rättsfallsreferens, så resonemanget bygger på en allmän rättsprincip som dock är väl etablerad i svensk hyresrätt: den så kallade bulvandoktrinen. Enligt denna princip kan den som upplåter bostad med bostadsrätt eller hyra i andra hand via en mellanhand (bulvan) i syfte att kringgå skyddet för den som faktiskt bor i lägenheten inte åberopa den formella uppdragsgivaren–bulvan-konstruktionen till boendets nackdel; hyresförhållandet anses i stället i realiteten föreligga direkt mellan den verkliga utgivaren och den boende, som därmed får förstahandshyresgästens rättsliga ställning. I denna tvist har både tingsrätten och hovrätten tillämpat just detta resonemang: eftersom Ibrahimovic och Seger hyrde ut via ett uthyrningsföretag som i sin tur upplät lägenheterna, ansågs upplägget vara ett bulvanupplägg som rundar hyreslagens skyddsregler, och hyresgästen tillerkändes samma rättigheter som en förstahandshyresgäst. Artikeln hänvisar dessutom till en "omtalande bulvandom" i Högsta domstolen som grund för kravet, vilket visar att doktrinen har stöd i praxis på högsta nivå, även om det konkreta rättsfallet inte redovisas i underlaget.

Vad praxis säger: Rättspraxis i ärendet är enhetlig i den mening att både Stockholms tingsrätt och hovrätten tillämpade bulvandoktrinen till hyresgästens förmån, och Högsta domstolens vägran att bevilja prövningstillstånd innebär att hovrättens tillämpning nu står som slutgiltig avgörelse. HD:s avslag på prövningstillstånd är formellt ingen prejudicerande dom, men ett avslag efter att två instanser enligt artikeln konstaterat bulvanupplägg signalerar att rättsläget inte upplevts som prövningvärt, vilket försvagar argumentet att bulvanupplägg skulle kunna försvaras med hänvisning till den formella hyreskonstruktionen. Det bör dock noteras att HD:s beslut inte redovisar någon motivering utöver att skäl till prövning saknades, så dess värde som argument ligger i att hovrättens dom nu vunnit laga kraft, inte i någon ny rättslig princip.

Praktisk betydelse: Den praktiska lärdomen är att en fastighetsägare som hyr ut bostäder via ett uthyrningsföretag riskerar att de boende ges förstahandshyresgästens fulla besittningsskydd direkt mot ägaren, vilket innebär att uppsägning i praktiken måste ske enligt hyreslagens skyddsregler – inte enligt de begränsade villkor som gäller för andrahandsupplåtelse. Argumentet att man "bara" sägt upp mellanhanden, som Ibrahimovic och Seger använde 2023 när uthyrningsföretagets avtal sades upp och därmed samtliga hyresgäster, har nu visat sig verkningslöst och kostat paret 422 000 kronor i rättegångskostnader. I den parallella processen i hyresnämnden, där hyresgästen är uppsagd, kan hyresgästen nu åberopa den slutgiltiga domen för att hävda att uppsägningen måste prövas med förstahandshyresgästens skyddsregler som måttstock – vilket enligt hyresgästens ombud ökar hans chanser att få bo kvar. Uthyrningsföretag och fastighetsägare med motsvarande upplägg bör därför utgå från att bulvankonstruktionen inte ger något skydd vid tvist, utan tvärtom kan försvåra en avhysning avsevärt.

Med påverkanskommunikation avses i lagen att en fysisk eller juridisk person har kontakt med en politisk beslutsfattare eller en medarbetare till en politisk beslutsfattare, i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall.

Kärnfråga

Från den 1 juli 2027 gäller lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut för alla som systematiskt kontaktar riksdagsledamöter och statsråd i påverkanssyfte. Registret blir därmed smalare än vad Annika Hirvonen krävde: kontakter som rör partioverenskommelser som Tidöavtal eller Januariavtal, innan den formella lagstiftningsprocessen sätts igång, omfattas inte. För tobakslobbyister och aktörer inom tobaksprevention innebär detta att deras kontakter med beslutsfattare i riksdag och regering blir offentligt redovisade, men bara när syftet är att påverka beredning eller beslut i ett konkret ärende. Den centrala rättsfrågan är vem som omfattas av registreringsplikten och vilka kontakter som ska redovisas. 2 § definierar påverkanskommunikation som kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall. Även att på uppdrag ge råd eller stöd till någon som har eller avser att ha sådan kontakt omfattas. 3 § preciserar att politiska beslutsfattare är riksdagsledamot och statsråd, och att medarbetare omfattar politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.

Rättslig bedömning

Tillämpningen vilar på Kammarkollegiet, som är både registreringsorgan och tillsynsmyndighet. De praktiska skyldigheterna för den registrerade är:

• anmäla sig för registrering hos Kammarkollegiet enligt lagens skyldighetsbestämmelser;
• i redovisningen enligt 9 § ange ämnen för påverkanskommunikationen, namn på de politiska beslutsfattare som kontakten skett med eller departement, enhet eller utskott för kontakta medarbetare, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontakternas ungefärliga omfattning;
• ange om påverkanskommunikationen skett på uppdrag av annan, med uppgifter om uppdragsgivaren;
• enligt 10 § ange i redovisningen även om ingen påverkanskommunikation bedrivits under perioden. Lagen innehåller flera viktiga undantag. En registrerad som endast gett råd eller stöd till annan behöver inte ange uppgifter om ämnen och kontakter. Enligt undantagsbestämmelserna gäller anmälningsskyldigheten inte för sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden, deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras för allmänheten, kontakter med mellanstatliga organisationer inom ramen för internationellt samarbete eller sedvanliga diplomatiska relationer, samt politiska partier med mandat i riksdag, region, kommun eller Europaparlamentet – eller deras sidoorganisationer. Det sistnämnda undantaget är skälet till att partioverenskommelser som Tidöavtal förblir utanför registret. Registret kompletterar det befintliga systemet i lag (1996:810) om registrering av riksdagsledamöters åtaganden och ekonomiska intressen, där Riksdagsförvaltningen för det ekonomiska registret och ledamöter ska anmäla åtaganden och intressen skriftligen inom fyra veckor. Underlaget innehåller ingen rättspraxis om lobbyregister, eftersom lagen ännu inte trätt i kraft.

Följder

För lobbyister och intresseorganisationer, däribland tobaksbranschens företrädare, uppstår en kvartalsvis redovisningsskyldighet till Kammarkollegiet med offentliga uppgifter om vilka beslutsfattare de kontaktat och i vilka ämnen.

• För riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare innebär lagen att deras kontakter med registrerade lobbyister blir spårbara i efterhand, vilket förändrar vilka möten som kan hållas odokumenterat.
• För partier och koalitionsförhandlingar förblir det tidiga skedet – innan ett ärende är i beredning hos riksdag eller regering – utanför registret, vilket är den kvarvarande transparensbrist som kritiken riktade sig mot.
• Kammarkollegiet får en ny tillsynsroll; vilka sanktioner som gäller vid utebliven redovisning framgår inte av underlaget.
• Nästa steg i förfarandet är att lagen träder i kraft den 1 juli 2027.