Juridiskt prisma — 2026-10-13

Har förhandlingen avslutats utan överenskommelse ger 24 § samma lag både hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett.

Hyresnämndens beslut enligt 31 § hyresförhandlingslagen får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från meddelandedagen.

Kärnfråga

Värmlands hyresgästerna står inför att årets hyra avgörs i efterhand, eftersom förhandlingarna mellan fastighetsägare och hyresgästorganisation har låst sig. Det rättsläge som väntar parterna är inte förhandling utan tvistlösning: när förhandlingen avslutats utan överenskommelse kan hyresvärden eller hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Den exakta rättsfrågan är alltså vilken hyra som ska gälla – och från vilket datum – när parterna inte når överenskommelse inom den kollektiva förhandlingsordningen. Reglerna som avgör frågan finns i hyresförhandlingslagen (1978:304), jordabalken 12 kap. och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning medför enligt 5 § hyresförhandlingslagen skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjningar, om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat.

• Hyresnämnden prövar frågan enligt 30 § hyresförhandlingslagen med förfarande enligt lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; nämnden kan kalla parterna till sammanträde och förelägga vite om personlig inställelse krävs.
• Enligt 11 a § lagen (1973:188) får nämnden i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte ägt rum rörande tvistefrågan – förhandling är alltså en processuell förutsättning.
• Parterna kan i stället låta en skiljeman avgöra frågan; vid skiljemannens handläggning tillämpas enligt 23 c § hyresförhandlingslagen lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.
• Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är enligt 30 § inte part i ärende enligt 22 §; skadestånd enligt 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis, så inga rättsfall kan åberopas.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller, med risk för retroaktiv höjning när nämnden eller skiljemannen beslutar – beskedet kan komma långt in på året.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året medan drifts- och underhållskostnader löper, vilket enligt debattinlägget försvårar planering av underhåll och nya bostäder.
• För marknaden: samma mönster upprepas runt om i landet, vilket inlägget menar visar att lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar behöver reformeras, inte bara förhandlingstekniken.
• Inläggets reformkrav: lagstadgad rätt för hyresvärdar att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskilda överenskommelser, begränsad förhandlingstid, förenklad handläggning i hyresnämnden och beslut grundade på objektiva ekonomiska kriterier.

Bestämmelsen innebär enligt KO att informationen ska begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt.

I målet mot kreditförmedlaren Advea knöts ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar nu på ett processuellt läge i Patent- och marknadsdomstolen, där KO yrkar på förbud mot en enskild Instagram-reklam förenat med vite — och där beloppets storlek kopplas till lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor för 2025. Det som står på spel är inte bara filmen i målet, utan ett prejudikat om vad spellagens måttfullhetskrav betyder för spelreklam i sociala medier. Den exakta rättsfrågan är om reklamen bryter mot 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138), som kräver att måttfullhet iakttas vid marknadsföring av spel till konsumenter.

• KO:s invändning gäller två inslag: framställning av lotteriet som socialt attraktivt och ett tidsbegränsat halvprisbjudande som skapar brådskeffekt.
• Bedömningen ska göras som helhetsbedömning av framställning, innehåll och utformning på mediet, enligt KOVFS 2025:2 avsnitt 2.1.
• Riksdagen avslog hösten 2022 förslaget om justerat måttfullhetskrav, med motiveringen att praxis höll på att etableras.

Rättslig bedömning

KO yrkar på förbud med vite och hänvisar till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025 som underlag för ett förhållandevis högt vite.

• KOVFS 2025:2 avsnitt 2.2.1: marknadsföring av spel får inte vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet.
• Samma råd, avsnitt 2.2.1.1: marknadsföringen får inte ge sken av att vinstchanserna är större än de är, exempelvis intryck att det är enkelt att vinna stora summor.
• Avsnitt 2.2.2: uppmanande budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut att spela bör inte förekomma.
• Avsnitt 2.2.1.2: tekniska utformningar som konsumenten rimligen inte kan undvika — exempelvis blinkande eller pulserande element — anses påträngande. Guldfärgad text om 101 miljoner kronor, regnande vinstcheckar och sista köpdatum kan vägas mot dessa punkter i helhetsbedömningen. Konsumentverkets allmänna råd är inte bindande, men ett avgörande i Patent- och marknadsdomstolen skulle väga tyngre än råden. Postkodlotteriet får nu svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Följder

Vid fällande dom väntas förbud mot reklamen, i praktiken med vite enligt KO:s yrkande; vitess nivå sätts av domstolen med lottointäkterna på drygt 3,5 miljarder kronor som riktmärke.

• Ett avgörande skulle fungera som vägledande praxis för hela spelmarknadens marknadsföring i sociala medier, där praxis hittills är tunn.
• Licenshavare på spelmarknaden får därmed konkret vägledning om hur korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format bedöms mot måttfullhetskravet.
• Om domstolen istället avskriver yrkandet består endast Konsumentverkets allmänna råd som stöd, och luckan efter det avslagna lagförslaget kvarstår.

Hovrätten delade bedömningen att det finns en intressegemenskap mellan Zlatan Ibrahimović och Helena Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan i förhållande till hyresgästen.

Enligt 2 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad är avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen utan verkan.

Kärnfråga

Rättsläget för Zlatan Ibrahimovic och Helena Seger är nu slutligt: hovrättens dom står fast, och hyresgästen får bo kvar med samma besittningsskydd och hyresrättigheter som en förstahandshyresgäst. HD:s beslut att inte lämna prövningstillstånd innebär att paret inte längre kan få uppsägningen av hyresavtalet verkställd genom domstolsprövning. Den rättsliga kärnan är ett bulvanupplägg: hyresgästen har hyrt av ett uthyrningsföretag som domstolarna funnit står i intressegemenskap med fastighetsägarna. Enligt tingsrättens och hovrättens bedömning har rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för hyresgästen. De regler som avgör frågan är 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och skälig hyra, samt lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden. Domstolarna tillämpade principen att när ett hyresförhållande används för att kringgå gynnande bestämmelser, behandlas hyresgästen som om hyresrätten upplåtits direkt av den verkliga ägaren.

Rättslig bedömning

Tingsrätten konstaterade att hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimovic och Seger som om de upplåtit hyresrätten direkt till honom.

• Hovrätten delade bedömningen om intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget, och att rättsförhållandet kringgått lagstiftningen om besittningsskydd och skälig hyra.
• Hyresgästen har hävdat att han betalat överhyra och hänvisat till HD-praxis om bulvanupplägg.
• Hyresgästen kan vidare ha rätt att hos hyresnämnden få hyresvillkor prövade.

Följder

Ibrahimovic och Seger kan inte säga upp hyresgästen med den effekt de avsett; hyresgästen kvarstår med förstahandshyresgästens besittningsskydd.

• Om överhyra bevisats kan hyresgästen ha krav på återbetalning av det belopp som överstiger skälig hyra.
• För andra fastighetsägare som hyr ut via bolag är signalen att intressegemenskap med ägaren kan göra bolagets uppsägningar verkningslösa.
• För hyresgäster i motsvarande upplägg öppnar domen vägen att kräva förstahandsstatus och hyresnedsättning.

Om en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där ägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagen, kan åberopa samma skydd som en förstahandshyresgäst – och om HD:s vägran att bevilja prövningstillstånd befäster den linjen.

Rättslig grund: Underlaget innehåller ingen bifogad lagtext eller domtext, så resonemanget stödjer sig på en allmän rättsprincip: vid bulvanupplägg, där ett bolag ställs som hyresvärd framför den verkliga uttagaren av hyresintäkten, genomser domstolarna att hyresförhållandet ligger till grund för fullvärdigt hyresgästskydd – hyresgästen behandlas som om hyresavtalet direkt ingåtts med den verkliga hyresvärden. HD:s avslag på prövningstillstånd innebär att hovrättens tillämpning av detta genomslagsförfarande står fast; avslaget är inget sakligt prejudikat, men det är ett signalvärde att HD inte funnit skäl att korrigera tillämpningen i ett fall med denna omfattning.

Vad praxis säger: Artikeln anger att tingsrätten konstaterade bulvanupplägget och att hovrätten fastställde domen – praxis i underliggande instanser är därmed enhetlig i målet, och hyresgästen åberopade enligt artikeln en "omtalad bulvandom i Högsta domstolen" som stöd. HD:s prövningstillståndsavslag bekräftar i praktiken att den linjen följs utan korrigering, även om det formellt inte skapar ny prejudicerande vägledning.

Praktisk betydelse: Argumentet att en mellanhandskonstruktion inte ger hyresvärden en "ren" uppsägningsrätt gentemot slutlig hyresgäst är nu väsentligt starkare – rättegångskostnadsansvaret på 422 000 kronor visar risken i att driva tvisten trots klar bulvanbedömning. Den som övertar ett fastighet med uthyrningsföretag som mellanhand bör innan uppsägning kartlägga upplägget, eftersom en uppsägning riktad mot bolaget kan genoms TRYCKA till hyresgästerna med förstahandshyresgäststatus – och den parallella processen i hyresnämnden bör nu vägas mot att hyresgästen enligt sitt ombud åtnjuter samma skydd som en förstahandshyresgäst.

Redovisningsfristerna enligt 8 § är: senast 1 juni för januari–april, senast 1 oktober för maj–augusti och senast 1 februari för september–december.

Lagen träder i kraft 2027-07-01; de första redovisningsperioderna och hur tillsynen utformas i praktiken framgår inte av underlaget.

Kärnfråga

Lobbyister och deras uppdragsgivare väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet från den 1 juli 2027, enligt lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Registret blir begränsat: det omfattar bara kontakter som syftar till att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen. Den centrala rättsfrågan är vilken kommunikation som utgör påverkanskommunikation enligt 2 § och därmed utlöser anmälnings- och redovisningsskyldighet. 2 § definierar påverkanskommunikation som kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare för att främja ett visst intresse eller utfall, samt att på uppdrag ge råd eller stöd till någon med sådan kontakt. 3 § avgränsar vilka som räknas som politiska beslutsfattare: riksdagsledamot och statsråd, samt vissa medarbetare som politiska sekreterare, statssekreterare, politiskt sakkunniga och utredningssekreterare.

Rättslig bedömning

Den som bedriver påverkanskommunikation i juridisk persons eller enskild näringsidkares egenskap (företrädare eller anställd, 2 § andra stycket) ska anmäla sig för registrering och därefter redovisa till Kammarkollegiet, som är tillsynsmyndighet.

• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för kommunikationen och, per ämne, namn på beslutsfattare eller uppgift om departement, enhet eller utskott, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontaktens ungefärliga omfattning.
• Om uppdraget utförts åt annan ska detta anges, med uppgifter om uppdragsgivaren; den som endast gett råd eller stöd slipper dessa uppgifter.
• Har ingen påverkanskommunikation bedrivits under perioden ska även det redovisas (10 §).
• Vissa kontakter omfattas inte: sedvanliga myndighetsärenden, deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där dokumentationen är offentlig, kontakter med mellanstatliga organisationer eller sedvanliga diplomatiska relationer, samt politiska partier med mandat och deras sidoorganisationer. Underlaget visar att kritik från Miljöpartiets Annika Hirvonen om ett mer heltäckande register inte fick gehör; kontakter som rör partiers interna uppgörelser, exempelvis i Tidöavtals- eller Januariavtalsliknande överenskommelser, omfattas inte eftersom de ligger före den formella beredningen. Inget rättsfall finns i underlaget. Registret kompletterar det befintliga ekonomiska registret enligt lag (1996:810), där riksdagsledamöter anmäler åtaganden och ekonomiska intressen skriftligen till Riksdagsförvaltningen inom fyra veckor.

Följder

För tobakslobbyister och andra intresseorganisationer innebär lagen att varje kontakt avsedd att påverka ett specifikt ärende hos riksdag eller regering blir offentligt redovisad, med namn på beslutsfattare och ämnen.

• För företag och konsulter som lobbymyndigheter på uppdrag blir uppdragsgivare och uppgifter om dem synliga i redovisningen.
• För riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare innebär registret att deras kontakter med registrerade lobbyister kan spåras offentligt, medan partiers interna uppgörelser och offentligt dokumenterade utredningsarbete förblir utanför.
• För Kammarkollegiet uppstår en ny roll som registrerings- och tillsynsmyndighet.
• Nästa steg är att berörda aktörer anmäler sig för registrering hos Kammarkollegiet i samband med ikraftträdandet.