Juridiskt prisma — 2026-10-18

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen har hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren, när förhandling enligt förhandlingsordningen avslutats utan överenskommelse.

Hyresnämndens beslut i hyresförhandlingsärenden överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från meddelandedagen (31 § hyresförhandlingslagen).

Kärnfråga

För hyresgästerna i Värmland väntar ett rättsläge där hyran för året förblir obestämd, tills förhandlingen antingen leder till överenskommelse eller frågan hänskjuts till hyresnämnd eller skiljeman. Det innebär konkret att en höjning som beslutas sent kan verkställas retroaktivt, eftersom inget i regelverket sätter en tidsgräns för när överenskommelsen måste vara klar. Nyhetens kärna är att Fastighetsägarna Värmland vill ändra just detta: lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskild överenskommelse och en begränsad förhandlingstid. Den exakta rättsfrågan är vilka vägar till tvistlösning som står öppna när förhandling enligt en förhandlingsordning låser sig, och vilka frister och organ som då avgör hyran. Reglerna finns i hyresförhandlingslagen (1978:304) och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Enligt 23 c § tillämpas vid skiljemannens handläggning lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning medför enligt 5 § hyresförhandlingslagen skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjning, om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat.

• Organisationer av fastighetsägare eller hyresgäster är enligt 30 § inte part i ärende enligt 22 §; frågan prövas av hyresnämnden.
• Hyresnämnden får enligt 11 a § lagen (1973:188) inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan — förhandling är alltså en processuell förutsättning.
• Skiljemannen utses och kan entledigas av hyresnämnden; beslut om utseende eller entledigande får enligt 31 § hyresförhandlingslagen inte överklagas.
• Nämnden kan enligt lagen (1973:188) förelägga part vite att inställa sig personligen och kan vid likartade mass tvister avgöra övriga ärenden utan sammanträde efter prövade typfall. Underlaget innehåller inga angivna rättsfall, så ingen prejudikatpraxis kan åberopas. Artikeln är en debattinlägg och redogör inte för avgöranden i det aktuella Värmlandsfallet; det underlag som finns är regeltexterna.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller under året och risk för retroaktiv höjning när beskedet kommer, vilket försvårar privatekonomisk planering.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året trots ökande drifts- och underhållskostnader, med risk för försenat underhåll och investeringar.
• Processuellt: om parterna inte enas, kan hyresvärden eller hyresgästen enligt 24 § ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren; alternativt kan frågan enligt nyhetens förslag lämnas till skiljeman, men i dag krävs för det enligt underlaget särskilda överenskommelser.
• Politiskt: debattinlägget uppmanar riksdagspartierna att reformera lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar, begränsa förhandlingstiden och förenkla handläggningen i hyresnämnden.
• Nästa steg i det konkreta Värmlandsfallet är okänt i underlaget: antingen en senare överenskommelse mellan parterna, en ansökan till hyresnämnden enligt 24 § eller hänskjutande till skiljeman; något datum eller beslut i saken anges inte.

Vid bifall kan domstolen förbjuda filmen och förse förbudet med vite; vitesnivån kan skäras med hänvisning till lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor per år.

Domstolen lade tidigare ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor i målet mot kreditförmedlaren Advea.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar ett huvudförhandlingsskus i Patent- och marknadsdomstolen, där ett förbud mot en enskild Instagram-reklamfilm kan förenas med vite som ska skäras mot företagets årsomsättning. Detta är en marknadsföringsrättslig process, inte ett spellicensärende; Spelinspektionen är inte part och Postkodlotteriets licens ifrågasätts inte i målet. Den exakta rättsfrågan är om filmen bryter mot 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138), som kräver att måttfullhet iakttas vid marknadsföring av spel till konsumenter, och om förbudet ska förenas med vite enligt marknadsföringslagens sanktionssystem. Rättskällorna är lagen samt Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 om marknadsföring av spel, vilka ger vägledning men inte binder domstolen.

Rättslig bedömning

KO:s bedömning bygger på en helhetsbedömning av filmens innehåll och utformning:

• Filmen skildrar regnande vinstcheckar över ett villakvarter med guldfärgad text om 101 miljoner kronor, vilket enligt KO framställer lotteriet som socialt attraktivt — något var och en bör delta i.
• Erbjudandet innehåller ett tidsbegränsat halvprisbjudande med sista köpdatum, vilket skapar intryck att det brådskar att köpa lott.
• En länk leder vidare till lotteriets webbplats, alltså en direkt väg till spel. KOVFS 2025:2 ger konkreta utgångspunkter för prövningen:
• Marknadsföring av spel bör till utformning och innehåll vara saklig och balanserad och får inte få spelet att framstå som riskfritt (avsnitt 2.2.2.1).
• Marknadsföring får inte utformas så att den ger sken av att vinstchanserna är större än de är — exempelvis intryck att det är enkelt att vinna stora summor (avsnitt 2.2.1.1).
• Uppmanande budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut att spela bör inte förekomma (avsnitt 2.2.2).
• Kravet omfattar framställningen, innehållet och hur marknadsföringen utformats på det valda mediet, här Instagram (avsnitt 2.1). Konsumentverkets råd är allmänna råd utan författningsstyrka; domstolen väger dem som en rättskälla bland andra. Riksdagen avslog hösten 2022 regeringens förslag till justerat måttfullhetskrav i propositionen En förstärkt spelreglering, dels med motiveringen att praxis höll på att etableras. Praxis är fortfarande tunn, särskilt för sociala medier; ett avgörande i Patent- och marknadsdomstolen skulle därför väga tyngre än Konsumentverkets råd. Postkodlotteriet får nu svara på KO:s invändningar inför domstolen, och KO har inte offentliggjort något specificerat vitesbelopp.

Följder

• Vid underlåtenhet att följa ett förbud med vite utgår vitebeloppet, vilket gör att även en fredad licenshavare får en direkt ekonomisk risk som svarar mot omsättningen.
• Ett prejudikat skulle gälla långt utanför Postkodlotteriet: alla licenshavare som marknadsför spel i sociala medier med visuella och tidspressande format får en rättslig norm för vad måttfullhet kräver.
• För övriga aktörer på finans- och konsumentmarknaden signalerar KO med målet att även enskilda annonser kan prövas och sanktioneras, inte bara upprepade kampanjer.
• Praktisk betydelse har målet särskilt för marknadsavdelningar och byråer som producerar korta, algoritmiskt distribuerade format med vinstbelopp, nedräkningar och rabatterbjudanden.

Hovrätten fann en intressegemenskap mellan Ibrahimović och Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan i förhållande till hyresgästen.

Tingsrätten konstaterade att hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimović och Seger som om de upplåtit hyresrätten direkt till honom.

Kärnfråga

Rättsläget för Ibrahimović och Seger är nu slutgiltigt: HD nekade prövningstillstånd, varför hovrättens dom står som slutlig avgörelse i hyrestvisten. Det innebär att hyresgästen får bo kvar med samma ställning som en förstahandshyresgäst, trots att paret sagt upp kontraktet via ett uthyrningsföretag. Den exakta rättsfrågan var huruvida en intressegemenskap mellan fastighetsägare och uthyrningsföretag gör att rättsförhållandet anses utnyttjat för att kringgå besittningsskydd och skälig hyra till hyresgästens förmån. Avgörande är bestämmelserna i 12 kap. jordabalken om besittningsskydd, samt reglerna om avstående från besittningsskydd i 12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken som enligt förordning (2005:1148) kräver särskilda formulär för att verka. Ett sådant avstående är utan verkan när upplåtelsen skett via bulvan i syfte att kringgå hyreslagstiftningen.

Rättslig bedömning

Domstolen skrev att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”. Paret överklagade till hovrätten, som delade bedömningen. Hyresgästen hade hänvisat till HD-praxis och hävdat att han betalat överhyra i ett bulvanupplägg som gynnade fastighetsägaren. Enligt lag (1985:277) om vissa bulvanförhållanden tas mål om bulvanförhållanden upp i den tingsrätt där bulvanen ska svara i tvist om äganderätten, vilket visar att bulvanbedömningar prövas som civilrättsliga tvister. Regeln i 12 kap. 46 a § jordabalken om nytt hyresavtal är en av de förmåner som hyresgästen därmed behåller, enligt vad lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad uttryckligen utesluter i 3 a § för normala egenuthyrningar.

Följder

Hyresgästen kan bo kvar i lägenheten med förstahandshyresgästens rättigheter, inklusive besittningsskydd enligt 12 kap. jordabalken.

• Ibrahimović och Seger kan inte säga upp hyresavtalet i den omfattning de avsåg, eftersom uppsägningen via uthyrningsföretaget inte får verkan mot hyresgästen.
• Hyresgästen kan kräva prövning av överhyra och återbetalning med stöd av reglerna om skälig hyra, vilket underlaget anger att han påstått.
• Paret har inga ytterligare rättsmedel i ärendet, eftersom HD nekats prövningstillstånd och hovrättens dom därmed vunnit laga kraft.
• För marknaden innebär domen att upplåtelse via mellanliggande företag med intressegemenskap inte ger uthyraren skydd mot hyresgästens besittningsskydd.

Ger ett bulvanupplägg – där fastighetsägaren hyr ut lägenheter via ett uthyrningsföretag som mellanhand – en andrahandshyresgäst samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, och får frågan prövats av Högsta domstolen när tingsrätt och hovrätt enats om svaret?

Rättslig grund: Eftersom databasen inte innehåller någon direkt regeltext för bulvanbedömningen måste jag utgå från en allmän rättsprincip: enligt den av artikeln åberopade, omtalade bulvandomen i Högsta domstolen och den praxis den uttrycker, ska den verkliga hyresavtalet(identifieras genom vem som faktiskt har nyttjandet och betalar hyran) ges avtalsenlig verkan mellan de verkliga parterna, och upplägg där en mellanhand infogas enbart för att kringgå hyreslagens skyddsregler – framför allt besittningsskyddet i 12 kap. jordabalken – får inte medföra att hyresgästen mister det skydd som en direkt hyra skulle ge. Det innebär i praktiken att en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg kan åberopa samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, inklusive rätt att bo kvar när mellanhandens avtal sägs upp. Jag vill vara tydlig med att detta är en principbaserad hereledning, inte återgivning av en specifik paragraf ur det tillhandahållna underlaget.

Praktisk betydelse: För den som driver eller råder fastighetsägare om uthyrning via uthyrningsföretag är huvudrisken nu konkret belagd: ett bulvanupplägg som anlagts för att kringgå hyreslagen innebär att varje enskild hyresgäst kan hävda förstahandsstatus, och den som säger upp mellanhandens avtal säger i praktiken inte upp hyresgästerna – här påvisat genom att tingsrätt och hovrätt enade gav hyresgästen rätt att bo kvar och fastighetsägarna fick svara för 422 000 kronor i rättegångskostnader. För hyresgäster och deras ombud är argumentet stärkt av att HD underlåtit att bevilja prövningstillstånd, varför hovrättens tillämpning av bulvanläran nu är slutligt prejudicerande utgångsläge; i det pågående hyresnämndsmålet, där hyresgästen är uppsagd, bör man därför åberopa att domen ger honom samma skydd som en förstahandshyresgäst, vilket enligt hans ombud ökar chanserna i nämnden. Det konkreta misstaget att undvika är antagandet att en uppsägning gentemot uthyrningsföretaget avslutar hyresgästernas besittningsskydd – uppläggets formella struktur viker för den verkliga hyresrelationen.

Rättelse: Artikeln uppgav att paret "ska även betala hyresgästens rättegångskostnader i tingsrätten och hovrätten, totalt 422 000 kronor", vilket ger intryck av att kostnadsersättningen omfattar hela processen inklusive hovrätten. Detta strider mot den tillhandahållna regeln i 2 kap. 5 § privatuthyrningslagen (2026:772), enligt vilken varje part i en hyrestvist enligt 2 kap. 5 § lagtexten ska stå för sin egen rättegångskostnad i hovrätten. Det korrekta är därför att formulera att kostnadskravet avser tingsrättsinstansen, medan varje part i hovrätten normalt bär sina egna kostnader; påståendet om en totalersättning på 422 000 kronor som omfattar även hovrätten är därmed oriktigt eller åtminstone vilseledande ofullständigt.

Med påverkanskommunikation avses i lagen att en fysisk eller juridisk person har kontakt med en politisk beslutsfattare eller en medarbetare till en politisk beslutsfattare, i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen.

Kärnfråga

Från den 1 juli 2027 träder lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut i kraft, och då uppstår en registrerings- och redovisningsskyldighet för dem som lobbar mot riksdag och regering. Nyheten är att riksdagen godkänt registret, men omfattningen blev smalare än vad kritiker som Miljöpartiets Annika Hirvonen krävde. Den rättsliga frågan är därför: vilka kontakter som omfattas av anmälnings- och redovisningsskyldigheten, och vilka som faller utanför. Avgörande är definitionen i 2 §: påverkanskommunikation är kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall. Lagen omfattar även att på uppdrag ge råd eller stöd till någon som har eller avser ha sådan kontakt (2 § andra stycket). Enligt 3 § avser politiska beslutsfattare riksdagsledamöter och statsråd; medarbetare omfattar bland annat politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.

Rättslig bedömning

Tillämpningen bygger på två skyldigheter: anmälan för registrering hos Kammarkollegiet, som också är tillsynsmyndighet, och löpande redovisning enligt 8 §. Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för påverkanskommunikationen och, per ämne, namn på de politiska beslutsfattare med vilka kontakter skett — eller departement, enhet eller utskott för kontakten med medarbetare — samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontaktens ungefärliga omfattning. Har kommunikationen skett på uppdrag av annan ska uppdragsgivaren anges. En registrerad som endast gett råd eller stöd till annan behöver inte ange dessa uppgifter, och enligt 10 § ska den som inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden också ange detta i redovisningen. Lagen innehåller tydliga undantag: anmälningsskyldigheten gäller inte kontakter med bland annat politiska partier med mandat eller deras sidoorganisationer, och inte heller sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden eller deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper och utredningar där deltagandet dokumenteras med möjlighet för allmänheten att ta del av dokumentationen. Hirvonens invändning — att lobbying ofta riktar sig mot överenskommelser som Tidöavtal eller Januariavtal innan den formella processen börjar — fick inte gehör, eftersom lagen knyter anmälningsskyldigheten till beredning eller beslut i ett specifikt ärende.

Följder

Organisationer som Tobaksfakta får ett verktyg för att spåra vilka kontakter tobakslobbyister haft med riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare i ärenden under beredning eller beslut.

• Företag, branschorganisationer och idéburna organisationer som lobbar mot riksdag och regering måste registrera sig hos Kammarkollegiet och inrätta rutiner för periodvis redovisning med ämnen, kontaktpersoner och kontaktformer.
• Lobbying som sker via partier, partiförbund eller i informella politiska uppgörelser före ett ärendes beredning omfattas inte och förblir osynlig i registret.
• Kammarkollegiet ansvarar för tillsynen av de registrerades redovisningar; underlaget anger inte vilka sanktioner som gäller vid underlåtenhet.
• Nästa steg: lagen träder i kraft 2027-07-01.