Juridiskt prisma — 2026-10-28

Enligt 24 § samma lag har både hyresvärden och hyresgästen, efter avslutad förhandling utan överenskommelse, rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Hyresnämndens beslut enligt hyresförhandlingslagen överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor enligt 31 §.

Kärnfråga

När förhandlingarna i Värmland låser sig väntar parterna inte domstol utan hyresnämnd eller skiljeman, beroende på vilken väg som öppnas. Det innebär att hyran kan fastställas med retroaktiv verkan långt efter årets start, eftersom ingen frist i regelverket tvingar fram besked i tid. Den exakta rättsfrågan är när och hur hyresvillkoren kan ändras, när förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan överenskommelse. Avgörande är hyresförhandlingslagen (1978:304), särskilt 24 §, som ger både hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren efter avslutad förhandling. Alternativet är skiljeförfarande: enligt 23 c § samma lag tillämpas vid skiljemannens handläggning lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. Artikelförfattarens krav är att riksdagen reformerar just detta system, bland annat genom lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskilda överenskommelser.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning enligt 5 § hyresförhandlingslagen medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjningar, om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger ett pris som parterna rekommenderat.

• Om parterna inte enas, kan frågan enligt 24 § föras till hyresnämnden; samma rätt gäller om förhandling mött hinder som inte berott av den som begärt ändringen.
• Enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder får nämnden i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum — förhandling är alltså en processuell förutsättning.
• Organisationer är inte part i ärende enligt 22 §, vilket begränsar vem som bär talan i nämnden.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis, så inga prejudikat kan åberopas.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om gällande hyra under förhandlingstiden, med risk för retroaktiv höjning när nämnd eller skiljeman beslutar.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året trots ökande drifts- och underhållskostnader, vilket enligt artikeln riskerar att slå mot underhåll och nyproduktion.
• För systemet: återkommande behov av extern tvistlösning visar enligt artikelförfattaren att lagstiftningen, inte enskilda förhandlingar, brister.
• Realistiskt scenario: parterna i Värmland låter en skiljeman avgöra frågan, eller hyresvärden/hyresgästen ansöker hos hyresnämnden enligt 24 §.
• Politiskt scenario: riksdagspartierna tar upp frågan och lagstiftningen ändras med begränsad förhandlingstid och utökad tillgång till skiljeförfarande; något sådant beslut finns dock inte i underlaget.
• Nästa konkreta steg i det enskilda fallet är att någon av parterna vänder sig till hyresnämnd eller skiljeman.

15 kap. 1 § spellagen (2018:1138) föreskriver att måttfullhet ska iakttas vid marknadsföring av spel till konsumenter.

I målet mot kreditförmedlaren Advea kopplades ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar ett huvudprövning i Patent- och marknadsdomstolen där marknadsföringen av en enda Instagram-reklamfilm kan förbjudas och förses med vite, med Konsumentombudsmannen som kärande. Det rättsläge som väntar är ett företagsrättsligt förbudsmål med ekonomisk påtryckningsfunktion. Den centrala rättsfrågan är om reklamen strider mot måttfullhetskravet i 15 kap. KO yrkar dessutom att förbudet ska förenas med vite, och beloppets storlek anknyts till lottointäkterna på drygt 3,5 miljarder kronor enligt årsredovisningen för 2025.

Rättslig bedömning

Spellagen 15 kap. 1 § kräver måttfullhet och förbjuder marknadsföring som riktas särskilt till personer under 18 år; i detta mål är den första punkten på tal.

• Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 specificerar kravet: en helhetsbedömning ska göras av framställningen, innehållet och utformningen på det valda mediet.
• Rådena i 2.2.2.1 anger att marknadsföring bör vara saklig och balanserad, och att den bör begränsas till fakta om spelet presenterade så sakligt som möjligt.
• Avsnitt 2.2.2 om uppmanande marknadsföring är särskilt träffande: budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut, exempelvis genom tidsbegränsade erbjudanden, bör inte anses förenligt med kravet.
• Avsnitt 2.2.1.1 förbjuder utformning som ger sken av att vinstchanserna är större än de är, exempelvis intrycket att det är enkelt att vinna stora summor.
• KO:s två invändningar mot filmen speglar exakt dessa normer: att lotteriet framställs som socialt attraktivt och att halvprisbjudandet med sista köpdatum skapar brådska.
• Praxis är tunn, särskilt för sociala medier; Konsumentverkets råd är inte bindande, men ett prejudikat från domstolen skulle väga tyngre.
• Politiskt avslog riksdagen hösten 2022 förslaget om ett justerat måttfullhetskrav i propositionen *En förstärkt spelreglering*, motiverat med att praxis höll på att etableras — därför får nu domstolen fylla luckan.

Följder

För Postkodlotteriet står ett förbud mot den enskilda reklamfilmen på spel, förenat med vite vars nivå kan bli förhållandevis hög med tanke på intäktsbasen på drygt 3,5 miljarder kronor.

• För hela spelbranschen skulle ett avgörande skapa efterlängtad praxis om vad måttfullhet innebär i sociala medier, där formaten är korta, visuella och algoritmiskt distribuerade.
• Ett domstolsavgörande skulle väga tyngre än Konsumentverkets allmänna råd från 2025, som bara vägledande — men marknadsföringsmål kan få genomslag långt bortom den enskilda annonsören, som fallet med fälld platsannonser från en advokatbyrå visar.
• KO har offentliggjort varken yrkat vitebelopp eller detaljerade juridiska argument utöver helhetsinvändningarna, så sanktionens storlek förblir osäkert tills förhandlingarna framskrider.

Vid sådant kringgående träffar skyddsbestämmelserna parterna direkt, oavsett den formella avtalskedjan.

Hyresgästen kan bo kvar i lägenheten med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, inklusive skyddet mot uppsägning enligt 12 kap. jordabalken.

Kärnfråga

Rättsläget för hyresgästen är nu slutligt gynnsamt: han får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, eftersom HD nekat Ibrahimovic och Seger prövningstillstånd och hovrättens dom därmed står. För fastighetsägarna innebär beslutet att uppsägningen av hyresavtalet inte kan verkställas och att tvisten är avgjord i sak. Den rättsliga kärnan är bulvanupplägget: om rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå hyreslagstiftningens skyddsregler. Avgörande är bestämmelserna i 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och skälig hyra, som enligt domstolarnas bedömning inte får kringgås genom mellanhänder och intressegemenskap mellan fastighetsägare och uthyrningsföretag. Underlaget rör också lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, som visar att bulvanförhållanden kan prövas av tingsrätt i tvist om äganderätt; här skedde prövningen i en hyrestvist om vem som är hyresvärd i juridisk mening.

Rättslig bedömning

Tingsrätten konstaterade att hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimovic och Seger som om de upplåtit hyresrätten direkt till honom.

• Domstolen skrev att det kan antas att ”rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.

Hovrätten delade bedömningen och fann dessutom en intressegemenskap mellan Ibrahimovic och Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan.

• Hovrätten ansåg att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra.

Hyresgästen hänvisade till HD-praxis och hävdade att han betalat överhyra inom ett bulvanupplägg som gynnat fastighetsägaren.

Följder

jordabalken.

• Ibrahimovic och Seger har förlorat möjligheten att få uppsägningen prövad igen; hovrättens dom vinner laga kraft genom HD:s avslag.
• För fastighetsägare som hyr ut via bolag med intressegemenskap signalerar utgången att kringgående av besittningsskydd och skälig hyra kan misslyckas i domstol.
• Hyresgästen kan i fortsättningen hävda rätt till skälig hyra; frågan om återbetalning av överhyra har han påstått men underlaget redogör inte för något beslut därom.

Får en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där ägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagen, behandlas som förstahandshyresgäst med full besittningsskydd – och får en sådan domstolsbedömning vägledande verkan i det parallella hyresnämndsförfarandet om uppsägning?

Rättslig grund: Eftersom inget direkt regelunderlag tillhandahållits stöder jag mig på en allmän rättsprincip: vid bulvanupplägg, där hyresvärden använder en mellanhand för att dölja att hyresförhållandet i realiteten är direkt mellan ägaren och slutboende, får hyresgästen enligt etablerad praxis samma ställning som förstahandshyresgäst enligt jordabalkens hyresregler (12 kap. jordabalken). Det innebär att uppsägning endast kan ske med stöd av de begränsade uppsägningsgrunder som gäller för förstahandshyresgäster, och att den uppsägning som riktats till mellanhanden inte i sig avslutar hyresgästens besittningsskydd. HD:s vägran att bevilja prövningstillstånd innebär att hovrättens tillämpning av denna princip står fast, men det är en allmän princip och inte en konkret paragrafhänvisning ur underlaget som bär slutsatsen.

Vad praxis säger: Underlaget visar att tingsrätten och hovrätten enhetligt konstaterade att utgången var ett bulvanupplägg och att hyresgästen därmed har samma rättigheter som en förstahandshyresgäst; HD fann inget skäl att meddela prövningstillstånd, varför praxislinjen i denna instanskedja nu är slutgiltig. Artikeln hänvisar vidare till en "omtalad bulvandom" i Högsta domstolen som hyresgästen åberopade, vilket tyder på att HD tidigare slagit fast samma linje. Praxisen i den konkreta frågan är alltså enhetlig i den mån underlaget visar: domstolarna genomdriver bulvanprincipen trots att hyresvärden är en privatperson som nyligen förvärvat fastigheten.

Praktisk betydelse: Den praktiska lärdomen är att ett domstolsförfarande om hyresrättens innehåll och ett hyresnämndsförfarande om uppsägnings giltighet inte är isolerade från varandra: hovrättens fastställda bedömning att hyresgästen har förstahandshyresgäststatus är nu ett starkt argument i det pågående hyresnämndsärendet, eftersom nämnden då måste pröva uppsägningen mot de stränga grunder som gäller för förstahandshyresgäster – inte mot de friare reglerna för andrahandsuthyrning. För den som hyr ut via uthyrningsföretag är risken konkret: uppsägning riktad till mellanhanden träffar inte slutboendet om upplägget klassas som bulvan, och kostnaden blir utöver förlorad besittningsrätt även motpartens rättegångskostnader, här 422 000 kronor i två instanser. Vid förvärv av fastighet med befintliga mellanhandsupplägg bör köparen därför utreda hyresförhållandenas realitet innan uppsägning sker, eftersom formell korrekthet gentemot mellanhanden inte skyddar mot bulvanbedömning.

Redovisningen ska lämnas till Kammarkollegiet senast den 1 juni för perioden januari-april, senast den 1 oktober för perioden maj-augusti och senast den 1 februari för perioden september-december.

Med påverkanskommunikation avses i lagen att en fysisk eller juridisk person har kontakt med en politisk beslutsfattare eller en medarbetare till en politisk beslutsfattare, i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall.

Kärnfråga

Ett begränsat transparensregister väntar dem som kontaktar riksdagsledamöter och statsråd i påverkanssyfte: registrering hos Kammarkollegiet och periodisk redovisning, men först från den 1 juli 2027. Nyheten är att riksdagen godkänt lagen (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut, som träder i kraft 2027-07-01. Rättsfrågan lagen avgör är vilken kommunikation som utgör anmälnings- och redovisningspliktig påverkanskommunikation och vem som då måste registrera sig. Enligt 2 § avses kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall. Även uppdrag att ge råd eller stöd till någon som har sådan kontakt omfattas. Lagen gäller däremot inte kontakter utan koppling till ett specifikt ärende – exakt den begränsning Annika Hirvonen kritiserade.

Rättslig bedömning

Kretsen av beslutsfattare är definierad i 3 §: riksdagsledamot och statsråd, samt medarbetare som politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga och utredningssekreterare. Följande skyldigheter gäller för den registrerade:

• anmäla sig för registrering hos Kammarkollegiet, som också är tillsynsmyndighet;
• lämna redovisning enligt 8 § senast den 1 juni (perioden januari–april), 1 oktober (maj–augusti) och 1 februari (september–december);
• i redovisningen enligt 9 § ange ämnen, namn på beslutsfattare eller departement/enhet/utskott, huvudsakliga kontaktsätt och kontakternas ungefärliga omfattning;
• ange uppdragsgivare om kommunikationen skett på uppdrag, med uppgifter enligt 6 § andra stycket 1 och 2;
• även den som inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden måste enligt 10 § uppge detta – en nollredovisning är obligatorisk. Vissa undantag begränsar plikterna: enligt de citerade delarna av lagen gäller anmälningsskyldigheten inte sedvanliga kontakter inom myndighetsärenden eller deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper och utredningar där deltagandet dokumenteras och blir offentligt. Inte heller kommunikation med politiska partier med mandat, mellanstatliga organisationer inom ramen för diplomatiska relationer omfattas. Den som endast gett råd eller stöd till annan slipper enligt 9 § ange uppgifterna i första stycket 1 och 2. Underlaget innehåller ingen rättspraxis om tillämpningen; lagen är ny och har ännu inte börjat gälla.

Följder

För tobakslobbyister och andra näringslivsintressen innebär lagen att kontakter med riksdag och regering i ärendespecifikt syfte blir allmänt synliga via redovisningar till Kammarkollegiet. För organisationer som Tobaksfakta är registret ett verktyg för att spåra tobaksindustrins påvekan – men bara för formella berednings- och beslutskedjen, inte för informell partsöverenskommelse som Tidöavtal, eftersom sådant ligger utanför 2 § definition. Följande grupper berörs praktiskt:

• Lobbyistfirmor och deras uppdragsgivare: dokumentationskrav fyra gånger per år, med namngivning av beslutsfattare.
• Politiska beslutsfattare och deras medarbetare: kontakter kan bli publika via redovisningarna.
• Ideella organisationer som driver ärenden mot riksdag och regering: omfattas i samma utsträckning som kommersiella aktörer. Underlaget anger inga sanktioner för utebliven registrering eller redovisning, så konsekvenserna av brister kan inte fastställas utifrån det tillgängliga materialet.