Juridiskt prisma — 2026-11-03

Enligt 24 § samma lag har både hyresvärd och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren, när förhandling enligt förhandlingsordningen avslutats utan överenskommelse.

Beslut enligt hyresförhandlingslagen kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor enligt 31 § hyresförhandlingslagen.

Kärnfråga

Värmlands hyresgäster riskerar i praktiken att betala en hyra som fastställs i efterhand – osäkerheten gäller såväl beloppets storlek som det datum från vilket den ska betalas. När förhandlingarna enligt artikeln låst sig återstår två vägar: frivillig överenskommelse eller att frågan hänskjuts till skiljeman, i sista hand prövning hos hyresnämnden. Den exakta rättsfrågan är när och genom vilket förfarande hyran kan ändras, samt om höjningen får verkställas retroaktivt. Reglerna finns framför allt i hyresförhandlingslagen (1978:304) och i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) prövas tvister om hyresvillkor av hyresnämnden; organisationer är inte part i sådana ärenden enligt 30 §.

Rättslig bedömning

Enligt 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) medför en förhandlingsordning skyldighet att på eget initiativ förhandla om hyreshöjningar som inte avser tillval och understiger det rekommenderade priset.

• Har förhandlingen inte ägt rum, får hyresvärden inte yrka på högre hyra hos hyresnämnden i en hyrestvist enligt 11 a § lagen (1973:188) – förhandlingskravet är alltså en behörighetsgräns.
• Finner hyresnämnden en part berättigad till förhandlingsordning, fastställer nämnden dess innehåll enligt 11 § hyresförhandlingslagen.
• Skiljemannaförfarandet regleras av 23 c § hyresförhandlingslagen, som hänvisar till lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar; skiljemannen utses eller entledigas av hyresnämnden.
• Nämnden kan enligt 15 § lagen (1973:188) avgöra stora volymer likartade hyrestvister utan sammanträde efter att typfall prövats, och kan förelägga part vite om personlig inställelse krävs.
• Hyresnämndens förfarande och behörighet framgår vidare av 12 kap. 55 f § jordabalken och 2–5 §§ lagen (1973:188).

Rättspraxis finns inte i underlaget, varför inget rättsfall kan åberopas.

Följder

För hyresgästerna: osäkerhet om hyrans storlek under förlöpning av förhandlingstiden, med risk att en senare fastställd hyra får retroaktiv verkan – artikeln uppger inga belopp eller satser.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året, vilket enligt artikeln försvårar planering av drift, underhåll och investeringar.
• För marknaden: återkommande låsningar runt om i landet gör enligt artikelförfattaren att lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar bör reformeras – förslagsvis lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskild överenskommelse och begränsad förhandlingstid.
• Förfarandet framåt: om parterna i Värmland inte når överenskommelse kan hyresvärden eller hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren enligt 24 § hyresförhandlingslagen.

Avgörande blir en helhetsbedömning av framställning, innehåll och medieutformning, så som Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 beskriver dem.

I målet mot kreditförmedlaren Advea kopplade Patent- och marknadsdomstolen ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet, vilket visar domstolens vilja att sätta kännbara nivåer i KO-mål.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar ett huvudprövning i Patent- och marknadsdomstolen där ett enskilt Instagram-inlägg kan leda till förbud med vite, och vitesnivån kan bli historiskt hög eftersom KO kopplar den till lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor. Rättsläget är ett marknadsföringsförbud förenat med vite enligt marknadsföringsprocessens ordning. Den exakta rättsfrågan är om filmen med regnande vinstcheckar, 101 miljoner i guldfärgad text och tidsbegränsat halvprisbjudande uppfyller måttfullhetskravet i spellagens (2018:1138) 15 kap. 1 §.

Rättslig bedömning

KO:s invändning är dubbel: lotteriet framställs som socialt attraktivt och erbjudandet skapar intryck av att det brådskar att köpa lott.

• KOVFS 2025:2 avsnitt 2.2.2 anger att marknadsföring bör inte innehålla uppmanande budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut att börja spela.
• Samma författning, avsnitt 2.2.1, säger att marknadsföring av spel inte får vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet.
• Avsnitt 2.2.1.1 förbjuder utformning som ger sken av att vinstchanserna är större än de är, exempelvis intryck av att det är enkelt att vinna stora summor.
• Råden om saklighet och balans kräver att marknadsföring inte får spelet att framstå som riskfritt och inte förmedlar att spel löser sociala eller ekonomiska problem.
• KO:s ambition är att domstolen preciserar vad måttfullhet innebär specifikt i sociala medier, där format är korta, visuella och algoritmiskt distribuerade.
• Riksdagen avslog hösten 2022 förslaget om justerat måttfullhetskrav i propositionen En förstärkt spelreglering, motiverat med att praxis ännu höll på att etableras — domstolen får därför fylla luckan.
• Konsumentverkets allmänna råd från 2025 väger inte som lagtext; ett domstolsavgörande får tyngre värdel.

Följder

För Postkodlotteriet står förbud mot den aktuella marknadsföringen på spel, och en förebådad vite vars nivå KO argumenterar bör förhålla sig till lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor.

• För övriga licenshavare inom spelbranschen väntar ett avgörande som kan bli normerande för all marknadsföring i sociala medier.
• En fördomstol kan kräva att reklamen sakligt begränsas till fakta om lotteriet, presenterad så sakligt som möjligt.
• Realtidsmarknadsföring på Instagram och liknande plattformar kan behöva omprövas branschgemensamt om domstolen slår fast att uppmanande och brådskande utformning bryter mot måttfullhetskravet.
• Nästa steg i förfarandet är att Postkodlotteriet svarar på KO:s invändningar inför Patent- och marknadsdomstolen.

Hovrätten delade denna linje och fann en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen.

Ibrahimović och Seger måste acceptera hyresgästen kvar i lägenheten med förstahandshyresgästens rättigheter, inklusive besittningsskydd och rätt till skälig hyra.

Kärnfråga

Rättsläget för Zlatan Ibrahimović och Helena Seger är nu slutligt: hyresgästen får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, eftersom HD nekat prövningstillstånd och hovrättens dom därmed vunnit laga kraft. Den juridiska kärnfrågan var om ett upplägg med ett uthyrningsföretag mellan fastighetsägarna och hyresgästen kan genomdrivas, eller om hyresgästen ska ställas som om hyresrätten upplåtits direkt. Avgörande är jordabalkens bestämmelser om besittningsskydd och skälig hyra i 12 kap. jordabalken, tillämpade genom domstolarnas bulvanbedömning. Underlaget hänvisar också till lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, vars 8 § anger att sådana mål tas upp av den tingsrätt där bulvanen ska svara i tvist om äganderätten.

Rättslig bedömning

Stockholms tingsrätt konstaterade att hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimović och Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom. Tingsrätten skrev att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”. Bedömningen bygger på att ett mellanled inte får användas för att ta bort hyresgästens lagstadgade skydd. Domstolen konstaterade att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra. Hyresgästen hade dessutom hävdat att han betalat överhyra och att avtalet ingått i ett bulvanupplägg till fastighetsägarens förmån, med stöd av HD-praxis. Genom HD:s vägran att lämna prövningstillstånd står denna bedömning som slutlig utgångspunkt för liknande upplägg med mellanliggande uthyrningsbolag.

Följder

• Eventuell betald överhyra kan komma i fråga för återbetalning till hyresgästen, eftersom han åberopat att han betalat överhyra i bulvanupplägget.
• Uthyrare som använder mellanliggande bolag för att kringgå 12 kap. jordabalken riskerar att hyresgästen ställs lika med en direkt hyresgäst – oavsett vad avtalet med bolaget säger.
• För hyresgäster i motsvarande upplägg stärker domen möjligheten att åberopa bulvanbedömning redan i tingsrätten.

Den rättsfråga som nu är slutligt avgjord är huruvida en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg – där ägaren låtit ett uthyrningsföretag hyra ut lägenheterna i andra hand – ska jämställas med en förstahandshyresgäst och därmed åtnjuta starkt besittningsskydd enligt hyreslagen, samt om HD ens skulle bevilja prövningstillstånd i frågan.

Rättslig grund: Eftersom inget direkt regelunderlag tillhandahållits stödjer jag mig här på en allmän rättsprincip: den av HD etablerade bulvandoktrinen innebär att när en hyresvärd medvetet lägger in en mellanhand (bulvan) mellan sig och den faktiske hyresgästen för att kringgå hyreslagens skyddsregler, ska den verkliga hyresgästen behandlas som om hyresförhållandet direkt gällt mellan honom och fastighetsägaren. Detta är en hänsynsbaserad tillämpning av hyreslagens skyddstankar mot omgående av lagen, och artikeln hänvisar uttryckligen till en "omtalad bulvandom i Högsta domstolen" som rättslig grund för hyresgästens krav.

Vad praxis säger: Rättspraxisen i ärendet är nu tredelat och enhetlig i hyresgästens favör: Stockholms tingsrätt konstaterade att paret hyrt ut via mellanhand i ett bulvanupplägg och därmed försökt runda hyreslagen, hovrätten fastställde domen fullt ut – inklusive rättegångskostnader på 422 000 kronor – och HD fann inget skäl att meddela prövningstillstånd. Att HD avslår överklagan betyder inte att domstolen prövat frågan på nytt, utan att hovrättens tillämpning av bulvandoktrinen nu vunnit laga kraft; praxis på området är därmed ytterligare förstärkt i praktiken, även om HD inte uttalat sig sakligt.

Praktisk betydelse: Den konkreta lärdomen är att bulvanupplägg som skyddsåtgärd för fastighetsägare i praktiken är död som strategi vid förvärv av hyreshus: den som köper ett hus där lägenheterna hyrs ut via ett uthyrningsföretag övertar risken att varje andrahands­hyresgäst kan kräva förstahandsstatus och besittningsrätt, med fullt skadeståndsansvar för motpartens rättegångskostnader om tvisten förloras. Argumentet att hyresgästen "bara" är andrahandshyresgäst med begränsat skydd är nu i denna typ av upplägg i praktiken tillbakavisat av tre domstolsinstanser, och i det pågående hyresnämndsmålet – där hyresgästen sagts upp – stärker den slutliga domen hyresgästens position väsentligt eftersom uppsägning mot en förstahandshyresgäst ställs mycket strängare krav. Fastighetsförvärvare bör därför före köp granska hela hyreskedjan och inte räkna med att kunna säga upp mellanhandsavtalet som ett sätt att bli av med befintliga hyresgäster.

Redovisningen ska lämnas till Kammarkollegiet senast den 1 juni för perioden januari-april, senast den 1 oktober för perioden maj-augusti och senast den 1 februari för perioden september-december.

Om den registrerade inte har bedrivit någon påverkanskommunikation under den period som redovisningen gäller, ska detta anges i redovisningen.

Kärnfråga

Riksdagens beslut innebär att tobaksindustrins företrädare och andra intresseorganisationer från juli 2027 omfattas av en registrerings- och redovisningsskyldighet som inte funnits tidigare i Sverige. Den som kontaktar riksdagsledamöter eller statsråd för att påverka ett ärende måste då redovisa kontakterna offentligt, vilket är precis den transparens som Tobaksfakta efterfrågat. Rättsläget fram till dess är dock oförändrat: lagen (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut träder i kraft först den 1 juli 2027 enligt lagens ikraftträdandebestämmelse. Den exakta rättsfrågan för berörda aktörer blir därför: omfattas deras kontakter av definitionen av påverkanskommunikation i 2 §, och vilka undantag i lagen gäller? Avgörande är 2 §, som definierar påverkanskommunikation som kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen för att främja ett visst intresse eller utfall.

Rättslig bedömning

Skyldigheten att anmäla sig för registrering hos Kammarkollegiet, som också är tillsynsmyndighet, gäller enligt lagens bestämmelser om registrering.

• 3 § avgränsar vem som räknas som politisk beslutsfattare: riksdagsledamot och statsråd; medarbetare omfattar politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.
• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för påverkanskommunikationen och, per ämne, namn på de politiska beslutsfattare med vilka kontakter skett eller uppgift om departement, enhet eller utskott för medarbetarnas del, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontakternas ungefärliga omfattning.
• Om kommunikationen skett på uppdrag av annan ska detta anges, och uppdragsgivarens uppgifter ska lämnas enligt 9 §; en registrerad som endast gett råd eller stöd till annan slipper dock ange dessa uppgifter.
• 10 § innebär att även den som inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden måste ange detta i redovisningen — en nollredovisning är alltså obligatorisk.
• Undantag gäller enligt lagens undantagsbestämmelser: sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden samt deltagande i arbetsgrupper eller utredningar tillsatta av regeringen eller riksdagen, när deltagandet dokumenteras och är tillgängligt för allmänheten.
• Kontakter med mellanstatliga organisationer inom ramen för internationellt samarbete, sedvanliga diplomatiska relationer samt politiska partier med mandat eller stöd enligt lagen (1972:625) om statligt stöd till politiska partier omfattas inte heller.
• Kritiken från Annika Hirvonen (MP) om att även informell lobbying, exempelvis inför överenskommelser som Tidöavtalet, borde omfattas fick inte gehör — lagstiftaren valde den smalare ärenderelaterade definitionen i 2 §.
• Registret kompletterar därmed det befintliga systemet i lagen (1996:810) om registrering av riksdagsledamöters åtaganden och ekonomiska intressen, där Riksdagsförvaltningen för det ekonomiska registret och anmälan ska göras inom fyra veckor enligt 6–7 §§.

Följder

För tobaksindustrin och dess byråer innebär lagen att varje kontakt med riksdagsledamöter, statsråd eller deras medarbetare i ett ärende blir offentligt redovisad, inklusive vilka departement och utskott som berörts.

• Föreningar som Tobaksfakta får ett verktyg för att granska huruvida tobakslobbyister påverkat beredningen av tobakspolitiska beslut.
• Organisationer som bedriver gränsfall — exempelvis allmänna branschdiskussioner utan koppling till ett specifikt ärende — hamnar utanför skyldigheten enligt 2 §, vilket minskar registrets täckning jämfört med MP:s ursprungliga förslag.
• Den som missbedömer om verksamheten utgör påverkanskommunikation riskerar att inte anmäla sig i tid hos Kammarkollegiet, eftersom skyldigheten gäller redan vid lagens ikraftträdande.
• Nästa steg i förfarandet är att lagen träder i kraft 2027-07-01; därefter väntar den första redovisningsperioden, och den registrerade ska lämna sin första redovisning till Kammarkollegiet senast 1 juni för perioden januari–april 2028, medan exakta föreskrifter om registreringsförfarandet ännu inte framgår av underlaget.