Juridiskt prisma — 2026-11-04

Svaret ges av 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304): både hyresvärden och hyresgästen får då ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett.

Hyresnämndens beslut enligt lagen överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor enligt 31 § hyresförhandlingslagen.

Kärnfråga

När förhandlingarna i Värmland låser sig väntar parterna inte domstol utan hyresnämnd eller skiljeman, och under tiden gäller den gamla hyran. Det innebär att en eventuell höjning i praktiken blir retroaktiv: hyresgästen får en efterbetalning när beskedet äntligen kommer. Nyhetens kärna är att hyresförhandlingslagen (1978:304) inte sätter någon tidsgräns för förhandlingen, så att dra ut på tiden saknar sanktion. Den exakta rättsfrågan är vilken väg till prövning som står öppen när förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan överenskommelse. Detsamma gäller om förhandling hindrats av omständigheter som inte berott av den som begärt ändringen. Förfarandet regleras av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, och skiljemannaärenden av lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar enligt 23 c §.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning enligt 5 § hyresförhandlingslagen medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjning, om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger ett rekommenderat pris.

• 11 a § lagen (1973:188) spärrar hyresnämndens prövning: nämnden får inte ta upp hyresvärdens yrkande om högre hyra om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan.
• 30 § hyresförhandlingslagen fördelar behörigheten: frågor enligt lagen prövas av hyresnämnd, men skadestånd enligt 8 § andra stycket prövas av allmän domstol; organisationerna är inte part i ärenden enligt 22 §.
• Alternativt kan parterna låta en skiljeman avgöra; skiljemannen utses av hyresnämnden och kan entledigas av nämnden, som då utser en annan.
• Nämnden kan vid likartade mass tvister avgöra övriga ärenden utan sammanträde efter prövade typfall, vilket påskyndar handläggningen. Underlaget innehåller ingen rättspraxis, så inga rättsfall kan åberopas. Artikelförfattarens förslag — lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskild överenskommelse och begränsad förhandlingstid — är lagstiftningskrav, inte gällande rätt.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäkerhet om hyran under förhandlingen och risk för retroaktiv efterbetalning när nämnd eller skiljeman beslutar.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året trots ökande drifts- och underhållskostnader, vilket försvårar planering och investeringar.
• För bostadsmarknaden: återkommande låsningar runt om i landet undergräver förutsägbarheten, enligt artikeln ett system- och lagstiftningsproblem snarare än ett förhandlingsproblem.
• Politiskt: artikeln uppmanar riksdagspartierna att reformera lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar.
• Nästa steg i det konkreta ärendet i Värmland är okänt i underlaget: antingen återupptas förhandlingarna, eller ansöker en part hos hyresnämnden enligt 24 § om ändring av hyresvillkoren.

Bestämmelsen kräver att måttfullhet iakttas vid marknadsföring av spel till konsumenter, och att marknadsföringen inte riktas särskilt till personer under 18 år.

Som referenspunkt kopplade Patent- och marknadsdomstolen i målet mot kreditförmedlaren Advea ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Postkodlotteriet väntar nu ett processuellt uppgörelse: Svenska Postkodföreningen ska svara på KO:s stämningsansökan i Patent- och marknadsdomstolen, och i målet prövas om en enda Instagram-reklamFilm bröt mot spellagens måttfullhetskrav. Den exakta rättsfrågan är om marknadsföringen — pengaregn över villor, vinstbeloppet 101 miljoner kronor i guldfärgad text, tidsbegränsat halvprisbjudande med sista köpdatum och länk till lotteriets webbplats — är måttfull enligt 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). KO invänder mot två förhållanden: att lotteriet framställs som socialt attraktivt, något var och en bör delta i, och att erbjudandet skapar intryck av att det brådskar att köpa lott. Eftersom riksdagen hösten 2022 avslog propositionen En förstärkt spelreglering med motiveringen att praxis höll på att etableras, saknas domstolsavgöranden som tydligt definierar måttfullhet i sociala medier. Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 vägleder, men råden är inte bindande — ett domstolsavgörande skulle väga tyngre.

Rättslig bedömning

KO driver målet som helhetsbedömning, i linje med KOVFS 2025:2 avsnitt 2.1: bedömningen omfattar framställningen i sig, innehållet och hur marknadsföringen utformats på det valda mediet.

• Reklamen ska enligt måttfullhetskravet begränsas till fakta om lotteriet, presenterade så sakligt som möjligt.
• Rådets avsnitt 2.2.1 anger att marknadsföring inte får vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet.
• Avsnitt 2.2.2 tar upp uppmanande budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut att börja spela.
• Avsnitt 2.2.1.1 förbjuder utformning som ger sken av att vinstchanserna är större än de är, exempelvis intrycket att det är enkelt att vinna stora summor.
• Råden anger också att marknadsföring inte bör förmedla att spel är lösningen på sociala eller ekonomiska problem, och att den bör vara saklig och balanserad samt inte få spelet att framstå som riskfritt.

KO yrkar att förbudet förenas med vite och hänvisar till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025, som visar lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor, som argument för ett förhållandevis högt vite. Postkodlotteriet får svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Följder

Blir reklamen förbjuden med vite, får följden praktisk betydelse för hela spelbranschens marknadsföring i sociala medier, där formaten är korta, visuella och algoritmiskt distribuerade.

• Ett avgörande i Patent- och marknadsdomstolen skulle väga tyngre än Konsumentverkets allmänna råd och fylla den lucka som uppstod när riksdagen avslog det justerade måttfullhetskravet.
• Samma mönster — att marknadsföringsmål får genomslag långt utanför den enskilda annonsören — har setts tidigare, bland annat när en advokatbyrå fälldes för vilseledande platsannonser.
• Målet gäller en enda reklamfilm, men KO:s uttalade ambition är att få domstolen att slå fast vad spellagens måttfullhetskrav innebär vid marknadsföring i sociala medier.

Det innebär i praktiken att hyresgästen får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, trots att paret sagt upp kontraktet.

Vid sådant kringgående har hyresgästen samma rätt mot Ibrahimovic och Seger som om hyresrätten upplåtits direkt till honom.

Kärnfråga

Rättsläget för Ibrahimovic och Seger är nu slutgiltigt: de nekas prövningstillstånd i Högsta domstolen, varför hovrättens dom står som slutligt avgjord i hyrestvisten. Den rättsliga frågan har gällt huruvida ett mellanliggande uthyrningsföretag använts som bulvan för att kringgå hyresgästens besittningsskydd och rätt till skälig hyra. Avgörande är reglerna i 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och skälig hyra, tillsammans med principen att avtalskonstruktioner inte ska kunna användas för att kringgå skyddsbestämmelser till hyresgästens förmån.

Rättslig bedömning

Båda instanser har tillämpat ett bulvanperspektiv på upplåtelsekedjan:

• Stockholms tingsrätt konstaterade att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.
• Hovrätten delade bedömningen och fann en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållandet till hyresgästen.
• Paret invändningar i hovrätten förändrade inte utgången.
• Hyresgästen åberopade HD-praxis och hävdade att han betalat överhyra inom ett bulvanupplägg till förmån för fastighetsägaren.
• Underlaget hänvisar också till lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, där mål enligt lagen tas upp av den tingsrätt där bulvanen ska svara i tvist om äganderätten (8 §).
• HD:s beslut att inte lämna prövningstillstånd innebär ingen prövning av sakfrågan, utan att hovrättens bedömning får laga kraft.

Följder

Hyresgästen kan bo kvar i lägenheten med förstahandshyresgästens rättigheter, inklusive besittningsskydd enligt 12 kap. jordabalken.

• Ibrahimovic och Seger bär som slutligt fastställda utfallet kostnaden för den misslyckade uppsägningen; frågan om återbetalning av överhyra har av hyresgästen hävdats som del av bulvanargumentationen.
• För marknaden bekräftar utgången att mellanliggande uthyrningsbolag inte skyddar fastighetsägaren, när en intressegemenskap kan konstateras.
• För hyresgäster i motsvarande upplägg stärker domen deras position vid krav på avflyttning.

Om en andrahandshyresgäst i ett s.k. bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagens skydd, kan tillerkännas samma rättsliga ställning som en förstahandshyresgäst – och hur detta påverkar en parallell uppsägningsprocess i hyresnämnden.

Rättslig grund: Underlaget innehåller ingen konkret lagtext eller rättsfallsutdrag, så resonemanget bygger på en allmän rättsprincip: den av HD etablerade bulvandoktrinen innebär att när en hyresvärd medvetet låter ett mellanled (bulvan) stå som formell hyresvärd för att runda hyreslagens starka besittningsskydd för förstahandshyresgäster, ska den verkliga hyresgästen ändå åtnjuta förstahandshyresgästens skydd. Tingsrätten och hovrätten har i detta fall tillämpat just denna princip och konstaterat att Ibrahimovic/Seger genom mellanhandsupplägget försökt kringgå hyreslagen, varför hyresgästen har rätt att bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst.

Vad praxis säger: Rättspraxisen är här enhetlig i instanserna: tingsrätten slog fast bulvanbedömningen, hovrätten fastställde domen fullt ut – inklusive rättegångskostnader på totalt 422 000 kronor mot hyresvärden – och HD beviljade inte prövningstillstånd, vilket gör domen slutgiltig. Detta förstärker den linje som den "omtalade bulvandomen" i HD tidigare lagt fast, och visar att underinstanserna tillämpar doktrinen konsekvent när utläggning skett via uthyrningsföretag.

Praktisk betydelse: Den praktiska konsekvensen är att argumentet om förstahandsstatus nu är rättskraftigt bekräftat i denna hyresgästs fall, vilket enligt hans ombud väsentligt stärker hans position i det pågående hyresnämndsmålet där han är uppsagd – en uppsägning som riktats mot en andrahandshyresgäst är väsentligt enklare än en som riktas mot en förstahandshyresgäst med fullt besittningsskydd. För fastighetsägare som hyr ut via uthyrningsföretag är risken nu konkret: bulvanupplägget kan leda till att hyresgästen får förstahandsstatus, att hyresvärden åläggs motpartens rättegångskostnader (här 422 000 kr) och att uppsägningar i efterföljande hyresnämndsförfarande underkänns. Den som vill säga upp hyresgäster efter ett förvärv av ett hus med mellanhandsupplägg bör räkna med att domstolarna ser igenom strukturen i stället för den formella hyresvärden.

Redovisningen ska lämnas till Kammarkollegiet senast den 1 juni för perioden januari-april, senast den 1 oktober för perioden maj-augusti och senast den 1 februari för perioden september-december.

Anmälningsskyldigheten gäller inte heller om den påverkanskommunikation som bedrivs avser 1. sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden.

Kärnfråga

Lobbyister och deras uppdragsgivare väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet från och med den 1 juli 2027, enligt lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Riksdagens godkännande innebär att den som kontaktar riksdagsledamöter eller statsråd i påverkanssyfte inte längre kan göra det utan spårbarhet. Skyldigheten gäller dock ett avgränsat område: kontakter som syftar till att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen. Den exakta rättsfrågan för varje aktör blir om dess kommunikation utgör „påverkanskommunikation“ enligt 2 §. Enligt denna bestämmelse avses kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att främja ett visst intresse eller utfall, samt att på uppdrag ge råd eller stöd till någon som har eller avser ha sådan kontakt. Som politiska beslutsfattare räknas enligt 3 § riksdagsledamot och statsråd; som medarbetare räknas bland annat politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.

Rättslig bedömning

Tillämpningen vilar på flera skyldighetsnivåer:

• Anmälningsskyldighet: den som bedriver påverkanskommunikation ska registrera sig hos Kammarkollegiet, som också är tillsynsmyndighet.
• Redovisningsskyldighet enligt 8 §: redovisning ska lämnas tre gånger per år.
• Innehåll enligt 9 §: ämnen för påverkanskommunikationen och, per ämne, namn på de politiska beslutsfattare som kontaktats eller uppgift om departement, enhet eller utskott för kontaktade medarbetare, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontaktens ungefärliga omfattning.
• Uppdragssituation: om kommunikationen skett på uppdrag av annan ska detta anges, med uppgifter om uppdragsgivaren.
• Nollredovisning enligt 10 §: har ingen påverkanskommunikation bedrivits under perioden ska även detta anges. Lagen innehåller tydliga undantag. Anmälningsskyldigheten gäller inte kommunikation med bland annat ett politiskt parti med mandat i riksdag, region eller kommun, eller en sidoorganisation till ett sådant parti. Den gäller inte heller sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden eller deltagande i arbetsgrupper och utredningar som tillsatts av regeringen eller riksdagen, förutsatt att deltagandet dokumenteras med möjlighet för allmänheten att ta del av dokumentationen. Den som endast gett råd eller stöd till annan slipper ange uppgifterna enligt 9 § första stycket 1 och 2. Gränsdragningen var politiskt omstridd. Miljöpartiets Annika Hirvonen krävde ett heltäckande register som också fångar lobbying utanför specifika beslut, exempelvis inflytande över överenskommelser som Tidöavtal eller Januariavtal innan den formella lagstiftningsprocessen börjar. Riksdagen valde den begränsade modellen, vilket innebär att sådan förberedande partipolitisk lobbying ligger utanför registrets räckvidd.

Följder

Tobakslobbyister och andra intresseorganisationer måste från juli 2027 bygga rutiner för att dokumentera varje kontakt med beslutsfattare i ärenden, inklusive ämne, kontaktad person eller enhet och kontaktens omfattning.

• Byråer och konsulter som ger råd eller stöd på uppdrag blir indirekt synliga, eftersom uppdragsgivare ska redovisas; den som enbart ger råd har dock en smalare redovisningsskyldighet.
• Organisationer som Tobaksfakta får ett verktyg för att granska vilka kontakter lobbyister haft med riksdag och regering, men bara för ärenderelaterad påverkan — inte för partipolitisk uppgörelseslobbying.
• Kammarkollegiet får en ny tillsynsroll; underlaget anger inga sanktionsbestämmelser eller bötesbelopp, och inga överträdelser kan bedömas förrän lagen börjat gälla.
• Nästa steg: lagen träder i kraft den 1 juli 2027.