Juridiskt prisma — 2026-10-10

Enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder får nämnden i hyrestvist inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan.

Hyresnämndens beslut enligt lagen överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från meddelandet enligt 31 §.

Kärnfråga

När hyresförhandlingarna i Värmland låser sig väntar parterna inte domstol utan hyresnämnd eller skiljeman – och i väntan på besked gäller den gamla hyran, med risk att en sen höjning verkställs retroaktivt. Det är själva konstruktionen i hyresförhandlingslagen (1978:304) som gör utdragna förhandlingar möjliga: lagen innehåller enligt debattinlägget ingen tidsgräns som tvingar parterna till besked i tid. Den exakta rättsfrågan är vilken väg till tvistlösning som öppnas när förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats utan överenskommelse, och vilka frister som då gäller. Svaret styrs av 24 § hyresförhandlingslagen, som ger både hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del förhandlingen avsett, samt av 23 c §, som hänvisar skiljemannaförfarandet till lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.

Rättslig bedömning

Förhandlingsordningen enligt 5 § hyresförhandlingslagen medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjning, om höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger vad parterna rekommenderat.

• Har förhandlingen avslutats utan överenskommelse kan ärendet enligt 24 § föras till hyresnämnden; samma rätt gäller om förhandling hindrats av omständigheter som inte berott av den som begärt ändringen.
• Organisationer är inte part i ärende enligt 22 §; frågor enligt lagen prövas av hyresnämnd enligt 30 §, och skadestånd enligt 8 § andra stycket prövas i stället av allmän domstol.
• Nämnden kan enligt 15 § lagen (1973:188) avgöra likartade hyrestvister utan sammanträde efter att typfall prövats – en effektiviseringsregel som dock inte adresserar förhandlingsfasens längd.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis; debattinläggets kärna är just att reglerna saknar sanktion för fördröjning, inte att praxis saknas.

Följder

För hyresgäster: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller under förhandlingsperioden, med risk för retroaktiv höjning när nämnd eller skiljeman slutligen beslutar.

• För fastighetsägare: oklara intäkter under stora delar av året trots ökande drifts- och underhållskostnader, vilket enligt inlägget riskerar att slå mot underhåll och nyproduktion.
• För parterna i Värmland: nästa realistiska steg är ansökan hos hyresnämnden enligt 24 § eller skiljemannaförfarande enligt 23 c §.
• Politiskt: inlägget uppmanar riksdagspartierna att reformera lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar, med lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman och begränsad förhandlingstid; något lagförslag eller datum för sådan reform finns inte i underlaget.
• Uppföljningspunkt: i Värmlandsärendena väntas antingen en förnyad överenskommelse eller en ansökan till hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar ett civilt rättsligt förbudsförfarande i Patent- och marknadsdomstolen, där det praktiskt avgörande blir om ett vite knyts till förbudet och i så fall på vilken nivå. KO:s stämningsansökan gäller en enda Instagram-reklamfilm, men syftar till att skapa prejudikat för vad måttfullhetskravet innebär i sociala medier. Den exakta rättsfrågan är om reklamen – vinstcheckar som regnar över ett villakvarter, 101 miljoner kronor i guldfärgad text och ett tidsbegränsat halvprisbjudande – är förenlig med 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). Bestämmelsen kräver att måttfullhet iakttas vid marknadsföring av spel till konsumenter och förbjuder riktande till personer under 18 år. Bedömningen görs enligt Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 genom en helhetsbedömning av framställning, innehåll och utformning i det valda mediet.

Rättslig bedömning

KO:s två invändningar träffar två delar av råden i KOVFS 2025:2:

• Att lotteriet framställs som socialt attraktivt, något var och en bör delta i – råden i avsnitt 2.2.2.1 anger att marknadsföring inte bör förmedla intrycket att spel kan vara lösningen på sociala eller ekonomiska problem, och att den bör vara saklig och balanserad.
• Att erbjudandet skapar brådska – avsnitt 2.2.2 angriper uppmanande budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut, och avsnitt 2.2.1.1 förbjuder utformning som ger sken av att vinstchanserna är större än de är, exempelvis intryck att det är enkelt att vinna stora summor. Vitebeloppet yrkas inte offentliggjort, men KO hänvisar till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025 med lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor som stöd för förhållandevis hög nivå. Som jämförelse kopplade Patent- och marknadsdomstolen i målet mot kreditförmedlaren Advea ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet. Den politiska bakgrunden är att riksdagen hösten 2022 avslog propositionen En förstärkt spelreglering med ett justerat måttfullhetskrav, motiverat med att praxis höll på att etableras. Konsumentverkets allmänna råd från 2025 är bara råd; ett domstolsavgörande skulle väga tyngre, särskilt för sociala medier där praxis är tunn.

Följder

Vid bifall riskerar Postkodlotteriet ett förbud mot denna typ av Instagram-marknadsföring, förenat med vite vars nivå domstolen kan kalibrera mot miljardintäkterna.

• Ett avgörande skulle fungera som riktmärke för hela spelmarknadens marknadsföring i sociala medier, långt bortom den enskilda annonsören.
• Postkodlotteriet har nu möjlighet att svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Kärnfråga

Hyresgästen står som slutlig vinnare: Högsta domstolen har nekat prövningstillstånd, varför hovrättens dom nu vinner laga kraft. Det innebär i praktiken att paret Ibrahimovic/Seger inte kan genomföra sin uppsägning – hyresgästen får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst. Den rättsliga frågan har gällt huruvida ett mellanled i upplåtelsekedjan kan åsidosättas när upplåtelsen använts som bulvan. Reglerna finns i 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och skälig hyra, och i lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, som tar sikte på förhållanden där en formell avtalspart döljer den verkliga motparten.

Rättslig bedömning

Båda lägre instanser har tillämpat samma linje:

• Stockholms tingsrätt konstaterade att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.
• Vid sådant kringgående har hyresgästen samma rätt i förhållande till Ibrahimovic och Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.
• Hovrätten delade bedömningen och fann en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen.
• Hovrätten konstaterade att det kan antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra.
• Det paret fört fram i hovrätten förändrade inte bedömningen; hyresgästen har också hävdat att han betalat överhyra inom det påstådda bulvanupplägget.

HD:s beslut att inte lämna prövningstillstånd innebär ingen prövning av sakfrågan – hovrättens domslut står därmed oantastat som slutligt resultat i målet.

Följder

Hyresgästen kan bo kvar i lägenheten med förstahandshyresgästs rättigheter, inklusive besittningsskydd och rätt till skälig hyra enligt 12 kap. jordabalken.

• Uppägningen från Ibrahimovic och Seger kan inte verkställas.
• Om hyresgästens påstående om överhyra prövas vidare, kan återbetalningsskyldighet enligt hyresrättsliga regler bli en framtida fråga.
• För marknaden signalerar utgången att upplåtelsekedjor med mellanled inte kan användas för att kringgå hyresgästens lagstadgade skydd; domstolarna ser igenom intressegemenskaper mellan fastighetsägare och uthyrningsföretag.

Ger en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagen, rätt att stanna kvar i lägenheten med samma skydd som en förstahandshyresgäst när mellanhandens avtal sägs upp – och är den frågan av sådan betydelse att Högsta domstolen ska bevilja prövningstillstånd?

Rättslig grund: Eftersom inget direkt regelunderlag tillhandahållits stödjer jag mig här på den allmänna rättsprincip som utvecklats i HD:s så kallade bulvandomspraxis: när en hyresvärd systematiskt hyr ut lägenheter via en mellanhand (bulvan) i syfte att kringgå hyreslagens skyddsregler, kan hyresförhållandet i praktiken anses stå mellan fastighetsägaren och den verkliga hyresgästen, som därmed ges förstahandshyresgästens starka besittningsskydd enligt jordabalkens hyresregler. I denna tvist har både tingsrätten och hovrätten tillämpat den principen på Zlatan Ibrahimovics och Helena Segers upplägg på Östermalm, där uthyrningsföretaget hyrde ut lägenheterna och paret 2023 sade upp mellanhanden och därmed samtliga hyresgäster. HD:s beslut att inte bevilja prövningstillstånd innebär inte en saklig prövning av frågan, utan att hovrättens tillämpning av principen nu står fast och får vägledande kraft i liknande fall.

Vad praxis säger: Praktiken är här enhetlig på två nivåer: dels har tingsrätten och hovrätten konsekvent funnit att bulvanupplägget gav hyresgästen förstahandshyresgästens rättigheter, dels valde HD att inte bevilja prövningstillstånd, vilket signalerar att hovrättens tillämpning av den omtalade bulvandomen inte anses behöva förtydligas. Det är dock viktigt att skilja på rättslig verkan och prejudikatvärde – ett avslag på prövningstillstånd är ingen principiell HD-dom, även om det i praktiken stärker tilltron till hovrättens linje.

Praktisk betydelse: Det starkaste argumentet som nu vinner kraft är att en hyresgäst i ett mellanhandsupplägg kan åberopa bulvanpraxis redan i första instans med goda utsikter, eftersom två instanser nu bekräftat att upplägget inte skyddar fastighetsägaren – och att motparten dessutom belagts med rättegångskostnader på 422 000 kronor, vilket höjer insatsen för värdar som överväger liknande upplägg. Konkret bör hyresgästers ombud i parallella hyresnämndsmål, som här där hyresgästen är uppsagd, åberopa den slutligt vunna domen som underlag för att hyresgästen har samma skydd som en förstahandshyresgäst – vilket enligt hyresgästens ombud ökar chanserna i nämnden. Risksidan ligger hos fastighetsägare som ärver eller förvärvar fastigheter med befintliga bulvanupplägg: uppsägning av mellanhanden upplöser inte hyresgästernas besittningsskydd, och fortsatt tvist efter två förlorade instanser innebär både kostnads- och förlustrisk, som HD:s avslag på prövningstillstånd nu illustrerar.

Redovisningen ska lämnas till Kammarkollegiet senast den 1 juni för perioden januari-april, senast den 1 oktober för perioden maj-augusti och senast den 1 februari för perioden september-december.

Med påverkanskommunikation avses i lagen att en fysisk eller juridisk person har kontakt med en politisk beslutsfattare eller en medarbetare till en politisk beslutsfattare, i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall.

Kärnfråga

Lobbyister och deras uppdragsgivare väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet, eftersom riksdagen har antagit lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Lagen träder i kraft 2027-07-01. Den centrala rättsfrågan är vem som omfattas av anmälnings- och redovisningsskyldigheten, och den avgörs av lagens 2–3 §§ definitioner av påverkanskommunikation och politisk beslutsfattare. Omfattas en aktör definitionen, gäller skyldigheterna i 8–10 §§; omfattas den inte, finns ingen skyldighet alls.

Rättslig bedömning

Enligt 2 § är påverkanskommunikation kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall. Även uppdragsbaserad rådgivning eller stöd till någon som har eller avser ha sådan kontakt omfattas. Enligt 3 § avser politisk beslutsfattare riksdagsledamot och statsråd; medarbetare omfattar bland annat politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen. Skyldigheterna för den registrerade är:

• att anmäla sig för registrering hos Kammarkollegiet, som också är tillsynsmyndighet;
• att lämna redovisning enligt 8 § senast den 1 juni (perioden januari–april), 1 oktober (maj–augusti) och 1 februari (september–december);
• att i redovisningen enligt 9 § ange ämnen, namn på beslutsfattare eller departement/enhet/utskott för medarbetarkontakter, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och dess ungefärliga omfattning;
• att ange uppdragsgivare när kommunikationen skett på uppdrag;
• att enligt 10 § även redovisa att ingen påverkanskommunikation bedrivits under perioden, om så är fallet.

Vissa undantag gäller enligt källmaterialet: anmälningsskyldigheten gäller inte för kontakter med mellanstatliga organisationer, politiska partier med mandat eller deras sidoorganisationer, sedvanliga kontakter inom myndighetsärenden, samt deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras allmänt tillgängligt. En registrerad som endast gett råd eller stöd till annan slipper ange uppgifter om kontakter och kontaktsätt. Underlaget innehåller ingen rättspraxis om lagen, som ännu inte träder i kraft.

Följder

För tobakslobbyister och andra branschorganisationer innebär lagen att kontakter med riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare i ett specifikt ärende blir offentligt redovisade, med namngivning av beslutsfattare.

• För riksdagsledamöter och regeringskanslianställda innebär det att deras kontaktmönster med registrerade lobbyister blir spårbara i registret.
• För organisationer som driver prevention, som Tobaksfakta, ger registret ett verktyg att granska tobaksbranschens påverkansarbete — men endast för kontakter knutna till beredning eller beslut i ett ärende.
• Annika Hirvonens (MP) kritik om ett mer heltäckande register fick inte gehör; lobbying som riktar sig mot partier internt, exempelvis inför överenskommelser som Tidöavtal eller Januariavtal, omfattas inte av redovisningsskyldigheten.
• Följande steg i förfarandet är att lagen träder i kraft 2027-07-01; underlaget anger inte när Kammarkollegiet förväntas vara registreringsklart eller vilka sanktioner som väntar underlåtenhet.