Juridiskt prisma — 2026-10-14

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen har hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett.

Hyresnämndens beslut enligt hyresförhandlingslagen får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor enligt 31 § hyresförhandlingslagen.

Kärnfråga

För hyresgästerna i Värmland väntar i praktiken en prövning hos hyresnämnden eller en skiljeman, eftersom förhandlingsordningens parter inte nått överenskommelse. Det innebär att hyran avgörs av en tredje part, och att beskedet kan komma långt efter årets början. Nyhetens kärna är att förfarandet saknar tvingande tidsgränser, vilket enligt debattartikeln gör utdragna förhandlingar konsekvenslösa för parterna. Den exakta rättsfrågan är vilka vägar som står öppna när förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats utan överenskommelse. Avgörande är hyresförhandlingslagen (1978:304) och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Samma rätt gäller om mot förhandlingen mött hinder som inte berott av den som påkallat ändringen.

Rättslig bedömning

Parternas ställning regleras så här:

• En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjning enligt 5 § hyresförhandlingslagen, och på begäran förhandla om hyresvillkoren, lägenheternas skick och gemensamma anordningar.
• Hyresnämnden prövar frågor enligt lagen enligt 30 § hyresförhandlingslagen; fastighetsägar- eller hyresgästorganisation är ej part i ärende enligt 22 §.
• Enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder får nämnden i hyrestvist inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan.
• Skiljemannen utses och entledigas av hyresnämnden, och vid skiljemannens handläggning tillämpas lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar enligt 23 c § hyresförhandlingslagen.

Förfarandet hos nämnden kan förenklas: vid ett stort antal likartade tvister mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster får nämnden efter prövning av typfall avgöra övriga tvister utan sammanträde enligt 15 § lagen (1973:188). Underlaget innehåller ingen rättspraxis i form av avgjorda mål.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller, med risk för retroaktiva höjningar när beskedet kommer.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året, vilket försvårar planering av drift, underhåll och investeringar.
• För parterna gemensamt: nästa steg är ansökan hos hyresnämnden enligt 24 § eller hänskjutande till skiljeman; debattartikeln kräver lagstadgad möjlighet för hyresvärdar att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskilda överenskommelser och begränsad förhandlingstid.
• Uppföljning: underlaget anger inget datum för när nämnden eller skiljemannen förväntas besluta i Värmlandsärendet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar nu ett processuellt läge inför Patent- och marknadsdomstolen: företaget ska svara på Konsumentombudsmannens stämningsansökan, där KO yrkar förbud mot en enskild Instagram-reklamfilm förenat med vite. Saken avgörs inte av konsumenträttsliga vilseledandereglar utan av spellagens måttfullhetskrav, och KO driver målet just för att få praxis förtydligad för sociala medier. Den exakta rättsfrågan är om filmen – med regnande vinstcheckar, 101 miljoner kronor i guldfärgad text och tidsbegränsat halvpris – är "måttfull" enligt 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). Bestämmelsen kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter och förbjuder riktning till personer under 18 år. Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 preciserar kravet: marknadsföring får inte vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet (avsnitt 2.2.1), får inte ge sken av större vinstchanser (avsnitt 2.2.1.1) och bör vara saklig och balanserad, begränsad till fakta om lotteriet (avsnitt 2.2.2.1).

Rättslig bedömning

KO:s invändning är dubbel: filmen framställer lotteriet som socialt attraktivt, något var och en bör delta i, och tidsbegränsade erbjudandet skapar intryck av att det brådskar att köpa lott.

• Bedömningen görs genom en helhetsbedömning av framställningen, innehållet och utformningen på det valda mediet, enligt KOVFS 2025:2 avsnitt 2.1.
• Råden anger att marknadsföring inte bör innehålla uppmanande budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut att spela, och att information bör begränsas till fakta presenterad så sakligt som möjligt.
• Rättspraxis för sociala medier är tunn; riksdagen avslog hösten 2022 propositionen "En förstärkt spelreglering" med motiveringen att praxis höll på att etableras.
• Domstolen har visat vilja att sätta kännbara vitesnivåer: i KO-målet mot kreditförmedlaren Advea kopplades ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.
• KO yrkar inte något specificerat belopp offentligt, men hänvisar till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025 med lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor som stöd för ett förhållandevis högt vite.

Följder

För Postkodföreningen står förbud mot filmen på spel, förenat med vite vars nivå domstolen prövar mot företagets intäkter.

• Ett avgörande skulle väga tyngre än Konsumentverkets allmänna råd från 2025, eftersom domstolspraxis binder hela spelmarknaden.
• För övriga licenshavare gäller att en dom om Instagram-formatets begränsningar – korta, visuella och algoritmiskt distribuerade annonser – får genomslag långt utanför den enskilda annonsören.
• Nästa steg i förfarandet är att Postkodlotteriet svarar på KO:s invändningar inför domstolen.

Följden av en sådan kringgåendebetraktelse är att hyresgästen har samma rätt mot Ibrahimovic och Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.

HD nekat prövningstillstånd och hovrättens dom därmed vunnit laga kraft.

Kärnfråga

Ibrahimovic och Seger har rent processuellt förlorat trots att ingen domstol i sen instans prövat saken på nytt. Den centrala rättsfrågan har varit huruvida ett uppläggningsförhållande mellan hyresgästen och ett uthyrningsföretag med intressegemenskap med fastighetsägarna ska betraktas som bulvanupplägg. I så fall träffar skyddet i hyreslagstiftningen — besittningsskydd och skälig hyra — hyresgästen direkt mot de verkligt intresserade. Domstolarna har använt kringgåendebetraktelsen: när rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå för hyresgästen gynnsamma bestämmelser, jämställs han med en direkt hyresgäst. Underlaget hänvisar till HD-praxis som hyresgästen åberopat, men utan målbeteckning; de konkreta regler som anges i källorna är 12 kap. jordabalken om besittningsskydd och hyresvillkor samt lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, vars 8 § visar att bulvanmål tas upp i den tingsrätt där bulvanen svarar i tvist om äganderätt.

Rättslig bedömning

Tingsrätten, och därefter hovrätten, gjorde en sammantagen bedömning med följande bärande moment:

• En intressegemenskap mellan Ibrahimovic och Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan konstaterades i förhållande till hyresgästen.
• Det ansågs kunna antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra.

Hyresgästen stödde sin talan på HD-praxis och på att han betalat överhyra, vilket enligt hans påstående ingick i bulvanupplägget till fastighetsägarens förmån. Paret förgäves framförde nya argument i hovrätten; domstolen konstaterade att dessa inte förändrade bedömningen. Uppsägningens effekt är alltså i praktiken neutraliserad: hyresgästen står juridiskt som förstahandshyresgäst med de rättigheter 12 kap. jordabalken ger.

Följder

Ibrahimovic och Seger kan inte längre genom vanlig uppsägning tvinga bort hyresgästen; hans besittningsskydd respekteras som om avtalet gällt direkt med dem.

• Vill de bli av med hyresgästen återstår endast sådana vägar som hyreslagstiftningen öppnar, exempelvis avhysning vid väsentligt avtalsbrott, vilket inte berörts i underlaget.
• Frågan om överhyran — om delar av den ska återbetalas — är enligt underlaget del av hyresgästens talan, men utgången i den delen framgår inte av nyheten.
• För marknaden signalerar utgången att upplåtelse via närstående bolag inte sveper skyddsreglerna; intressegemenskap och kringgående väger tyngre än kontraktsformen.
• Praktisk betydelse har utgången för ägare som hyr ut via mellanled: varje led bedöms efter den sammantagna funktionen, inte efter papperskontraktet.

Huruvida en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyr ut via ett uthyrningsföretag som mellanhand för att kringgå hyreslagen, kan tillerkännas samma rättigheter som en förstahandshyresgäst – och hur denna bedömning påverkar en parallell uppsägningsprocess i hyresnämnden.

Rättslig grund: Eftersom inget direkt regelutdrag finns i underlaget måste resonemanget grundas på allmänna hyresrättsliga principer och den av artikeln åberopade bulvandomspraxisen från Högsta domstolen. Utgångspunkten är att ett andrahandskontrakt normalt upphör när huvudhyresavtalet sägs upp, men vid ett bulvanupplägg – där mellanhanden saknar eget bostadsbehov och endast fungerar som ställföreträdare för fastighetsägaren – betraktas upplägget som ett kringgående av hyreslagens skyddsregler. Genomgripande för bedömningen är då hyresgästens reella bostadssituation: avtalet med mellanhanden jämställs med ett direkt förstahandskontrakt med den som faktiskt äger och bestämmer över lägenheten, vilket medför full uppsägnings­skydd och besittningsrätt. I den aktuella tvisten konstaterade Stockholms tingsrätt att Ibrahimovic och Seger hyrt ut via mellanhand och därmed försökt runda hyreslagen, varför hyresgästen skulle ha samma rättigheter som en förstahandshyresgäst – en slutsats som hovrätten fastställde och som nu vunnit laga kraft genom att HD inte beviljat prövningstillstånd.

Praktisk betydelse: Hovrättens dom, som nu är slutgiltig, utgör ett starkt argument i det pågående hyresnämndsmålet där hyresgästen är uppsagd: eftersom rättegången fastslagit att hyresgästen juridiskt sett ska behandlas som förstahandshyresgäst, kan en uppsägning från fastighetsägaren bara bifallas om den grundas på de vägtunga förstahands­uppsägningsgrunderna, vilket väsentligt försvårar en verkningssättning. För fastighetsägare är lärdomen att ett bulvanupplägg inte bara riskerar att andrahandshyresgästen får förstahandsstatus – som här med rättegångskostnader på 422 000 kronor i första och andra instans – utan att utfallet i en civilrättslig tvist i praktiken binder i den efterföljande hyresnämndsprocessen. Den som hyr ut i flera led bör därför se över om mellanhanden har ett reellt eget bostadsbehov, eftersom praxis nu visar att domstolarna genomborrar sådana upplägg till förmån för den som faktiskt bor i lägenheten.

Den registrerade ska enligt 8 § lämna redovisning till Kammarkollegiet senast den 1 juni för perioden januari–april, senast den 1 oktober för maj–augusti och senast den 1 februari för september–december.

Enligt 10 § ska den som inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden ange detta i redovisningen — nollredovisning är alltså obligatorisk.

Kärnfråga

Från juli 2027 träder lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut i kraft, och därmed uppstår en registrerings- och redovisningsskyldighet för dem som lobbyar riksdag och regering. Den som hör till kretsen måste anmäla sig hos Kammarkollegiet, som också är tillsynsmyndighet. Det rättsläge som väntar tobakslobbyister och andra påverkansaktörer är alltså inte ett förbud utan en transparensplikt med fasta redovisningsperioder. Den centrala rättsfrågan är vilka kontakter som omfattas. Enligt 2 § avses påverkanskommunikation endast kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall. Även uppdrag att ge råd eller stöd till någon som har sådan kontakt omfattas. 3 § definierar de politiska beslutsfattarna: riksdagsledamot och statsråd, samt medarbetare som politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga och utredningssekreterare.

Rättslig bedömning

Tillämpningen vilar på flera skyldigheter och undantag:

• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för påverkanskommunikationen samt namn på beslutsfattare eller uppgift om departement, enhet eller utskott, och huvudsakliga sätt att hålla kontakt samt kontakternas ungefärliga omfattning.
• Har påverkanskommunikationen skett på uppdrag av annan ska detta anges, med uppgifter om uppdragsgivaren enligt 9 § andra stycket.
• Den som endast gett råd eller stöd till annan slipper ange kontaktuppgifterna i första stycket 1 och 2. Registerplikten gäller inte alla kontakter. Enligt undantagen i 4 §§-bestämmelserna omfattas inte sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden, deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras, kontakter inom internationellt samarbete eller sedvanliga diplomatiska relationer, samt politiska partier med mandat eller deras sidoorganisationer. Kritiken från Annika Hirvonen (MP) riktade sig mot just denna avgränsning: lobbying för att få in frågor i överenskommelser som Tidöavtalet eller Januariavtalen sker före den formella processen och omfattas därför inte, eftersom lagen kräver ett ärende hos riksdagen eller regeringen. Underlaget innehåller ingen rättspraxis i frågan.

Följder

För tobakslobbyister och andra intresseorganisationer innebär lagen att varje kontakt som syftar till att påverka ett konkret ärende måste dokumenteras och redovisas. Företag och juridiska personer träffas av plikten när kontakten hålls av anställd eller företrädare som bedriver påverkanskommunikation i denna egenskap, enligt 2 § andra stycket. Organisationer som arbetar med tobaksprevention, som Tobaksfakta, får det verktyg de efterfrågat — men bara för det begränsade fält som lagningen täcker, inte för informell partipolitisk uppgörelse innan ärende bereds. Allmänheten får insyn via registret hos Kammarkollegiet, vilket är lagens syfte enligt 1 §.