Juridiskt prisma — 2026-10-19

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren, när förhandling enligt förhandlingsordningen avslutats utan överenskommelse.

31 § hyresförhandlingslagen: hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från meddelandedagen.

Kärnfråga

Värmlands hyresgästerna väntar inte på en dom, utan på att förhandlingsordningens mekanism ska leverera ett hyresbeslut – och risken är att beskedet får retroaktiv verkan när det äntligen kommer. Nyhetens kärna är att systemet saknar tvingande frister för själva förhandlingsfasen, vilket gör att osäkerheten kan bestå i månader. Den exakta rättsfrågan är vilken väg tvisten om hyresvillkoren tar när förhandlingen låser sig. Detsamma gäller om mot förhandlingen har mött hinder som inte berott av den som påkallar ändringen eller av organisationen på dennes sida. Skiljemannavägen regleras av 23 c § hyresförhandlingslagen, enligt vilken lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar tillämpas vid skiljemannens handläggning.

Rättslig bedömning

Parternas ställning följer av förhandlingsordningens innehåll. Enligt 5 § hyresförhandlingslagen medför förhandlingsordningen skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen om hyreshöjningar, förutsatt att höjningen inte avser ett tillval och inte överstiger det pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat. Ordningen medför vidare, om en part begär det, förhandlingsskyldighet om hyresvillkoren, husets skick och gemensamma anordningar.

• 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder: hyresnämnd får i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan – förhandling är alltså en processuell förutsättning.
• 15 § nämndlagen: vid ett stort antal likartade tvister kan nämnden efter prövning av typfall avgöra övriga utan sammanträde. Underlaget innehåller ingen rättspraxis, och inga belopp eller satser anges för själva hyresfrågan – hyran bestäms i stället genom nämndens eller skiljemannens prövning av hyresvillkoren.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller, med risk att en senare beslutad höjning verkställs retroaktivt för tiden sedan årets början.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året medan drifts- och underhållskostnader löper, vilket enligt debattartikeln försvårar planering och investeringar.
• För parterna kollektivt: när förhandlingen misslyckats återstår ansökan till hyresnämnden enligt 24 § hyresförhandlingslagen eller skiljeförfarande enligt 23 c §; organisationer är dock inte part i ärende enligt 22 §.
• Politiskt: debattören uppmanar riksdagspartierna att reformera lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar, med krav på lagstadgad rätt för hyresvärdar att hänskjuta tvist till skiljeman och begränsad förhandlingstid.
• Nästa steg i det konkreta förfarandet: att någon av parterna ansöker hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren; underlaget anger ingen frist för när ett sådant besked eller en sådan ansökan väntas i Värmland.

Bestämmelsen kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter och förbjuder riktning till personer under 18 år.

Som referenspunkt för sanktionsnivån kopplade Patent- och marknadsdomstolen i målet mot kreditförmedlaren Advea ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar nu en huvudrättegång i Patent- och marknadsdomstolen, där det inte bara handlar om en enskild annons utan om att domstolen ska definiera måttfullhetskravets innehåll för spelreklam i sociala medier. Konsumentombudsmannen yrkar förbud mot reklamfilmen med vite, och vitesnivån kopplas till lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor enligt årsredovisningen för 2025. Den exakta rättsfrågan är om en Instagramfilm med regnande vinstcheckar, 101 miljoner kronor i guldfärgad text och ett tidsbegränsat halvprisbjudande är "måttfull" enligt 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 preciserar kravet: marknadsföringen ska vara saklig och balanserad, får inte vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet (avsnitt 2.2.1), och får inte ge sken av att vinstchanserna är större än de är (avsnitt 2.2.1.1).

Rättslig bedömning

KO:s invändning bygger på två förhållanden som ska vägas samman i en helhetsbedömning:

• Filmen framställer lotteriet som socialt attraktivt, något var och en bör delta i — råden i KOVFS 2025:2 anger att marknadsföring inte bör förmedla intrycket att spel löser sociala eller ekonomiska problem.
• Erbjudandet med sista köpdatum skapar intryck av att det brådskar att köpa lott, vilket berör förbudet mot uppmanande budskap som kan leda till oöverlagda beslut (avsnitt 2.2.2). Råden kräver vidare att informationen begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt. Praxis är tunn, särskilt för sociala medier. Riksdagen avslog hösten 2022 propositionens förslag om ett justerat måttfullhetskrav just med motiveringen att praxis höll på att etableras. Konsumentverkets allmänna råd från 2025 är inte bindande; ett domstolsavgörande väger tyngre.

Följder

Vid förlust i domstolen riskerar Postkodlotteriet förbud mot filmen förenat med vite; KO har medvetet inte offentliggjort belopp men hänvisar till miljardintäkterna för ett förhållandevis högt vite.

• Ett avgörande om måttfullhet i sociala medier får genomslag långt utanför Postkodlotteriet och blir vägledande för hela spelbranschens annonsering på korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format.
• För licenshavare innebär det konkreta kravet att begränsa reklam till saklig information om spelet och undvika tidspress och vinstglorifiering i sociala kanaler.
• Nästa steg i förfarandet är att Postkodlotteriet svarar på KO:s invändningar inför Patent- och marknadsdomstolen.

Vid sådant förhållande har hyresgästen samma rätt i förhållande till Zlatan och Helena Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.

Hovrätten delade bedömningen att det finns en intressegemenskap mellan Zlatan Ibrahimović och Helena Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan i förhållande till hyresgästen.

Kärnfråga

Rättsläget är nu slutligt: hyresgästen får bo kvar med samma besittningsskydd och hyrerättigheter som vid en direktupplåtelse, eftersom Högsta domstolen nekat prövningstillstånd och hovrättens dom därmed står fast. För Zlatan Ibrahimović och Helena Seger innebär det att deras uppsägning av hyresavtalet inte kan verkställas mot en hyresgäst med fullt besittningsskydd. Den exakta rättsfrågan var huruvida en upplåtelsekedja med ett uthyrningsföretag som mellanled får genomdrivas, eller om hyresgästen ska ställas lika med en förstahandshyresgäst. Grundregeln är 12 kap. 41 § jordabalken: vid andrahandsupplåtelse har hyresgästen samma rätt mot huvudhyresvärden som om hyresrätten hade upplåtits direkt till honom, när förhållandet utnyttjats för att kringgå hyreslagstiftning. Domstolarna fäste också vid hyresgästens påstående om överhyra i ett bulvanliknande upplägg till förmån för fastighetsägaren. Ett visst rättsligt stöd för bulvanproblematik finns i lag (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, där 8 § anger att mål tas upp av tingsrätten på den ort där tvist om äganderätten till egendomen prickas — men i denna sak har domstolarna i stället tillämpat hyresrättslig kringgåendebedömning.

Rättslig bedömning

Tingsrätten i Stockholm konstaterade i sin dom att den sammantagna bedömningen var att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”. Vid sådant förhållande har hyresgästen samma rätt mot Ibrahimović och Seger som om paret hade upplåtit hyresrätten direkt till honom. Hovrätten delade denna linje och fann dessutom en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållandet till hyresgästen. Hovrätten ansåg att kringgåendet avsåg lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra, vilka båda är till hyresgästens förmån. Det paret framförde i hovrätten förändrade inte bedömningen, enligt domstolen. HD:s beslut att inte lämna prövningstillstånd innebär att dessa slutliga domslut vunnit laga kraft. Praktiskt innebär hyresgästens förstahandsställning att uppsägningen från Ibrahimović och Seger saknar verkan mot honom, med besittningsskydd enligt 12 kap. jordabalken som utgångsläge. Hyresgästen hänvisade vidare till att han betalat överhyra, vilket anknöt till hans bild av ett bulvanupplägg som gynnat fastighetsägaren.

Följder

Ibrahimović och Seger kan inte genomdriva avflyttning genom den uppsägning som prövats; hyresgästen kvarstår med förstahandsrättigheter.

• Hyresgästen kan i fortsättningen hävda besittningsskydd och skälig hyra direkt mot paret som om de vore hans hyresvärdar.
• Paret och deras uthyrningsföretag får i framtida uthyrningar räkna med att domstolar granskar intressegemenskap mellan ägare och mellanled enligt samma mönster.
• Överhyrespåståendet visade sig processuellt till hyresgästens fördel; en eventuell återbetalningsskyldighet prövades inte i denna sak enligt underlaget.
• Tvisten är i sak avslutad genom HD:s nekan till prövningstillstånd.

Avgör frågan huruvida en hyresgäst som hyrt i andra hand via ett uthyrningsföretag som bulvan har rätt att bli stående i hyresförhållandet med samma starka besittningsskydd som en förstahandshyresgäst, när mellanhandens hyresavtal sägs upp av fastighetsägaren.

Rättslig grund: Underlaget innehåller ingen specifik lagtext eller domtext, så resonemanget bygger på allmän rättsprincip – här dock en etablerad princip som HD har slagit fast i den i artikeln omtalade bulvandomen: när hyresvärden låter en mellanhand (bulvan) träda emellertid för att kringgå hyreslagens skyddsregler, ska den faktiskt boende hyresgästen behandlas som om hyresförhållandet gällde direkt mot ägaren. Tingsrätten och hovrätten har tillämpat denna princip konsekvent: eftersom paret hyrt ut via uthyrningsföretag ansågs bulvanupplägget vara en kringgående av hyreslagen, vilket gav hyresgästen förstahandsstatus. HD:s vägran att bevilja prövningstillstånd innebär inte en ny materiell regel, men bekräftar att underinstansdomstolarnas tillämpning av principen inte uppenbart är felaktig.

Vad praxis säger: Praxis går enhetligt i ärendets instansled: tingsrätten konstaterade bulvanupplägget, hovrätten fastställde domen i sin helhet inklusive rättegångskostnadskyldigheten på totalt 422 000 kronor, och HD fann inget skäl till prövningstillstånd. Det är därmed ett tydligt signalvärde i att HD inte ansåg att bulvanprincipens tillämpning på ett kommersiellt uthyrningsföretag-upplägg behövde förtydligas – principen kan nu anses väl etablerad också i dessa konstellationer, åtminstone i Stockholmsdomstolarnas tillämpning.

Praktisk betydelse: Det praktiskt avgörande ligger i det parallella förfarandet i hyresnämnden, där hyresgästen är uppsagd: domen ger hyresgästen status som förstahandshyresgäst, vilket väsentligt försvagar grunderna för uppsägningen, eftersom besittningsskyddet enligt hyreslagen då omfattar honom fullt ut. För fastighetsägare och deras ombud är lärdomen att ett bulvanupplägg – utlämning av lägenheter till ett uthyrningsföretag som i sin tur andrahandsuthyres – inte ger någon skyddseffekt vid uppsägning: den sista hyresgästen kan kräva att stå kvar med förstahandsrättigheter, och ägaren riskerar dessutom fullt ersättningsansvar för motpartens rättegångskostnader i alla instanser. Ett argument att åberopa i motsvarande tvister är därför direkt den av HD bekräftade bulvanprincipen, medan ett angrepp av instansdomen i HD nu har visat sig vara en i praktiken sluten väg; uppmärksamhet bör i stället riktas mot hur befintliga bulvanupplägg avvecklas, eftersom de skapar ett långvarigt starkare skydd än vad ägaren förutsatt.

Redovisningen ska lämnas till Kammarkollegiet senast den 1 juni för perioden januari-april, senast den 1 oktober för perioden maj-augusti och senast den 1 februari för perioden september-december.

Om den registrerade inte har bedrivit någon påverkanskommunikation under den period som redovisningen gäller, ska detta anges i redovisningen.

Kärnfråga

Lagen (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut träder i kraft 1 juli 2027, och riksdagens godkännande innebär att lobbyisterna från det datumet får en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet. Registret blir begränsat: det omfattar bara kontakter som syftar till att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, inte kontakter i syfte att få ett parti att driva en fråga eller få in frågor i överenskommelser som Tidöavtal eller Januariavtal. Den juridiska frågan är alltså vem som omfattas av anmälningsskyldigheten enligt 4 § och redovisningsskyldigheten enligt 8 § i lag (2026:1459), och vilka kontakter som faller utanför definitionen av påverkanskommunikation i 2 §.

Rättslig bedömning

Enligt 2 § lag (2026:1459) är påverkanskommunikation kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall; även uppdrag att ge råd eller stöd till någon med sådan kontakt omfattas.

• 3 § definierar politiska beslutsfattare som riksdagsledamot och statsråd; medarbetare omfattar bland annat politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.
• Den registrerade ska enligt 8 § lämna redovisning till Kammarkollegiet senast den 1 juni (perioden januari–april), 1 oktober (maj–augusti) och 1 februari (september–december).
• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för påverkanskommunikationen samt namn på beslutsfattare eller uppgift om departement, enhet eller utskott för medarbetarkontakter, huvudsakliga kontaktsätt och kontakternas ungefärliga omfattning; uppdragsgivare ska anges.
• Enligt 10 § ska den som inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden ange detta i redovisningen — nollredovisning är alltså obligatorisk.
• Undantag gäller enligt källorna för sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden och för deltagande i regeringens eller riksdagens arbetsgrupper och utredningar där deltagandet dokumenteras allmänt; partier med mandat och deras sidoorganisationer samt mellanstatliga organisationer och sedvanliga diplomatiska relationer omfattas inte.
• Den som endast gett råd eller stöd till annan behöver inte ange uppgifterna enligt 9 § första stycket 1 och 2.
• Registret kompletterar det befintliga systemet i lag (1996:810) om riksdagsledamöters åtaganden och ekonomiska intressen; det nya registret riktar sig däremot mot tredje parter som försöker påverka.
• Kammarkollegiet är både registreringsorgan och tillsynsmyndighet; underlaget anger inga sanktionsbestämmelser, så sanktionsnivån kan inte fastställas utifrån det tillhandahållna materialet.

Följder

För tobakslobbyister och andra intresseorganisationer innebär lagen att varje kontakt med riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare i ett ärendes beredningsskede från 1 juli 2027 måste dokumenteras och redovisas i treårsperioder med namn på beslutsfattare, ämne och kontaktsätt.

• För organisationer som driver opinionsbildning utanför formella beslutsprocesser — exempelvis för att påverka partiers förhandlingspositioner inför budgetförhandlingar — finns ett uppenbart regleringsgap, eftersom sådan kommunikation inte utgör påverkanskommunikation enligt 2 §.
• För Kammarkollegiet innebär lagen en ny administrativ uppgift: att föra registret, ta emot redovisningar tre gånger per kalenderår och utöva tillsyn.
• För allmänheten och organisationer som Tobaksfakta ger registret ett sökbart underlag om vilka som kontaktat vilka beslutsfattare i vilka ärenden, men inte om informell påverkan före den formella processen.
• Annika Hirvonen:s kritik om ett mer heltäckande register fick inte gehör, så en framtida utvidgning av registrets tillämpningsområde skulle kräva ny lagstiftning.
• Nästa steg i förfarandet är att lagen träder i kraft 1 juli 2027.