Juridiskt prisma — 2026-10-22

Enligt 24 § hyresförhandlingslagen har både hyresvärden och hyresgästen, när förhandling enligt förhandlingsordningen avslutats utan överenskommelse, rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett.

Hyresnämndens beslut enligt lagen får enligt 31 § överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor; beslut om att utse eller entlediga skiljeman får inte överklagas.

Kärnfråga

För hyresgästerna i Värmland väntar inte ett beslut om hyran, utan en period utan fastställd hyra som kan avslutas med retroaktiv justering. Det juridiska rättsläget är att förhandlingen enligt förhandlingsordningen har låst sig och att nästa steg är tvångstvistlösning, inte ny förhandling. Den exakta rättsfrågan är vilken väg hyresvillkoren kan ändras när parterna inte enas. Samma rätt gäller om mot förhandlingen mött hinder som inte berott av den som påkallat ändringen. Alternativt kan tvisten hänskjutas till skiljeman. Enligt 23 c § hyresförhandlingslagen tillämpas vid skiljemannens handläggning lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar. Vilken väg som väljs avgör hur snabbt och med vilken retroaktiv verkan hyran fastställs.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning medför enligt 5 § hyresförhandlingslagen skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjning, om höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat.

• Parterna ska vid begäran även förhandla om hyresvillkoren, lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar och övriga boendeförhållanden (5 §).
• Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är enligt 30 § inte part i ärende enligt 22 §; frågor enligt lagen prövas av hyresnämnd.
• Enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder får hyresnämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan.
• Nämnden kan enligt 15 § lagen (1973:188) vid ett stort antal likartade tvister avgöra övriga tvister utan sammanträde efter prövade typfall, och kan förelägga part vite om personlig inställlese krävs. Artikeln är en debattinlägg från Fastighetsägarna Värmland som föreslår lagstiftningsändringar, inte en redogörelse för tillämpad praxis.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller, med risk för retroaktiv höjning när besked kommer; enligt artikelns beskrivning saknar dagens regelverk sanktioner för att dra ut förhandlingarna.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året medan drifts- och underhållskostnader ökar, vilket enligt artikeln försvårar planering och riskerar underhålls- och bostadsinvesteringar.
• Processuellt: någon part ansöker hos hyresnämnden enligt 24 § eller frågan går till skiljeman enligt 23 c §; beslut kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor (31 §).
• Politiskt: artikeln uppmanar riksdagspartierna att reformera lagen om tvistlösning i kollektiva hyresförhandlingar, med krav på lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman, begränsad förhandlingstid och förenklad handläggning i hyresnämnden.

Bestämmelsen kräver att informationen begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt.

Ett domstolsavgörande skulle väga tyngre än Konsumentverkets allmänna råd och skapa prejudikat för all spelmarknadsföring i sociala medier.

Kärnfråga

Postkodlotteriet väntar en huvudprövning i Patent- och marknadsdomstolen, där ett förbud mot en enskild Instagram-reklam kan förenas med ett vite som skalas efter lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor. Den egentliga insatsen är att KO vill få domstolen att definiera hur måttfullhetskravet i sociala medier ska tillämpas. Den rättsliga frågan är om filmen — med regnande vinstcheckar, 101 miljoner i guldfärgad text och ett tidsbegränsat halvprisbjudande — bryter mot 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138), som kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter. Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 preciserar kravet: en helhetsbedömning görs av framställning, innehåll och utformning på det valda mediet.

Rättslig bedömning

KO:s stämningsansökan anför två huvudinvändningar:

• lotteriet framställs som socialt attraktivt, något var och en bör delta i;
• erbjudandet skapar intryck av att det brådskar att köpa lott, vilket uppmuntrar ett oöverlagt beslut.
• Råden i KOVFS 2025:2 anger att marknadsföring inte bör innehålla uppmanande budskap (avsnitt 2.2.2), inte ger sken av att vinstchanserna är större än de är (2.2.1.1) och inte får framstå som riskfritt eller saklig och balanserad i bristande utsträckning (2.2.2.1).
• Guldfärgad vinstsumma och regnande checkar kan vägas in under 2.2.1.2 om tekniska och grafiska utformningar som väcker särskild uppmärksamhet.
• Allmänna råd är inte bindande men vägs in vid tolkningen; råd om viktiga villkor anger att dessa bör presenteras klart och tydligt redan i den inledande annonsen.
• Domstolens behörighet: Patent- och marknadsdomstolen prövar KO:s stämningsansökan.
• Rättspraxis i underlaget: mål mot kreditförmedlaren Advea, där Patent- och marknadsdomstolen knöt ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet — domstolen har visat sig villig att sätta kännbara viten i KO-mål.
• Politisk bakgrund: propositionen En förstärkt spelreglering med ett justerat måttfullhetskrav avslogs av riksdagen hösten 2022, med motiveringen att praxis höll på att etableras; luckan ska alltså fyllas av domstol i stället.

Följder

Vid bifall yrkar KO att förbudet förenas med vite; beloppets storlek kopplas till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025 med lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor, vilket enligt KO talar för förhållandevis högt vite.

• Praktisk betydelse utöver Postkodlotteriet: samtliga licenshavare som marknadsför spel på Instagram och liknande plattformar får en rättslig ram för vad måttfullhet innebär; jämförbart gäller även marknadsföring av andra spelade produkter såsom kredit, där konsumentkreditlagen (2026:1011) har ett eget måttfullhetskrav.
• Postkodlotteriet riskerar förbud mot filmen samt vite; i mål av detta slag kan avgöranden få genomslag långt utöver den enskilda annonsören.

Hovrätten delade bedömningen att det finns en intressegemenskap mellan Zlatan Ibrahimović och Helena Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan i förhållande till hyresgästen.

Följden är att hyresgästen ställs som om hyresrätten upplåtits direkt av Ibrahimovic och Seger.

Kärnfråga

Hyresgästen får bo kvar med förstahandshyresgästens rättigheter; HD:s nekande av prövningstillstånd gör hovrättens dom slutgiltig. Paret Ibrahimovic/Seger kan inte genomföra uppsägningen mot en hyresgäst som domstolarna funnit skyddas av besittningsskydd och reglerna om skälig hyra. Kärnan är att ett bulvanupplägg via ett uthyrningsföretag inte kan användas för att kringgå 12 kap. jordabalken till hyresgästens nackdel. Den exakta rättsfrågan var om hyresgästen, som hyrde via mellanhand, kan vända sig direkt till Ibrahimovic och Seger med samma skydd som vid en direktupplåtelse. Tingsrätten konstaterade att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”. Underlaget hänvisar även till lag (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, där mål tas upp av tingsrätten i tvist om äganderätt (8 §).

Rättslig bedömning

Hovrätten fann en intressegemenskap mellan Ibrahimovic/Seger och uthyrningsföretaget i förhållandet till hyresgästen.

• Genom detta ansågs rättsförhållandet utnyttjat för att kringgå lagstiftning om besittningsskydd och skälig hyra.
• Hyresgästen hävdade att han betalat överhyra och åberopade HD-praxis om bulvanupplägg. Domstolarnas linje innebär att hyresvärdens uppsägning inte får den avsedda verkan. Paret fick inte heller igenom sin talan i hovrätten, och HD fann ingen grund att pröva frågan på nytt.

Följder

Hyresgästen kvarstår i lägenheten med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst.

• Ibrahimovic och Seger kan enligt underlaget inte vräka honom med stöd av den uppsägning som prövats.
• Om överhyra betalats kan frågan om återbetalning aktualiseras, eftersom hyresgästen påstått överhyra i bulvanupplägget.
• Domslutet får signalverkan för andra upplåtelser via bolag med intressegemenskap med fastighetsägaren.

Den rättsliga frågan är huruvida en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg – där fastighetsägaren hyr ut via ett uthyrningsföretag som mellanhed för att kringgå hyreslagen – kan göras gällande samma starka besittningsskydd och rättigheter som en förstahandshyresgäst, samt vilken status som ska läggas till grund när hyresnämnden senare prövar en uppsägning.

Rättslig grund: Underlaget innehåller ingen bifogad lagtext eller rättsfallsreferens, så resonemanget bygger på en allmän rättsprincip som artikeln självt beskriver: den så kallade bulvandoktrinen, enligt vilken en hyresvärd som medvetet har arrangerat uthyrningen via en mellanhand inte kan åberopa mellanledens begränsade skydd mot hyresgästen, utan hyresgästen jämställs med en direkt förstahandshyresgäst. Detta har utvecklats i Högsta domstolens praxis (den omtalade bulvandom som åberopades i stämningsansökan) och innebär att formell kontraktskedja sätter gränser, men att missbruk av kontraktsstrukturen neutraliseras till den svagare parts förmån.

Vad praxis säger: Domstolspraxis i ärendet har varit enhetlig: Stockholms tingsrätt konstaterade att paret hyrt ut via en mellanhand i bulvanupplägg och därmed försökt runda hyreslagen, hovrätten fastställde domen helt, och Högsta domstolen vägrade nu prövningstillstånd (besked meddelat oktober 2026), varvid hovrättens dom står fast och paret dessutom ålagts 422 000 kronor i rättegångskostnader. Att HD inte beviljar prövningstillstånd är inte en prövning av saken i sak, men efter tre instanser i hyresgästens favör kan upplägget ändå betraktas som rättsligt etablerat.

Praktisk betydelse: Den praktiska effekten är att argumentet om bulvanupplägg nu har vuxit sig markant starkare i den parallella hyresnämndsprocess där hyresgästen är uppsagd: enligt hyresgästens ombud Roland Sjölin innebär domen att hyresgästen åtnjuter samma skydd som en förstahandshyresgäst, vilket i praktiken gör en uppsägning väsentligt svårare att genomdriva eftersom de stränga kraven på saklig grund i hyreslagen då är tillämpliga. Fastighetsägare som hyr ut via uthyrningsföretag bör konstatera att kringgåenden av hyreslagen inte bara riskerar att hyresgästen får förstahandsstatus, utan även full skadeståndsskyldighet för motpartens rättegångskostnader, här över 400 000 kronor i de lägre instanserna – och att en förlust i hovrätten i detta avseende i princip är slutgiltig, eftersom HD:s prövningstillstånd undantagsvis beviljas. Det är därför ett misstag att tro att ett mellanleveransavtal isolerar ägaren från hyreslagens skyddsregler; strukturen kan i stället bli det starkaste beviset mot ägaren.

Den registrerade ska enligt 8 § lämna redovisning till Kammarkollegiet tre gånger per år: senast den 1 juni (januari–april), 1 oktober (maj–augusti) och 1 februari (september–december).

Enligt 10 § ska den som inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden ändå ange detta i redovisningen — nollredovisning är obligatorisk.

Kärnfråga

Lobbyister och deras uppdragsgivare väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet från och med den 1 juli 2027, enligt lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Skyldigheten gäller bara kommunikation som syftar till att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen. Den centrala rättsfrågan är vem som omfattas av anmälnings- och redovisningsskyldigheten, och det avgörs av lagens definitioner i 2–3 §§ och undantagen i 6 §.

Rättslig bedömning

Enligt 2 § är påverkanskommunikation kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende, för att främja ett visst intresse eller utfall; även uppdrag att ge råd eller stöd till någon med sådan kontakt omfattas.

• Enligt 3 § är politiska beslutsfattare riksdagsledamöter och statsråd; medarbetare omfattar bl.a. politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt utredare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.
• 6 § innehåller undantag: anmälningsskyldigheten gäller inte bl.a. sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden, deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras, kontakter med mellanstatliga organisationer inom ramen för diplomatiska relationer, samt politiska partier med mandat eller deras sidoorganisationer.
• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för påverkanskommunikationen och, per ämne, namn på beslutsfattare eller uppgift om departement, enhet eller utskott, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontaktens ungefärliga omfattning.
• Den som endast gett råd eller stöd till annan slipper enligt 9 § andra stycket ange uppgifterna om beslutsfattare och kontaktsätt; uppdragsgivare ska däremot redovisas.
• Kammarkollegiet är både registreringsorgan och tillsynsmyndighet. Underlaget anger inga sanktionsbestämmelser, så konsekvenserna vid underlåtenhet kan inte utläsas ur det tillgängliga materialet.
• Kritiken från Annika Hirvonen (MP) om att registret inte fångar lobbying inför t.ex. Tidöavtal eller Januariavtal fick inte gehör; sådan förformell uppgörelse-lobbying omfattas inte, eftersom lagen kräver ett ärende hos riksdagen eller regeringen.

Följder

För tobaksindustrin och andra intresseorganisationer innebär lagen att kontakter med riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare i ärenden blir offentligt redovisade, vilket är precis den transparens Tobaksfakta eftersträvat.

• För riksdagsledamöter och Regeringskansliets anställda innebär registret att deras lobbyingkontakter blir spårbara via lobbyisternas redovisningar.
• Organisationer som bedriver gränsöverskridande påverkansarbete — t.ex. kring partiprogram eller budgetuppgörelser innan formell beredning inleds — hamnar utanför skyldigheten och behöver inte registrera sådan verksamhet.
• Företag och näringsidkare bör från juli 2027 kartlägga vilka kontakter som faller under 2 §-definitionen och etablera rutiner för periodredovisning, inklusive nollredovisning per period.
• Nästa steg i förfarandet är att lagen träder i kraft den 1 juli 2027.