Juridiskt prisma — 2026-10-26

Avgörande regler finns i 24 § hyresförhandlingslagen, som ger både hyresvärden och hyresgästen rätt att ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren när förhandlingen avslutats utan överenskommelse.

Hyresnämndens beslut enligt hyresförhandlingslagen överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor enligt 31 § hyresförhandlingslagen.

Kärnfråga

Värmlands hyresgäster väntar just nu på att en låst hyresförhandling ska avgöras av hyresnämnd eller skiljeman, eftersom parterna inte nått överenskommelse. Det rättsläge som väntar är en prövning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), där tidsramarna i praktiken styrs av parternas initiativ snarare än av lagstadgade deadliner. Den juridiska kärnfrågan är vilken väg en hyresvillkorstvist tar när förhandlingsordningen inte ger resultat, och vem som då har rätt att påkalla prövning. Samma rätt gäller om mot förhandlingen mött hinder som inte berott av den som påkallar ändringen.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning enligt 5 § hyresförhandlingslagen medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyrehöjningar, med de undantag lagen anger (t.ex. tillval och hyra inom rekommenderat pris).

• Nämnden får inte pröva en hyresvärds yrkande om högre hyra om förhandling inte ägt rum – detta följer av 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; undantag gäller om förhandling påkallats men hindrade mött av skäl utanför hyresvärdens kontroll.
• Om parterna i förhandlingsordningen är överens kan tvist om hyresvillkor hänskjutas till skiljeman; skiljemannens handläggning styrs av 23 c § hyresförhandlingslagen och lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.
• Organisationer av fastighetsägare eller hyresgäster är inte part i ärende enligt 22 § hyresförhandlingslagen, vilket påverkar vem som bär talan i nämndförfarandet.
• Debattartikeln från Fastighetsägarna Värmland kräver lagstiftningsändringar: lagstadgad rätt för hyresvärdar att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskilda överenskommelser, begränsad förhandlingstid och objektiva ekonomiska kriterier. Ingen av dessa reformer gäller idag enligt de citerade bestämmelserna.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis, så prejudikat kan inte åberopas.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om gällande hyra tills nämnd eller skiljeman beslutar, med risk för retroaktiva höjningar när beskedet kommer.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året, vilket försvårar planering av drift, underhåll och investeringar.
• För förhandlingsparterna: 24 § öppnar nämndprövning för båda sidor efter misslyckad förhandling, men lagen sätter ingen tidsgräns för förhandlingsskedet självt – detta är precis den lucka artikeln vill lagstiftaren ska täppa till.
• Vägen via skiljeman förutsätter idag att parterna kommer överens om det; utan överenskommelse återstår hyresnämnden som forum.

Enligt 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138) ska måttfullhet iakttas vid marknadsföring av spel till konsumenter.

I målet mot kreditförmedlaren Advea kopplade Patent- och marknadsdomstolen ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet.

Kärnfråga

Svenska Postkodföreningen väntar nu ett processuellt läge i Patent- och marknadsdomstolen, där Konsumentombudsmannen yrkar förbud mot en enskild Instagram-reklamfilm förenat med vite. Det som egentligen står på spel är inte bara annonsen, utan en normgivande prövning av vad måttfullhetskravet innebär för spelreklam i sociala medier. Den exakta rättsfrågan är om filmen med regnande vinstcheckar, guldfärgad text om 101 miljoner kronor och tidsbegränsat halvprisbjudande bryter mot 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138), som kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter. Regelverket som avgör saken består av spellagen och Konsumentverkets allmänna råd om marknadsföring av spel (KOVFS 2025:2). Enligt råden ska en helhetsbedömning göras, och kravet omfattar framställningen i sig, innehållet och utformningen på det valda mediet.

Rättslig bedömning

KO:s stämningsansökan bygger på två invändningar som båda har stöd i råden:

• Lotteriet framställs som socialt attraktivt, något var och en bör delta i — råden anger att marknadsföring inte bör förmedla intrycket att spel löser sociala eller ekonomiska problem.
• Erbjudandet skapar intryck av att det brådskar att köpa lott — råden om uppmanande marknadsföring (avsnitt 2.2.2) riktar sig mot budskap som kan uppmuntra ett oöverlagt beslut. Råden innehåller också en bestämd norm om att marknadsföring inte får ge sken av att vinstchanserna är större än de är, med exempel som påståenden om att det är enkelt att vinna stora summor. Guldfärgad vinsttext och pengaregn kan vägas in i den bedömningen. Råden kräver vidare att informationen begränsas till fakta om lotteriet och presenteras så sakligt som möjligt. Praxisen är tunn, särskilt för sociala medier. Riksdagen avslog hösten 2022 regeringens förslag till justerat måttfullhetskrav i propositionen En förstärkt spelreglering, med motiveringen att praxis höll på att etableras. Konsumentverkets råd från 2025 är endast råd; ett avgörande i domstolen väger tyngre. KO yrkar inte något specificerat vitebelopp offentligt, men hänvisar till Postkodlotteriets årsredovisning för 2025 med lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor som grund för ett förhållandevis högt vite.

Följder

Om domstolen förbjuder marknadsföringen med vite, drabbar sanktionen Svenska Postkodföreningen direkt; vitessatsen kan bli en referenspunkt för hela spelbranschens sociala medier-reklam.

• Ett normgivande avgörande skulle fylla luckan efter riksdagens nej 2022 och få genomslag långt utanför den enskilda annonsören, i likhet med tidigare marknadsföringsmål.
• För licenshavare innebär kravet att begränsa information till sakliga fakta, undvika tidspress och uppmanande budskap samt inte låta vinster framstå som socialt attraktiva.
• Postkodlotteriet ska nu svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Kärnfråga

Rättsläget för Zlatan Ibrahimovic och Helena Seger är nu slutgiltigt: hyresgästen får bo kvar med samma ställning som en förstahandshyresgäst, eftersom HD nekat dem prövningstillstånd. Det praktiska utfallet är att deras uppsägning av hyresavtalet inte kan genomdras mot hyresgästen. Den rättsliga frågan gällde om ett upplägg via ett uthyrningsföretag kunde användas för att kringgå hyresgästens besittningsskydd och rätt till skälig hyra. Avgörande är 12 kap. jordabalken, där besittningsskyddet och hyresgästens förmånsbestämmelser finns. Domstolarna tillämpade principen att när rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå skyddsbestämmelser, behandlas hyresgästen som om hyresrätten upplåtits direkt av den verkliga huvudmannen.

Rättslig bedömning

Stockholms tingsrätt konstaterade i sin dom att ”det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”. Paret överklagade, men hovrätten fastställde linjen. Hovrätten fäste vikten vid att det finns en intressegemenskap mellan Ibrahimovic och Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan i förhållandet till hyresgästen. Genom denna gemenskap ansågs bulvanupplägget — där hyresgästen påstås betalat överhyra — vara ett sätt att kringgå lagstiftningen om besittningsskydd och skälig hyra. Underlaget hänvisar till etablerad HD-praxis på området. Bulvanförhållanden regleras i övrigt av lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, där 8 § stadgar att mål tas upp av den tingsrätt där bulvanen ska svara i en tvist om äganderätten. I detta mål var det dock inte äganderätten utan hyresrättens innehåll som prövades, och då tillämpas i stället skyddsreglerna i 12 kap. jordabalken direkt på förhållandet mellan parterna.

• Hyresgästen har samma rätt mot Ibrahimovic och Seger som om de själva upplåtit hyresrätten direkt till honom.
• Uppsägningen från fastighetsägarna är utan verkan i den mån den skulle beröva hyresgästen besittningsskydd.
• Överhyra som betalats kan enligt hyresgästens talan vara återbetalningspliktig, vilket underlaget antyder genom hans hänvisning till överhyra.

Följder

Ibrahimovic och Seger måste acceptera hyresgästen som kvarboende med förstahandshyresgästens rättigheter; en avhysning via verkställighet är inte möjlig på grundval av den uppsägning som prövats.

• Hyresgästen kan i ett senare skede kräva återbetalning av påstådd överhyra, om han driver den frågan separat.
• Uthyrningsföretag med koppling till fastighetsägare får inte förvänta sig att bulvanupplägg skyddar mot besittningsskyddets regler; intressegemenskap genomborrar upplägget.
• För marknaden för privat uthyrning av bostäder bekräftar utgången att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och 12 kap. jordabalken ger hyresgästen ett starkt skydd, eftersom 2 § i den lagen gör till hyresgästen nackdeliga villkor verkslösa.

Får en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagen, behandlas som förstahandshyresgäst med full besittningsskydd när mellanhyresvärden sägs upp – och om HD:s avslag på prövningstillstånd befäster denna bedömning.

Rättslig grund: Underlaget saknar direkt regeltext, så resonemanget bygger på en allmän rättsprincip: den s.k. bulvandoktrinen, etablerad i Högsta domstolens praxis, innebär att när hyresvärden använder en mellanhand (bulvan) för att hyra ut i andra hand och därmed kringgår hyreslagens skyddsregler, kan hyresavtalet mellan bulvan och slutlig hyresgäst jämställas med ett förstahandskontrakt direkt med fastighetsägaren. Syftet är att den som i praktiken är hyresvärd inte ska kunna åberopa den formella mellanledet för att undandra sig lagens besittningsskydd – hyresgästen får då samma rättigheter som om avtalet ingåtts direkt med den som äger och disponerar fastigheten.

Vad praxis säger: Rättspraxis är här enhetlig i ärendet: tingsrätten konstaterade att paret hyrt ut via mellanhand i ett bulvanupplägg och därmed försökt runda hyreslagen, hovrätten fastställde domen fullt ut – inklusive rättegångskostnader på 422 000 kronor – och HD fann inget skäl att bevilja prövningstillstånd, vilket signalerar att frågan inte anses prövningsoviss. Praktiken följer därmed den omtalade HD-bulvandomen som hyresgästen åberopade redan i stämningsansökan.

Praktisk betydelse: Beslutet gör bulvanargumentet till ett starkt verktyg i liknande tvister: en hyresgäst som hyrt via uthyrningsföretag kan nu åberopa en slutligt vunnen linje där han jämställs med förstahandshyresgäst, vilket enligt hans ombud ökar hans chanser i det parallella hyresnämndsmålet där han är uppsagd – eftersom uppsägning från en "andrahandshyresvärd" utan förstahandsstatus i praktiken saknar bärkraft mot någon med fullt besittningsskydd. Den som köper eller förvärvar ett hyreshus med bulvanupplägg i ryggen bör räkna med att befintliga hyresgäster kan kräva förstahandsstatus och att en process kan sluta med fulla rättegångskostnader; att säga upp mellanhyresvärden i hopp om att därmed bli av med alla hyresgäster är en dokumenterat förlorande strategi. Värt att följa är hyresnämndens kommande avgörande, som visar hur starkt domslutet väger i en självständig uppsägningsprövning.

Den registrerade ska enligt 8 § lämna redovisning till Kammarkollegiet tre gånger per år: senast 1 juni (januari–april), 1 oktober (maj–augusti) och 1 februari (september–december).

Från den 1 juli 2027 träder lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut i kraft, och lobbyister som riktar sig till riksdag och regering måste då registrera sig hos Kammarkollegiet, som även är tillsynsmyndighet.

Kärnfråga

För tobakslobbyister och andra intresseorganisationer innebär detta en periodisk redovisningsskyldighet med offentlig transparens som syfte, inte ett förbud eller godkännandekrav. Den rättliga frågan lagen svarar på är vad som kvalificerar som redovisningspliktig „påverkanskommunikation“ — och var gränsen för registret går. Enligt 2 § avses kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall; även uppdrag att ge råd eller stöd till någon med sådan kontakt omfattas. Som politiska beslutsfattare räknas enligt 3 § riksdagsledamot och statsråd; som medarbetare räknas bl.a. politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt utredningssekreterare och kommittéledamöter tillkallade av regeringen.

Rättslig bedömning

Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för påverkanskommunikationen och, per ämne, namn på de politiska beslutsfattare med vilka kontakter skett eller uppgift om departement, enhet eller utskott för kontaktade medarbetare, samt huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontaktens ungefärliga omfattning.

• Har kommunikationen skett på uppdrag av annan ska detta anges, med uppgifter om uppdragsgivaren enligt 6 § andra stycket 1 och 2; den som endast gett råd eller stöd till annan slipper dock dessa uppgifter.
• Enligt 10 § ska även den som inte bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden ange detta — s.k. nollredovisning.
• Anmälningsskyldigheten gäller inte enligt undantagsbestämmelserna för bl.a. sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden, deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras, kontakter med mellanstatliga organisationer inom ramen för diplomatiska relationer, samt politiska partier med mandat eller deras sidoorganisationer.
• Registret kompletterar den befintliga transparensregleringen: lag (1996:810) om registrering av riksdagsledamöters åtaganden och ekonomiska intressen låter Riksdagsförvaltningen föra det ekonomiska registret om ledamöters åtaganden och intressen. Underlaget innehåller ingen rättspraxis som tillämpar den nya lagen, eftersom den ännu inte trätt i kraft.
• Riksdagen har avslagit krav på ett mer heltäckande register (bl.a. framfört av Annika Hirvonen, MP), som även skulle omfata kontakter utan koppling till specifikt beslut, t.ex. inflytande över partier överenskommelser som Tidöavtal.

Följder

För intresseorganisationer och byråer som lobbyar mot riksdag och regering innebär lagen en löpande administrativ skyldighet: registrering hos Kammarkollegiet, kvartalsvisa redovisningar med namn på kontaktade beslutsfattare eller deras enheter, och nollredovisning vid perioder utan lobbying.

• För tobakspreventionsaktörer som Tobaksfakta skapar registret ett verktyg för att synliggöra tobaksindustrins kontakter med beslutsfattare — men endast för sådan kommunikation som syftar till att påverka ett specifikt ärendes beredning eller beslut.
• Påverkan utanför den formella processen — t.ex. partiöverenskommelser innan lagstiftningsprocessen sätter igång — förblir utanför registret, eftersom det mer heltäckande alternativet fick nej i riksdagen.
• De som undantar är partier med mandat och deras sidoorganisationer, vilket begränsar insynen i partinära påverkanskommunikation.
• Sanctioner för utebliven eller felaktig redovisning framgår inte av det tillhandahållna underlaget och kan därför inte redogöras för här.