Juridiskt prisma — 2026-10-25

Har förhandlingen avslutats utan överenskommelse ger 24 § hyresförhandlingslagen både hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Nämndens beslut enligt hyresförhandlingslagen överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor enligt 31 § hyresförhandlingslagen.

Kärnfråga

När parterna i Värmland inte når överens om årets hyror väntar inte hyresgästerna någon automatisk lösning – frågan hamnar i slutändan hos hyresnämnden eller en skiljeman, och beskedet kan få retroaktiv verkan. Nyhetens kärna är att förhandlingsordningen enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) saknar tvingande tidsgränser, vilket gör att förhandlingar kan drivas utan egentliga sanktioner. Den exakta rättsfrågan är vilken väg till bindande prövning av hyresvillkoren som står öppen när förhandlingen låser sig. Reglerna som avgör frågan finns främst i 24 § hyresförhandlingslagen och i nämndens behörighet enligt 12 kap. 55 f § jordabalken via lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Rättslig bedömning

En förhandlingsordning medför enligt 5 § hyresförhandlingslagen skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyrehöjningar, om höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter rekommenderat.

• Nämnden prövar tvist om hyresvillkor enligt 22, 23 och 24 §§ hyresförhandlingslagen med stöd av 12 kap. 55 f § jordabalken; förfarandet regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
• Enligt 11 a § lagen (1973:188) får nämnden i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum – förhandlingsvägen är alltså en processuell förutsättning.
• Tvist om anspråk kan hänskjutas till hyresnämnden; försummas det är rätten till talan förlorad enligt 30 § hyresförhandlingslagen.
• Skiljemannaförfarandet regleras av 23 c § hyresförhandlingslagen, som hänvisar till lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.
• Underlaget innehåller ingen rättspraxis, så inga konkreta rättsfall kan åberopas.
• Artikelförfattaren föreslår reformer: lagstadgad rätt för hyresvärdar att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskilda överenskommelser, begränsad förhandlingstid, förenklad handläggning i hyresnämnden och beslut på objektiva ekonomiska kriterier.

Följder

För hyresgästerna: fortsatt osäker om vilken hyra som gäller, med risk för retroaktiva höjningar när nämnd eller skiljeman slutligen beslutar.

• För fastighetsägarna: oklara intäkter under stora delar av året medan drifts- och underhållskostnader ökar, vilket enligt artikeln riskerar att påverka investeringar i underhåll och nya bostäder.
• För marknaden: återkommande låsningar runt om i landet gör enligt artikeln att lagstiftningen snarare än enskilda förhandlingar behöver ses över.
• Om någon part ansöker hos hyresnämnden enligt 24 § avgör nämnden hyresvillkoren; beslutet kan överklagas till Svea hovrätt inom tre veckor.
• Alternativt kan parterna låta en skiljeman avgöra frågan enligt 23 c §, med tillämpning av lagen (2022:1657).
• Nästa steg i det konkreta Värmlandsfallet är inte känt i underlaget – vare sig ansökan till hyresnämnden eller skiljeförfarande har påbörjats enligt det tillhandahållna materialet.

Kärnfråga

Postkodlotteriet väntar nu ett processuellt läge där Patent- och marknadsdomstolen ska avgöra om en enskild Instagram-reklam bryter mot spellagens måttfullhetskrav – och i så fall med vilket vite. Eftersom KO yrkar om förbud med vite blir den praktiska frågan inte bara förbudet, utan sanktionens storlek. Den exakta rättsfrågan är huruvida filmen med regnande vinstcheckar, 101 miljoner i guldfärgad text och tidsbegränsat halvprisbjudande är "måttfull" enligt 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138). Bestämmelsen kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter och förbjuder riktning till personer under 18 år. Konsumentverkets allmänna råd KOVFS 2025:2 preciserar kravet: marknadsföring får inte vara påträngande eller ägnad att väcka särskild uppmärksamhet (avsnitt 2.2.1), inte ge sken av större vinstchanser (avsnitt 2.2.1.1) och inte innehålla uppmanande budskap som kan leda till oöverlagda beslut (avsnitt 2.2.2).

Rättslig bedömning

KO:s invändning kopplas direkt till rådens regler:

• Framställningen av lotteriet som socialt attraktivt strider mot rådet att marknadsföring inte ska förmedla intrycket att spel löser sociala problem (KOVFS 2025:2, avsnitt 2.2.1.2).
• Halvprisbjudandet med sista köpdatum kan betraktas som uppmanande budskap enligt avsnitt 2.2.2, eftersom det skapar brådska.
• Helhetsbedömning görs av framställning, innehåll och utformning på mediet (avsnitt 2.1), vilket innebär att Instagram-formatets korta och visuella karaktär vägs in. Praxis är tunn, särskilt för sociala medier. Riksdagen avslog hösten 2022 propositionens justerade måttfullhetskrav just med motiveringen att praxis höll på att etableras. Ett prejudikat finns ändå i närheten: i KO:s mål mot kreditförmedlaren Advea satte Patent- och marknadsdomstolen ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor, vilket visar domstolens vilja att använda kännbara viten i KO-mål. KOVFS 2025:2 är endast allmänna råd utan bindande verkan, men domstolens avgörande skulle få väsentligt större tyngd.

Följder

För Postkodlotteriet: ett bifall innebär förbud mot filmen, förenat med ett vite som KO argumenterar ska skala efter lottointäkterna på drygt 3,5 miljarder kronor (2025 års årsredovisning).

• För spelmarknaden i övrigt: ett avgörande skulle skapa prejudikat för vad måttfullhet betyder i sociala medier, där Konsumentverkets råd hittills är den enda vägledningen.
• För KO: domstolspraxis skulle stärka myndighetens handlingsverktyg gentemot hela branschen, inte bara den enskilda annonsören.

Vid sådant förhållande har hyresgästen samma rätt i förhållande till Zlatan och Helena Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.

Hovrätten delade bedömningen att det finns en intressegemenskap mellan Zlatan Ibrahimović och Helena Seger å ena sidan och uthyrningsföretaget å andra sidan i förhållande till hyresgästen.

Kärnfråga

Rättsläget för hyresgästen är nu fastställt: han har samma rättigheter som en förstahandshyresgäst hos Ibrahimovic och Seger, eftersom alla tre instanser funnit att upplägget var ett bulvanförhållande. När HD nekar prövningstillstånd vinner hovrättens dom laga kraft, och tvisten om uppsägningens verkan är därmed slutligt avgjord till hyresgästens förmån. Det avgörande är om det kan antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå bestämmelser till hyresgästens förmån; i så fall behandlas hyresgästen som om hyresrätten upplåtits direkt av fastighetsägarna.

Rättslig bedömning

Tingsrätten konstaterade att hyresgästen har samma rätt i förhållande till Ibrahimovic och Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom. Hovrätten delade denna bedömning och fann dessutom en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållandet till hyresgästen. Hovrätten underströk att detta kringgår lagstiftning om rätt till besittningsskydd och skälig hyra, båda kärnregler i 12 kap. jordabalken. Hyresgästen hänvisade till praxis från HD och hävdade att han betalat överhyra inom ett bulvanupplägg som gynnade fastighetsägaren. Följden av kvalificeringen är att skyddsbestämmelserna i 12 kap. jordabalken tillämpas direkt mellan parterna, oavsett vad det formella avtalet med mellanhanden säger. Paret kunde inte i hovrätten föra fram något som förändrade denna bedömning. Eftersom paret vänt sig till uthyrningsföretag i stället för att hyra ut direkt, tillämpas inte heller lättnaderna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, som gäller upplåtelse utanför näringsverksamhet och endast den första upplåtelsen vid fler än en lägenhet. HD:s beslut att inte lämna prövningstillstånd innebär att hovrättens Rechtss protections bedömning står som slutligt svar i saken.

Följder

Hyresgästen får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, inklusive skyddet mot uppsägning som 12 kap. jordabalken ger.

• Paret Ibrahimovic och Seger kan inte genom den uppsägning de sänt de Realisera den avsaknad av besittningsskydd som ett bulvanupplägg annars kunde medföra.
• Frågan om betald överhyra kan aktualisera återbetalningsfrågor, men underlaget lämnar inga uppgifter om belopp eller att sådan talan väckts.
• För marknaden bekräftar utgången att mellanhandskonstruktioner mellan fastighetsägare och hyresgäst inte avskär hyresgästens lagstadgade skydd.

Huruvida en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyrt ut via ett uthyrningsföretag för att kringgå hyreslagens skyddsregler, ska tilldelas samma rättigheter som en förstahandshyresgäst – och om HD finner skäl att pröva denna redan tvågången bekräftade rättstolkning.

Rättslig grund: Eftersom inget direkt regelunderlag tillhandahållits stödjer jag mig här på den allmänna rättsprincip som utvecklats i den av artikeln åberopade bulvandomen i Högsta domstolen: när en hyresvärd låter ett mellanföretag stå som formell hyresgäst i syfte att runda hyreslagens skyldigheter, får den verkliga brukaren av lägenheten behandlas som förstahandshyresgäst med fullt besittningsskydd. Tingsrätten och hovrätten har tillämpat denna princip på Ibrahimovic-Segers upplägg, där uthyrningsföretaget hyrde lägenheterna och i sin tur andrahandsuthyrde dem, och HD:s avslag på prövningstillstånd låter dessa domar stå orubbat. Prövningstillståndsinstansen prövar normalt bara frågor av prejudicerande vikt eller om avgörandet är påverkat av sådana omständigheter som kan leda till ändring – här fanns inget av detta, vilket i praktiken bekräftar att bulvanprincipen är etablerad rätt.

Vad praxis säger: Artikeln redovisar ingen ny dom från HD i sak – endast att prövningstillstånd inte beviljades, varför hovrättens dom (Stockholms tingsrätts dom fastställd av hovrätten, med rättegångskostnader på 422 000 kronor) vinner laga kraft. Det saknas underlag för att bedöma hur enhetlig praxis är i gränsfall, men de två instansdomarna i detta mål pekar på att domstolarna tillämpar bulvanprincipen konsekvent när mellanhanden saknar egen bostadsbehovsfunktion.

Praktisk betydelse: Den praktiska lärdomen är att en fastighetsförvärvare som övertar ett hyreshus med befintliga bulvanupplägg inte kan avbryta uthyrningen genom att säga upp mellanhanden och därmed indirekt vräka de verkliga hyresgästerna – argumentet att man bara är motpart till det formella andrahandsavtalet har nu förlorat kraft i två instanser och HD väjer inte för det. I den parallella hyresnämndstvisten, där hyresgästen är uppsagd, är hyresvärdens position nu väsentligt försvagad, eftersom hyresgästen enligt sitt ombud har förstahandshyresgästs skydd; den som företräder en fastighetsägare i motsvarande läge bör i stället utreda om upplägget kan omvandlas till direkta förstahandsavtal eller förhandla utflyttning mot kompensation, i stället för att satsa på uppsägning med stöd av det formella avtalsförhållandet – ett misstag som här kostade 422 000 kronor i motpartens rättegångskostnader.

Den registrerade ska lämna redovisning till Kammarkollegiet senast den 1 juni (perioden januari–april), 1 oktober (maj–augusti) och 1 februari (september–december), enligt 8 §.

Eftersom 2 § knyter skyldigheten till beredning eller beslut i ett ärende, ligger lobbying som riktar sig mot partiöverenskommelser före den formella processen utanför registrets tillämpningsområde.

Kärnfråga

Lobbyister och deras uppdragsgivare väntar en registrerings- och redovisningsskyldighet hos Kammarkollegiet från och med den 1 juli 2027, enligt lag (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut. Nyheten är riksdagens godkännande av ett begränsat register; den juridiska frågan är därför vilka kontakter som omfattas och vilka uppgifter som ska lämnas. Registret fångar bara påverkanskommunikation riktad till riksdag och regering, inte kontakter som syftar till att forma partiers överenskommelser som Tidöavtal eller Januariavtal. Enligt 2 § avser påverkanskommunikation kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende hos riksdagen eller regeringen, för att främja ett visst intresse eller utfall. Även uppdragsbaserad rådgivning eller stöd till någon som har sådan kontakt omfattas. 3 § definierar politiska beslutsfattare som riksdagsledamot och statsråd, och medarbetare som bland annat politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga samt särskilda utredare och kommittéledamöter.

Rättslig bedömning

Tillämpningen bygger på två skyldigheter: anmälan för registrering och löpande redovisning.

• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen för påverkanskommunikationen samt namn på de politiska beslutsfattare, eller uppgift om departement, enhet eller utskott för deras medarbetare, med vilka kontakter skett, och huvudsakliga sätt att hålla kontakt och kontakternas ungefärliga omfattning.
• Har kommunikationen skett på uppdrag ska uppdragsgivaren anges med uppgifter enligt 6 § andra stycket punkterna 1 och 2.
• Den som endast gett råd eller stöd till annan slipper ange uppgifterna i första stycket punkterna 1 och 2.
• Har ingen påverkanskommunikation bedrivits under perioden ska även detta anges i redovisningen, enligt 10 §. Vissa kontakter är undantagna. Anmälningsskyldigheten gäller inte sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden, deltagande i regeringstillsatta arbetsgrupper eller utredningar där deltagandet dokumenteras för allmänheten, kontakter med mellanstatliga organisationer inom ramen för diplomatiska relationer, eller politiska partier med mandat i riksdag, region, kommun eller Europaparlamentet samt deras sidoorganisationer. Kammarkollegiet är både registreringsorgan och tillsynsmyndighet. Underlaget innehåller ingen rättspraxis om lagen, som ännu inte träder i kraft.

Rättslig bedömning

avgränsning mot befintliga register Det nya registret kompletterar, men ersätter inte, befintliga transparensinstrument. Lag (1996:810) om registrering av riksdagsledamöters åtaganden och ekonomiska intressen ålägger riksdagsledamöter att skriftligen anmäla åtaganden och ekonomiska intressen till Riksdagsförvaltningens ekonomiska register. Det registeret fångar ledamöternas egna intressen, medan lobbyregistret fångar påverkanssidans kontakter; en tobakslobbyist kan alltså vara registrerad i det ena systemet utan att något framgår om den andra.

Rättslig bedömning

kritikens rättsliga innebörd Annika Hirvonen (MP) önskade ett heltäckande register som även omfattar kontakter utan koppling till ett specifikt beslut. Hennes kritik fick inte gehör, och den begränsade modellen är den som gäller.

Följder

För tobakslobbyister, och andra intresseorganisationer som riktar sig till riksdag och regering, innebär lagen att varje kontakt med riksdagsledamot, statsråd eller deras medarbetare i ett ärende ska dokumenteras och redovisas med ämne, motpart och kontaktens omfattning. Uppdragsgivare som anlitar byråer för påverkansarbete blir synliga i redovisningen. Organisationer som i stället lägger resurser på att påverka partiernas program eller budgetförhandlingar innan lagstiftningsprocessen sätter igång hamnar utanför skyldigheten — precis den grå zon som Tobaksfakta och preventionssidan velat belysa. Kammarkollegiet får från den 1 juli 2027 i uppdrag att föra registret och utöva tillsyn; vilka sanktioner som gäller vid underlåtenhet framgår inte av underlaget.