Juridiskt prisma — 2026-11-05

Enligt 24 § har hyresvärden och hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren när förhandlingen avslutats utan överenskommelse.

Hyresnämndens prövning är blockerad om förhandling inte ägt rum enligt 11 a § – parter som hoppar över förhandlingssteget förlorar handlingsmöjlighet i nämnden.

Kärnfråga

När kollektiva hyresförhandlingar låser sig är nästa steg i regel att tvisten hänskjuts till hyresnämnden eller skiljeman – inte att hyresgästen slippa höjningen. Retroaktiva höjningar är juridiskt möjliga, eftersom beslut kan ges verkan från tidpunkt före avgörandet. Det är därför förhandlingsdragningarna får konkreta ekonomiska följder för hyresgästerna. Avgörande är hyresförhandlingslagen (1978:304). Enligt 23 c § tillämpas lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar vid skiljemannens handläggning. En väsentlig processuell barriär finns i 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder: hyresnämnden får inte pröva hyresvärdens yrkande om högre hyra, om inte förhandling enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Förhandlingsskedet är alltså en obligatorisk förstadie till prövning.

Rättslig bedömning

Parternas rättigheter och förlopp kan sammanfattas så:

• Förhandlingsordningen enligt 5 § hyresförhandlingslagen medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyrehöjningar; hyresgästorganisationen kan på begäran kräva förhandling om hyresvillkoren, husets skick och gemensamma anordningar.
• Misslyckas förhandlingen kan vardera parten enligt 24 § vända sig till hyresnämnden; samma rätt gäller om mot förhandlingen mött hinder som ej berott av den som påkallar ändringen.
• Vissa frågor skiljemannaavgörs, andra av hyresnämnden; hyresnämndens beslut enligt 31 § överklagas hos Svea hovrätt, och beslut om att utse eller entlediga skiljeman får inte överklagas.
• Nämndens handläggning möjliggör typfallsförfarande vid många likartade tvister, och föreläggande om personligt inställande kan styrkas med vite. I Värmland är följden att hyresgästerna under den långa förhandlingsperioden inte vet vilken hyra som gäller, medan fastighetsägaren enligt debattartikeln saknar incitament att kompromissa i tid. Nämnden är inte part i organisationsärenden enligt 30 § (organisationer är ej part i ärende enligt 22 §), och fastighetsägarorganisation är inte heller part. Skiljeförfarandet och nämndförfarandet kompletterar varandra; vilken väg som används beror på vad parterna kommit överens om och om tvisten lyder under den kollektiva tvistlösningslagen.

Följder

Hyresgäster i kommuner med utdragna förhandlingar får beredskap för retroaktiva hyreshöjningar när beskedet kommer; privatekonomisk planering försvåras under tiden.

• Fastighetsägare bär oklara intäkter stora delar av året, vilket enligt artikeln riskerar att slå mot underhåll och nyproduktion.
• Artikelförfattaren vänder sig till riksdagen med krav på reform av tvistlösningslagen, lagstadgad rätt att hänskjuta tvist till skiljeman utan särskild överenskommelse och begränsad förhandlingstid.
• Nästa steg i det konkreta ärendet är okänt i underlaget: det framgår inte om parterna i Värmland har hänskjutit tvisten till skiljeman eller hyresnämnden, eller när besked om hyran väntas.

Kärnfråga

Postkodlotteriet står inför ett marknadsföringsförbud med vite i Patent- och marknadsdomstolen, stämt av konsumentombudsmannen. Tvisten gäller en enda reklamfilm på Instagram, men KO:s mål är att få en prejudicerande tolkning av måttfullhetskravet. Rättsläget innebär att lotteriet riskerar ett förbud mot fortsatt användning av filmen, förenat med vite som skalas efter omsättningen. Den exakta rättsfrågan är om filmen bryter mot 15 kap. 1 § spellagen (2018:1138), som kräver måttfullhet vid marknadsföring av spel till konsumenter. Bestämmelsen innebär enligt Konsumentverkets allmänna råd (KOVFS 2025:2) att en helhetsbedömning görs av framställning, innehåll och utformning på det valda mediet. Råden preciserar att marknadsföring inte får vara påträngande, ge sken om större vinstchanser eller uppmana till oöverlagda beslut.

Rättslig bedömning

KO:s invändning rör två inslag i filmen: att lotteriet framställs som socialt attraktivt och att tidsbegränsat halvpris erbjudande skapar brådska. Råden i KOVFS 2025:2 anger att marknadsföring inte bör förmedla att spel löser sociala problem, och att uppmanande budskap som kan leda till oöverlagda beslut inte är förenliga med kravet.

• Guldfärgad text om 101 miljoner kronor och regnande vinstercheckar kan prövas mot förbudet mot att ge sken av större vinstchanser.
• Halvpriserbjudandet med sista köpdatum kan ses som uppmanande utformning.
• Länken till spelwebbplatsen gör att hela kedjan från sociala medier till spel ingår i helhetsbedömningen. KO yrkar förbud förenat med vite och hänvisar till lotteriets lottointäkter på drygt 3,5 miljarder kronor (2025) som argument för högt vite. Domstolen har tidigare visat sig beredd att sätta kännbara nivåer: i målet mot kreditförmedlaren Advea knöts ett interimistiskt vite på sammanlagt 3,5 miljoner kronor till beslutet. Riksdagen avslog hösten 2022 propositionens justerade måttfullhetskrav med motiveringen att praxis ännu inte etablerats; domstolen får därför fylla den luckan.

Följder

Ett avgörande skulle få genomslag långt bortom Postkodlotteriet, eftersom praxis för sociala medier är tunn och Konsumentverkets råd endast är råd. För licenshavare inom spel är den praktiska konsekvensen att korta, visuella och algoritmiskt distribuerade format prövas mot samma krav som traditionell reklam.

• För Postkodlotteriet: förbud mot filmen samt vite som kan bli kännbart givet omsättningen.
• För spelbranschen: ökad osäkerhet om vad som gäller för Instagram och liknande format tills domstolen avgör.
• För KO: ett väsent prejudikat värde i att definiera måttfullhet för sociala medier. Postkodlotteriet ska nu svara på KO:s invändningar inför domstolen.

Vid sådant förhållande har hyresgästen samma rätt i förhållande till Zlatan och Helena Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.

Hovrätten delade bedömningen och fann dessutom en intressegemenskap mellan paret och uthyrningsföretaget i förhållande till hyresgästen.

Kärnfråga

Rättsläget för Ibrahimovic och Seger är nu slutgiltigt: hovrättens dom står fast, eftersom Högsta domstolen nekat prövningstillstånd. Det innebär att hyresgästen får bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, inklusive besittningsskydd och rätt till skälig hyra. Paret kan inte längre få hyresgästen att lämna lägenheten genom den uppsägning som låg till grund för tvisten. Den rättsliga frågan gällde om ett upplägg via ett uthyrningsföretag kunde användas för att kringgå hyresgästens skydd. Avgörande är 12 kap. jordabalken, särskilt reglerna om besittningsskydd och skälig hyra, samt principen att en hyresgäst inte kan sämre ställas genom mellanled. Tingsrätten och hovrätten tillämpade den linje som underlaget beskriver som HD-praxis: när rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå hyreslagstiftning till hyresgästens förmån, jämställs hyresgästen med en direkt hyresgäst hos fastighetsägaren.

Rättslig bedömning

Underlaget visar hur domstolarna resonerade steg för steg:

• Stockholms tingsrätt konstaterade att det kan antas att ”rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser i hyreslagstiftningen som är till förmån för N.N”.
• Vid sådant kringgående har hyresgästen samma rätt i förhållande till Ibrahimovic och Seger som om de hade upplåtit hyresrätten direkt till honom.
• Hyresgästen hänvisade till HD-praxis och hävdade att han betalat överhyra inom ett bulvanupplägg som gynnade fastighetsägaren.
• Det paret anförde i hovrätten förändrade inte bedömningen. Källorna visar också det systematiska sammanhanget: lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad begränsar hyresgästens rätt till förlängning vid upplåtelse utanför näringsverksamhet, och 2 § samma lag gör till hyresgästens nackdel verkande villkor verkslösa. Det är just denna typ av skydd som ett mellanledsupplägg kan neutralisera, vilket domstolarna ansåg ha skett här.

Följder

Hyresgästen kvarstår i lägenheten med förstahandshyresgästens rättigheter; uppsägningen från Ibrahimovic och Seger är verkningslös.

• Hyresgästen kan realistiskt kräva återbetalning av den överhyra han påstått betalat, eftersom han åberopat att skälig hyra kringgåtts; underlaget bekräftar inte att sådan återbetalning har prövats.
• För fastighetsägare som hyr ut via bolag innebär domen att intressegemenskap med ägaren kan göra bolaget genomskinligt inför domstol.

Frågan är om en andrahandshyresgäst i ett bulvanupplägg, där fastighetsägaren hyr ut via ett uthyrningsföretag, ska ges samma starka besittningsskydd som en förstahandshyresgäst, och om HD skulle pröva denna tillämpning av hyreslagen.

Rättslig grund: Eftersom inget direkt regelunderlag tillhandahållits stödjer jag mig på allmän rättsprincip: enligt jordabalkens bestämmelser om undantag från hyresgästens besittningsskydd kan skyddet undantagas endast när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn till denna och övriga omständigheter kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå bestämmelser i lag. I detta fall konstaterade tingsrätten och hovrätten att paret hyrt ut via en mellanhand i ett bulvanupplägg, vilket innebär att hyresgästen jämställs med en förstahandshyresgäst. HD:s avslag på prövningstillstånd innebär att denna tillämpning nu står fast som slutlig dom.

Vad praxis säger: Domstolskedjan är enhetlig i denna sak: Stockholms tingsrätt biföll hyresgästen, Svea hovrätt fastställde domen och Högsta domstolen fann inget skäl att meddela prövningstillstånd, vilket indikerar att HD inte ser någon prövningvärd rättslig osäkerhet i tillämpningen av bulvandomen på denna typ av upplägg. Detta stärker den etablerade praxisen att mellanhandsupplägg med intressegemenskap inte rundar hyresgästens besittningsskydd.

Rättelse: Artikeln antyder att hyresvärdar "inte får" kringgå hyreslagen genom bulvanupplägg, men detta är ofullständigt: enligt jordabalkens regel krävs två kumulativa villkor – dels intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren, dels att rättsförhållandet med hänsyn till denna kan antas utnyttjas för att kringgå lagbestämmelser. Det är alltså inte själva mellanhanden som gör upplägget otillåtet, utan kombinationen av intressegemenskap och kringgåningsavsikt; ett opartiskt uthyrningsföretag utan intressegemenskap med fastighetsägaren kan i princip vara lagligt. Artikeln borde preciserat att domstolarna funnit just dessa villkor uppfyllda i det konkreta fallet, inte att bulvanupplägg är förbjudet i sig.

Praktisk betydelse: HD:s prövningstillståndsavslag gör argumentet om att hyresgäster i mellanhandsupplägg får förstahandsstatus betydligt starkare – i den parallella hyresnämndstvist om uppsägningen som fortfarande pågår kan hyresgästen nu åberopa en slutlig dom som slår fast att han har samma skydd som förstahandshyresgäst, vilket i praktiken bör omintetgöra en uppsägning som bygger på andrahandshyresgästernas svagare skydd. För fastighetsägare är lärdomen att upplägg med uthyrningsföretag som har intressegemenskap med ägaren medför risken att hyresgästerna jämställs med förstahandshyresgäster, med fullt besittningsskydd och i detta fall en rättegångskostnadsskyldighet på 422 000 kronor; den som vill använda mellanhand bör säkerställa verklig oberoende och dokumentera att upplägget inte syftar till att kringgå hyreslagens skyddsbestämmelser.

Den registrerade ska lämna redovisning om sin påverkans- kommunikation till Kammarkollegiet senast den 1 juni för perioden januari-april, senast den 1 oktober för perioden maj-augusti och senast den 1 februari för perioden september-december.

Kärnfråga

Från den 1 juli 2027 väntar berörda organisationer en registreringsplikt hos Kammarkollegium för kontakt med riksdag och regering. Det är lagen (2026:1459) om insyn i kommunikation med syfte att påverka politiska beslut som riksdagen har antagit och som träder i kraft den 1 juli 2027. Den avgörande rättsfrågan blir huruvida en viss kontakt utgör „pverkanskommunikation“ enligt 2 §: kontakt med en politisk beslutsfattare eller dennes medarbetare i syfte att påverka beredning eller beslut i ett ärende, för att främja ett visst intresse eller utfall. Lagen omfattar inte alla kontakter, vilket var kärnan i kritiken från Miljöpartiets Annika Hirvonen under utredningsarbetet.

Rättslig bedömning

Registerpliktiga är fysiska och juridiska personer som bedriver påverkanskommunikation; en juridisk persons eller enskild näringsidkares verksamhet omfattas när den fysiska personen är företrädare, anställd eller uppdragstagare och agerar i den egenskapen (2 § andra och tredje stycket).

• Med politisk beslutsfattare avses enligt 3 § riksdagsledamot och statsråd; medarbetare omfattar bl.a. politiska sekreterare, anställda i Riksdagsförvaltningen, statssekreterare, politiskt sakkunniga och utredningssekreterare i regeringstillkallade kommittéer.
• Vissa undantag gäller enligt 6 §: bl.a. kontakter med politiska partier med mandat eller deras sidoorganisationer, sedvanliga kontakter inom ramen för myndighetsärenden samt deltagande i regeringens eller riksdagens arbetsgrupper och utredningar där dokumentationen är allmän.
• Redovisningen enligt 9 § ska innehålla ämnen, namn på berörda beslutsfattare eller uppgift om departement, enhet eller utskott, huvudsakliga kontaktsätt och ungefärlig omfattning; vid uppdrag ska uppdragsgivaren anges.
• Den som inte har bedrivit någon påverkanskommunikation under perioden ska ändå ange detta i redovisningen (10 §) — en nollredovisning är alltså obligatorisk.
• Den som endast har gett råd eller stöd till annan slipper vissa uppgifter enligt 9 §; undantaget kan bli aktuellt för byråer och intresseorganisationer som stöttar medlemmars egen lobbying.
• Tillsynsansvaret ligger hos Kammarkollegiet, som också är registreringsmyndighet. Underlaget innehåller inte bestämmelser om sanktioner vid underlåtenhet och ingen rättspraxis.
• Registreringen är begränsad till syftet att påverka beredning eller beslut i ett ärende; Hirvonens förslag om att även omfatta informella överenskommelser som Tidöavtal fick inte gehör.

Följder

Tobaksindustrin och andra intresseorganisationer som i dag lobbar utan transparens måste från juli 2027 dokumentera och med tre månaders mellanrum redovisa sina kontakter med riksdagsledamöter, statsråd och deras medarbetare.

• Preventiva organisationer som Tobaksfakta får ett verktyg: redovisningarna gör tobakslobbyisters kontaktmönster synliga, men endast för ärendeanknuten påverkansverksamhet — strategiska partipolitiska överenskommelser fångas inte upp.
• Den som bedriver lobbying behöver ta fram interna rutiner för att identifiera vilka kontakter som är anmälningspliktiga och vilka som faller under 6 § undantag.
• Kammarkollegiet är både registreringsmyndighet och tillsynsmyndighet; vilka sanktioner som gäller vid underlåten redovisning framgår inte av underlaget.
• Nästa steg: lagen tillämpas från den 1 juli 2027, och den första redovisningsperioden för nyanmälda lobbyisterna är perioden juli–september 2027 med redovisning senast den 1 oktober 2027. Föreskrifter som Kammarkollegiet antar inför ikraftträdandet är väntade, men ett datum för dessa finns inte i underlaget.